试析房地产抵押贷款面临的风险类型及防范对策

【摘要】在商业银行的贷款业务中，房地产抵押贷款是最常见的，在这个过程中也自然存在一定的风险，不仅对于商业银行的经济效益有着直接的影响，对于我国的经融市场的稳定也有着很大的影响因素。本文将主要论述房地长抵押贷款中面临的几种风险类型，并提出相应的防范对策。

【关键词】房地产；抵押贷款；风险类型；防范对策

引言

关于房地产抵押贷款其实是商业银行的贷款业务中最常见的，其中包括个人住房贷款、个人商业银行贷款以及房地产开发贷款等多个方面，而这类贷款一般都是通过借款人拿土地的使用权或是房屋的所有权来做抵押。但在实际的操作过程中往往会出现很多的问题，在贷款业务的过程中常会出现一些法律纠纷，本文将就此提出一系列的防范措施，希望能够引起相关部门的注意和思考。

1.房地产抵押贷款过程中面临着那些风险

1.1抵押人的资格不合格

借款人是以其子女名下的房产进行贷款抵押是可以的，但是如果其子女是未成年人的话就要另当别论，未成年人是没有相应的法律权利的，所以这时候和贷款人签订的抵押合同是不具备法律效益的。还有就是私立的一些医院或是学校通过其名下的房产来贷款抵押，和贷款人签订的抵押合同也是不成立的。另外还存在一种情况就是抵押人和他人一起共同持有的房产，在他人不知晓的情况下和贷款人签订的合同也不奏效。

1.2抵押合同和贷款合同不相符

在实际的操作过程中，合同的签订时间不一致或是抵押合同的签订时间比借款合体的签订时间要早，这就出现了抵押合同和贷款合同不一致的现象，但有一种情况是除外的，就是最高额的抵押合同，这种情况下的合同是合法的。但是需要注意的是，借款合同上的约定的抵押合同的编号一定要和实际签订的抵押合同的编号相一致，如果出现不一致的现象就将该合同视为无效合同。

1.3抵押物的清单不清晰

如果说抵押合同上指的是抵押土地，但在这块土地上有相应的附着物，那么在抵押清单上就应该把这些附着物都罗列出来，如果抵押物清单上只是列出来了土地，而没有附着物的话，那么就会造成抵押的合同纠纷。还有就是贷款人在进行房地产抵押登记之后把其他的权证号也填在了抵押物的清单里面。

1.4不动产和登记部门的不一致

在房屋等不动产的抵押过程中可能会出现抵押人所持有的产权证和相关部门的不动产登记的不一样。造成这种情况的原因有可能是登记部门的工作出现了疏漏，也可能是个别工作人员的胡作为。当以个抵押物对同一个抵押人颁布了多个项权证的时候，就直接影响了抵押人的受偿效力。

1.5不动产的土地款还没有交清

比如说抵押人在购买了一处房产之后，每个月都按揭还房贷，但遇到情况需要将房子抵押出去，到这个时候房子的房贷还没有还清，这时候的抵押合同就会出现争议。还有就是房地产的开发商，一般在交了部门的土地款的时候就可以拿到土地的使用权证，这时候房地产开发商如果把土地拿出去做抵押，银行会根据其土地使用权证而发放贷款，但是一旦发生纠纷，其抵押合同的效力就会出现很大的争议。

1.6抵押物变现难

这是目前的商业银行在进行房地产抵押过程中经常出现的一个问题。由于市场经济的波动，抵押的物件随时有缩水的可能，而抵押物在优先受偿等方面也受到法律的一定控制。

2.房地产抵押贷款风险的防范对策

2.1严格审查抵押人的资格

抵押人作为一个具有各方面法律权利的人，应该是年满18周岁的，并且精神也要是正常的，当抵押人是为公司或是企业做抵押的时候应该审查其是否具有的资格，或者说是是否有法律的授权。在做抵押的过程中还应该审核其是否具有一定的财产能力。对于一些和他们共有的财产不得擅自的做抵押，而公司或是企业为他人提供担保的时候也要依照公司的正常流程，由董事会商量之后做决定。另外对于一些公益性质的事业单位，其财产是不能做抵押的。

2.2尽职地核实抵押物的真实性以及合法性

当抵押人将房地产做为抵押物是，贷款人应该尽力地去核实抵押人的一些真实信息，比如说房地产权证的真实性，贷款人可以向相应的登记部门进行核实，看其证件内容是否和相关的登记部门一样。还有要看房地产的取得是否已经交清全款了，在进行抵押的过程中，贷款人需要向相关的部门进行核实，看其土地是否已经交款完毕，还有有没有转让等情况，贷款人在取得其他的项权证的时候也应该去登记部门进行核对。

2.3确保合同内容合法

在填写一些贷款抵押合同的时候，应该在借款合同中的担保合同编号条款和抵押合同中的编号条框相一致，在抵押物的清单中，要将抵押物都详细的罗列出来，比如说抵押物的名称或是坐落的地理位置等，还有抵押防长的面积以及权属证号等等。在房产土地抵押的过程中还应该注意其土地上的附着物，也要在清单中罗列清楚。

2.4密切关注抵押物的变现情况

对于抵押的物件或是房地产，贷款人应该密切关注房地产的市场估值的变化，然后在测算抵押物的价值的时候确保有足够的财产进行担保，如果遇到房地产市场不景气的时候，其抵押物也就会相应的贬值，然后贷款人就可以要求抵押人在房产抵押的基础上在加上其他一些物件进行抵押。

2.5关注抵押人的居住生活

在进行抵押贷款之后，贷款人应该继续密切关注抵押人的工作生活状态，或者是家庭收入情况，来确保抵押人具有一定的偿还能力，如果说抵押人的经济状况出现了问题，对担保能力构成一定的威胁的时候，贷款人就可以要求抵押人提前偿还相应的债务。

3.结语

综上所述，本文针对在房地产抵押贷款过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押贷款的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。

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作者简介：

赵莹，女，2013秋集中班学员，硕士，贵州财经大学MBA中心，研究方向：工商管理。