金地集团高级副总裁、华东公司董事长陈必安:金地华东提速冲刺百亿销售额

“三年前，我受凌克董事长的委派到华东，整整三年过去，大家都非常关心金地华东区的发展，金地在上海已经十年，现在是新的十年，新战略、新产品、新服务。2012年，我们开启了重塑再造的二次创业新征程，新的华东公司在这一年成立，深耕江苏、安徽和上海这两省一市，再次提出‘深化体系、提速发展’的口号，通过加大投资布局、加快开发速度等一系列措施，实现再创百亿的销售业绩。”金地集团高级副总裁、华东公司董事长陈必安如此表示。

这意味着，金地华东公司今年贡献的销售额将占到整个集团的约1/4。7月13日，金地华东区域媒体见面会上，陈必安携金地华东高管团队统一身着代表着内敛沉稳的深蓝色T恤衫集体亮相。在经历了2010年的高层人事动荡、2012年区域重组后，不断调整产品结构的金地华东公司逐渐恢复元气，3年内实现200亿元、未来5年实现500亿元的目标也悄然提上日程。

首置首改占比高达8成

2010年，金地曾雄心勃勃地推出“天”字系列的高端产品，希望能扩展高端产品的比例，为此金地华东公司曾于2009年、2010年高价拿地。

2009年金地以30.48亿元拿下青浦区地王项目，楼板价高达1.44万元/平方米，加上装修、建安等各项成本，必须卖到3万元/平方米以上才能获利，目前该项目金地佘山天境均价为5万元/平方米左右，成为区域的“价格王”。

网上房地产数据显示，金地佘山天境自2011年6月开盘，截至今年7月23日，总套数383套，已售94套，可售套数为289套。2010年12月，金地以15.46亿元竞得的常州新北区和飞龙区域两地块，楼板价约3400元/平方米，而当时同区域土地的楼板价则在2000元/平方米以内，目前金地天际均价在12000元/平方米左右，而周边楼盘均价只有5000-7000元/平方米。在调控影响下，这些曾高价拿地的项目去化速度始终缓慢。2012年金地的去化率达到60%左右，但高端产品总体销售一般，截至2012年底，金地剩余180万平方米的货量中，大户型占了65%，小户型则仅占35%。

为了适应市场的需要，金地积极调整户型结构，中小户型与大户型的比例为60%： 40%，这种结构调整的情况在2013年还在继续。招商证券预计，6-8月，金地计划推盘量为105万平方米，货值130亿元，其中首置首改产品占比约为82%，预计全年整体可售货值达到700亿元，中小户型占比65%。

金地集团总裁黄俊灿曾于股东会上透露，为适应现在市场的变化，金地会对原来的管理体系做一些再造，其中包括对产品线的管理，主要是指加速项目的开发周期，比如以前金地集团从拿地到开盘，大概需要15个月，现在通过一系列的工作，可以将拿地到开盘的时间，从15个月缩短到12个月。为此，金地将重点开发格林、褐石、名仕、世家等更适合刚需和首改客户的系列产品。

“金地专业化标准化产品做得比较深，我们有成熟的户型，节约了很多时间，开发周期进一步缩短，开发成本进一步降低。金地集团在北京通州区的项目做到了四五个月开盘，但是那个前期做了些准备，我们华东公司原来做到了10个月开盘，今年南京、扬州希望做到六七个月开盘，把周期进一步缩短，这样现金回流快一些。”陈必安向时代周报记者表示。

“上半年拿地下半年开盘，定位准确马上投放市场，卖了以后再马上拿地。为了完成销售目标，‘金地速度’将重现。”

德佑地产研究总监陆骑麟告诉时代周报记者，“如果金地产品结构调整到位，华东公司要完成100亿元的目标还是有希望的。”

存货占用资金负面影响稀释

2010年6月，赵汉忠去职引发金地华东公司人事地震。随之而来的从紧的调控政策使得2011年金地华东区域营收大减22.32%至67.9亿元。2012年，金地集团又将原属于华东公司的浙江区域划入新组建的金地东南公司，被外界解读为是对华东公司的削权。对此，陈必安澄清，“海西金地没有进去，如果专门成立海西区域，只有福建省，所以就把浙江、福建划一起，没有别的联系。”

尽管如此，2012年，金地华东公司的营收还是同比增长44%至78.71亿元，占整个集团的24.46%，而当年整个集团的销售额增速仅为10.4%。

金地集团2013年的销售目标为420亿元，公司公告显示，2013年1-6月销售金额和销售面积分别为197.2亿元和150.1万平方米，同比分别增长了46.5%和32.3%。仅6月份单月销售面积和金额就创下33个月来单月最高，实现39.7万平方米，同比增35.49%，环比增65.42%；销售金额54.7亿元，同比增53.65%，环比增89.27%。而与此同时，保利地产6月销售同比降逾两成、万科6月销售面积首次出现同比下滑。

上半年，金地华东公司完成近31.5亿元的销售额，要完成全年100亿元的销售目标，相当于要完成上半年两倍的任务。金地集团最新披露的销售计划显示，今年7-8月计划新推或加推的楼盘有23个，华东区域的上海金地自在城、松江艺境、天境二期、艺华年二期，南京自在城、明悦，扬州酩悦、艺境等项目即将在下半年问世。陈必安表示，上海、南京、苏州等多个城市项目即将要上市，再加上上半年在南京和扬州拿下的两幅总建在40万平方米左右的项目，下半年金地货源量充足一定会有较好的成绩。浙商证券分析师戴方指出，截至6月底，金地可售货值约280亿元，下半年新增货值约260亿元，下半年总可售货值约540亿元，按照中小型商品房整体去化率65%，其他产品去化率20%计算，下半年可录得销售额234亿元，因此预计全年销售额约431亿元。金地产品结构转型初见成效，高端产品存货过多占用资金的负面影响将逐步稀释。

坚持深耕一、二线

据粗略的统计，2013年以来金地集团获得土地储备310.3万平方米，对应的权益地价约为132.2亿元，分别为公司2012年全年数值的268.6%和175.9%。与此同时，新增土地的平均楼面价约为4261元/平方米，为当前公司商品房销售均价13138元/平方米的32.4%，储备成本相对合理。陈必安向时代周报记者透露，目前金地华东公司投资已近40亿，有110亿的货值，占到前年投资的一半多，布局在集团占了30%多，三季度、四季度还会继续拿地，上海、南京、合肥、苏州，是比较重点的拿地城市。“这四个城市是永远要深耕的，而深耕一个城市，我们认为在这个地方至少要有5个以上的项目。合肥设了办事处，虽然还没拿到地。苏州也设了办事处，准备今年下半年获取土地。”

虽然陈必安表示，天境系列产品目前是不拿地的，要看市场、政策和客户需求，但他认为，“高端产品的探索仍然是有意义的，天境这个项目，每个月还能卖几套，人群还是有的，产品系列要丰富一些。”

据金地华东区域公司副总经理杜宏透露，金地华东地区已制定未来5年500亿元的增长计划，主要将在刚需和首改市场上争取份额。这是近期金地集团董事长凌克提出的要求。“实现200亿销售是我们的梦想。”陈必安认为，三年之内可以达到这一目标，但要支撑这一目标，必须加速拿更多的土地。

平安证券研究报告指出，金地集团当前资金状况良好、大量布局城市亟须补充库存，预计后续仍将加大土地投资力度，全年拿地权益现金流支出有望达150亿元。

“我们以往拿好地和不好的地都会总结，可以指导后面拿地，任何企业都做不到抄底。风险大，就悠着点。这段时间整体来说，还是稍微谨慎一点。”陈必安说。

对于拿地的种类，陈必安表示，“商业+住宅、住宅+养老，住宅+产业地产，我们都会关注，我们正在做一些上海镇一级的地块研究，要看一个镇的宏观经济和规划、未来发展潜能、产业导向等。现在上海溢价已经超过一倍，土地市场供应少，很多企业经过前一轮宏调，在三、四线城市投入后，经过实践检验可能还是要关注一、二线城市。我们也关注旧城改造的拿地机会。”

目前，金地商置负责商业综合体等操作，而社区型的商业基本由各个区域公司做。“华东公司会尝试做一些社区商业，比如南京自在城、上海自在城、艺华年等，通过这些项目练兵，把3万-8万平方米的社区商业和3万平方米以下的邻里中心做好，未来3年内应该有比较好的产品呈现出来。”陈必安说。