温泉旅游经济与城郊房地产协调发展研究

内容摘要：温泉旅游区大多地处郊区地带，在这一区域发展温泉旅游经济，必须以综合开发为主导，推动城郊房地产项目建设，以发挥温泉旅游对房地产的拉动作用，形成房地产对温泉旅游的推动效应，实现二者协调发展。

关键词：温泉旅游经济 城郊房地产 协调发展

温泉地素有宿城的说法（王艳平、孙巧耘、傅轶，2007），温泉旅游是商家集中之地，为了满足旅游需求，一般会大规模的兴建各种娱乐设施、服务设施。有研究表明，无论是城市中心的温泉还是远郊的温泉都会吸引洗浴、住宿、餐饮等消费（王艳平，2009），这就表明温泉旅游经济的发展离不开房地产的支持，但大量的温泉分布在城郊地区，这些地方区位优势不明显，房地产发展面临一定的挑战，如何推动温泉旅游经济与城郊房地产协调发展便成为一个值得探讨的课题。

温泉旅游经济对城郊房地产发展的影响

（一）温泉旅游经济发展有利于带动房地产行业投资

温泉旅游地具有重要的经济价值已经为世人所认识，“中国温泉之城”――广东省清远市2012年旅游总收入达到178.71亿元，有29家企业主要依托温泉资源运营，这些企业接待游客总数达到686.57万人次，清远市温泉旅游总收入达到59.57亿元，温泉旅游带来的人流、物质流势必形成吸引大量的外部资金汇聚，包括房地产行业投资，从而为城郊房地产的发展提供资金支持。以首届中国旅游投资洽谈会温泉项目招商情况来看，投资额度最大的项目达到30亿元（北京国际体育运动培训、温泉度假休闲中心），投资上十亿的项目包括天津东丽湖温泉度假区、重庆南温泉核心景区等项目，由此可见，温泉旅游经济的发展对外部资本吸引力较大，能够为房地产行业的发展提供支持（温尚锟、闫弘文、赵志英，2013）。

（二）温泉旅游经济发展有利于提升房地产价值

温泉旅游产业的发展不仅本身会成为一个重要的经济增长点，而且会带来土地、房产及基础设施等要素的普遍升值，这主要是由于温泉不仅会成为一个重要的消费项目，而且温泉会成为一张“名片”，成为宣传地方特色，提升地方形象的重要渠道，从而拉动房地产价值增值，我国香港便是靠“商”成为国际大都市的典范。以海南万宁钓鱼台山水温泉度假区为例，截止到2014年3月，该地区在售住宅项目达29个，其均价为9600元/平米，但度假区的房价却达到18000元/平米左右，温泉旅游带来的房地产价值增值由此可见一斑。实际上，由于温泉旅游经济的发展，不仅会带来大量的人流、物流，从而增加了人们对房价上升的预期，同时，部分社会公众特别是有较强经济基础的社会公众期望享受温泉带来的便利，因而会增加房地产的需求，这将有效地拉动房地产价值增值。这一过程中，郊区房地产的非理性消费将发生重要的作用，即由于消费者甚至于政府部门、企业等主体市场信息的不充分，不能全面、客观地确定温泉旅游区域房产价格，从而有可能进一步推动房地产价格上涨（刘铁军，2007）。

（三）温泉旅游经济发展有利于促进房地产销售

房地产行业特别是城郊房地产如何提高周转率，加快产品销售是一个重要的课题，特别是，当前我国房地产行业正经历深入调整期，房地产库存大，销售压力大。中国指数研究院数据显示，截至 2013 年 11 月，一线城市、二线城市、三线城市可售面积平均出清周期分别为9个月、10个月和37个月，可见二、三线城市、城郊的房地产销售不容乐观（梁倩、齐健，2014）。而温泉旅游经济的发展不仅会带来大量的游客并吸引部分有购房需求游客，而且游客会将温泉旅游所在地的房产信息传递给周边的人，并进而激发市场需求，促进房地产销售。特别是，对于非刚性需求主体即房地产投资主体而言，如果其预期温泉旅游发展潜力大，未来该郊区房地产前景看好，则会通过团购等方式投资于该地，进而拉动房地产销售（刘铁军，2007）。

城郊房地产行业发展对温泉旅游经济的作用

温泉旅游经济的发展与繁荣需要众多的条件，包括商业、住宅、工业地产的支持，特别是，现代温泉旅游经济多以度假村（区）的形势出现，这一区域内部生产生活设施要配套，要能够满足游客吃、住、玩等方面的需求，只有这样才能吸引游客、留住游客，才能真正达到发展旅游经济的目标，而这无不需要发展房地产行业。此外，由于房地产行业关联度大，拉动作用明显，因而会促进旅游经济的繁荣。

（一）温泉旅游经济发展需要商业地产支撑

温泉旅游经济需要各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的商业地产的支持，研究表明，旅游核心区已呈现严重旅游商业化的现象，旅游购物设施（地产）中，越是核心区域商业越丰富，支持购物的地产也越多，餐饮和住宿反而偏少，而在核心区域的则会大量布局餐饮、住宿等商业地产（徐静，2013），从这种研究来看，温泉旅游经济的发展对商业地产的需求表现在两个方面：一方面是温泉消费本身的需求，如温泉休闲等，这类地产为消费提供了场所，特别是当前一些能够提供综合的温泉酒店，其规模庞大，需要大房地产项目进行配套。另一方面是温泉旅游相关的需求，包括购物等带来需求，这类地产是必不可少的。实际上，在温泉旅游经济发展过程中，这类地产是增值速度最快、市场前景最为广阔的地产，并且这种地产一般以“购物一条街”等形式存在，需要大量的投资才能建设开发完毕，因而需要经过政府部门的严格审批并规划才能开工建设，但盈利空间也较大。

（二）温泉旅游经济发展需要住宅地产支撑

温泉旅游相比较于其他旅游具有一定的特殊性，表现在温泉旅游不仅要让游客看到温泉，体验温泉的文化，同时还要亲身体验温泉水，享受温泉所带来的健身等享受，并且这是一种长期性的活动，不能简单的一次性的享受就终止，因而会形成强大的住宅地产需求。特别是，随着温泉旅游经济的发展，旅游区域会产生大量的就业岗位，大量劳动力进入并长期性的停留在这一区域，UNWTO的研究结果表明，旅游业每增加1个就业岗位，就可带动相关行业增加4.2个就业机会，因此，温泉旅游将带动大量的劳动力就业，这些人员会产生住宿等方面的需求，这就需要有住宅地产来支撑。按照北京大学的《中国民生发展报告2013》标准，全国家庭平均住房面积、人均住房面积分别为100、30平米，因此，每增加1个就业岗位就相当于共有5.2个人就业，会产生156平米的住房需求。由此可见，如果温泉旅游经济繁荣，则必然会带来相当的住宅需求。

（三）温泉旅游经济发展需要工业地产支撑

温泉旅游发展到一定阶段后将面临提质的需要，化学制品、香料、精油等工业品将会被广泛地应用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等产品也将更为流行，这些产品需求的增大将吸引相关企业的入驻，如果规划科学合理，本地资源优势明显，甚至可能在某一细分领域形成完善的产业链条，这就需要大量工业地产的支持。特别是，由于这些工业产品并不需要大规模的厂房，更多的是对科学研究等的需求，因而政府部门可以利用城郊土地建设标准化厂房，并以出租等方式提供给相关的企业。

（四）城郊房地产行业发展的其他作用

温泉旅游经济是一个综合体系，必须有相互联系的行业作为支撑，特别是，各地在发展温泉旅游的过程中还会依托地方资源积极开拓其他的旅游产品，如宗教旅游、文化休闲旅游等项目，以此提升旅游品质，如山东省夏津生态旅游区就以温泉旅游为主导，配套打造了以休闲旅游与为内容的文化旅游项目，以椹文化为内容的（生产类）主题旅游项目，形成了较为完善的产业链条。而这种产业的发展都必须有房地产业的支持，此外，房地产行业作为一个与其他行业关联度大、牵涉面广的产业，与旅游相关的包括房地产布局、房地产项目勘察与设计，此外，还包括房地产项目的整体运营，特别是温泉旅游相关产品展示、批发经营等，这都表明温泉旅游经济要发展必须有房地产作为支撑。

推动温泉旅游经济与城郊房地产协调发展的思考

《山东温泉旅游消费体验活动调查报告》资料显示，我国温泉旅游地产建设中存在较大的问题，表现在温泉地产开发前期为占据先机，特别是为占据温泉旅游核心板块，大量的房地产企业一哄而上“圈地”，尽可能多地抢占土地，而这一过程由于温泉多处于相对偏远的郊区，地方政府为吸引投资商掀起建设热潮，往往采取宽容甚至支持的态度对待这种行为。在房地产开发过程中存在规划设计不科学等问题，部分地产项目内部结构设计不合理，如残疾人设施不健全等，交通等配套设施不健全。房地产项目建成后则存在后续开发利用不足等问题，如物业管理配套不完善等，因此，推动温泉旅游经济与城郊地产协调发展需要有针对性地破除这些问题。

（一）树立正确的温泉旅游地产理念

要坚决破除在温泉旅游区建设房地产就是温泉旅游地产的思想，而要从温泉旅游文化出发，融旅游、休闲、度假、居住为一体，这种房地产项目的特点在于温泉、旅游、房地产三者紧密结合，基于此，在房地产项目的选址上要突出温泉这一主题，虽然可以与温泉所在地有一定的距离，但是不能过于遥远，要能够感受到温泉的气息，在温泉的辐射范围内；在房地产项目设计中要包含温泉元素，如在房地产外观上能够让人联想到温泉，在房地产项目文化、房地产项目经营中能够与温泉旅游保持密切的联系，只有这样才能真正做到温泉旅游经济发展与房地产项目关联度大。

（二）明确目标对象科学确定不同开发项目

温泉地产项目可以分为不同的类型，因此，在开发过程中必须明确目标对象，如果以商户为目标则开发商业地产，如果以住宅为主则开发商品房，如果以工业品加工为主则开发工业地产，通过明确这种细分目标确定房地产开发模式。在这一过程中，房地产项目开发者要做好三大工作，即做好市场调研，充分了解温泉所在地房地产供给和需求情况，了解各类房地产项目开发、布局情况，在市场调研的基础上明确哪一类市场还有较大的市场容量，还具有较大的市场空间；结合自身的优势合理选择开发项目，一般而言，房地产企业本身在工业地产、住宅项目、商业地产方面各有所长，房地产企业要结合自身的优势明确开发模式，控制项目风险。

（三）科学规划并推动郊区房地产建设

作为城郊的房地产项目，其开发将面临资金等方面的压力，即使利用温泉旅游等概念来吸引外部投资，也必须通过科学的规划才能达到开发的目标（封季媛、王宁，2013）。在实际操作中，要搞好房地产项目空间布局，要针对工业地产、住宅地产以及商业地产对温泉旅游的需求不同，以及城郊所处区域的道路规划科学的布局房地产项目，达到既方便又集约的目标，集约即要推动同一类型用地特别是工业用地相对集中，对于温泉核心区域要提高投入强度保障土地得到充分开发；要做好房地产项目配套规划，包括交通规划、绿化规划、生活配套规划，通过这些配套设施的完善提升房地产项目的价值，促进房地产产品销售（黄翔、代鹤锋、袁净，2011）。

（四）注重后期经营开发

提高持续经营能力。温泉旅游地产更重要的在于后续的开发与经营，而不能“赚了钱就走”，因此，在房地产项目开发建设过程中，要选择合适的物业等管理单位，提高房地产项目的经营管理水平。此外，在运行过程中，要根据市场发展的需要，不断提供新的服务，如针对残疾人的需求改进一些基础设施，针对疗养需求建设一些公寓型住宅等。

参考文献：

1.徐静.周庄古镇旅游商业类型、布局与规模研究[J].安徽师范大学硕士论文，2013

2.栾桢，宋秩宇.基于 AHP 法的温泉旅游竞争力测评与投资反溯[J].浙江旅游职业学院学报，2011（2）

3.王艳平.温泉旅游经济效益四圈层结构研究―以辽宁省弓长岭温泉为例[J].旅游学刊，2009（1）

4.封季媛，王宁.桂林国家旅游综合改革试验区发展策略―雁山旅游地产 LPFs 模式的探讨[J].商，2013（7）

5.温尚锟，闫弘文，赵志英.中国房地产资金来源特征与调控政策[J].中国房地产，2013（6）

6.黄翔，代鹤锋，袁净.旅游区与城市控制性详细规划比较研究[J].人文地理，2011（1）