房屋征收项目管理的原理与模式

【摘要】本文在参考国内和国际上的在房屋征收项目管理上的成功案例的基础上，根据我国的具体实际，探讨了我国在房屋征收管理上所应遵循的基本原理和原则，以及适合我国现阶段的房屋征收管理模式，为我国的房屋征收管理提供了有效的对策建议。

【关键词】房屋征收；拆迁补偿；强制拆迁

随着城市化步伐在我国的不断加快，城市用地变得越来越紧张，城市形象也愈加现代化，因而城市的改造也变得在所难免，这样就会涉及到房屋和用地的征收和补偿管理问题，由此所引发的冲突和对抗也越加冲突，其原因主要是因为房屋征收管理的核心利益问题，即房屋征收的价值补偿问题。为缓解房屋征收补偿项目所带来的矛盾，保证城市化的发展，相关的房屋征收管理部门也急需寻找问题的有效解决途径，这就会涉及到房屋在征收管理补偿问题上所应遵循的原则，按照合理的模式进行房屋征收。

1 房屋征收项目管理的基本原则

1.1 房屋征收过程中的民主决策原则

在执行房屋征收管理项目时，要经过充分的民主决策过程，听取和讨论人民的意见，所制定和实施得房屋征收管理协议也应该充分反映人民的要求和建议，符合人民的根本利益要求。《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求，政府在进行房屋征收前要做好对于社会影响的风险评估，在涉及数量较大时，还要提请政府的常委会进行讨论。在进行房屋征收决策之前，还要进行社会公告，征求社会公众和专家的意见，保护具有历史文化价值的房屋文物。

1.2 房屋征收项目管理中的程序正当原则

程序正当原则是行政行为所应依据的首要原则，该原则要求行政执行机关在作出行政行为或出具行政处罚证明时，要首先对该行为作出原因说明，并对当事人进行告知，听取当事人的意见和申诉，涉及房屋征收工程较大时还要通过听证程序进行研讨。按照国务院的相关规定，行政机关在进行行政行为时要首先听取当事人、行政行为的相对人和其他相关组织和人员的具体意见，严格遵守法定的行政程序，保护行政行为相对人的法律权利，使当事人拥有足够的知情权和参与权。同时，行行政机关的管理人员在进行涉及自身利益行政行为时要适当回避，保证基本程序的公平公正。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，在进行房屋征收之前要对该项目和程序的可行性进行评估，在确保该项目具有充分可行性的基础至少，进行房屋征收补偿时还应进行一些列的正当实施程序。第一就是要制定出合理公正的征收补偿方案，征收补偿项目管理部门在起草该方案后要征求各方意见，对于公众反应比较强烈的项目，尤其是涉及公众利益和社会冲突的重要问题，在经由政府审查后进行一系列的修改完善，并协同其他部门进行风险评估。第二，将充分修改和评估后经过政府部门审议通过的征收补偿方案进行公布，并协同其他职能部门进行实施，共同实现行政目标。第三，在进行具体实施过程中，房屋征收管理部门要首先对被征收房屋进行财产评估，以此为公正公开合理征收补偿程序奠定制度基础。在进行合理评估以后，与被征收者签订房屋征收补偿协议，向被征收者提供房屋征收补偿金。如果在对被征收房屋进行补偿时出现征收方与被征收者在补偿的价值上存在异议时，应由双方共同或由其中一方向政府调解部门提出仲裁申请。最后，对于在协议执行过程中出现的违约问题要进行制裁和处罚，双方能够协调解决的可以协调解决，对于双方之间无法解决的问题，应提请人民法院进行裁决。

1.3 房屋征收项目管理中的结果公正公开原则

公正公开是政府部门进行依法行政所依据的基本原则，也是实施“阳光拆迁”工程必不可少的配套措施，要求安置和拆迁方案、安置补偿方法和评估的过程和结果都要公正公开，也是新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的重要内容，一个公平公正公开的房屋征收与补偿过程能够有效地基础被征收者心中的疑虑、避免暗箱操作、在很大程度上确保房屋征收管理部门行政行为的公平性，最终可以赢得人民的信任和支持，预防腐败问题的发生。

房屋征收项目管理过程和结果的公开公正主要有以下几个方面的基本内容和要求：首先就是要在进行房屋征收时要有公正公开的征收依据，例如，征收房屋的产权证明、房屋征收前的价格评估证明、被征收居民的困难认定和违章建筑证明等征收依据；其次，对于房屋征收的过程也要公开公正，在进行房屋征收之前要对房屋的产权证明和居住者进行调查，排除违规建筑，了解被征收者的生活情况以进行安置，另外还要进行测量房屋面积、测算房屋价值、与被征收者签订征收合同和补偿安置协议等步骤；最后，还要保证房屋征收合同的签订内容公正，合同中要包括房屋征收补偿的价值总额、安置房源的面积和地址及其他相关的补偿内容，必要时还应该增加其他能够保证合同公正、过程和结果公正的项目条款。另外，还应该建立确保房屋征收公开公正的其他项目和信息查询系统，及时反映房屋征收管理的动态信息。为保证公开公正的房屋征收管理程序，还应该对房屋征收管理过程进行有效地及时地监督，加强舆论监管，实施奖惩结合的管理制度，防止“钉子户”问题的发生。

2 房屋征收项目管理的基本模式

建立公正合理的房屋征收项目管理基本模式，应包括三个方面的基本内容：首先，明确该模式建立所应遵循的基本管理原则。如上所述，建立房屋征收项目管理基本模式应该参考民主决策、结果公正公开和程序正当三项基本原则，完善建立模式的理论依据，以市场为向导、以理论为依据，并且根据我国当前的具体国情，我国的房屋征收管理应该坚持以公正的补偿为主体，并辅以完全补偿，逐步向完全的补偿过渡。其次，在进行房屋征收前得房屋价值评估时，要参考市场因素，即所征收的房屋补偿价值应该参考同等地段和区域内其他商品性住房的市场销售价格来进行补偿，同时要探索其他形式的补偿方法。被征收房屋的价值还要参考该房屋的地理位置、建筑面积和结构、房屋的用途和新旧程度等因素共同参考。最后，在进行房屋价值评估时，要选择在利益上具有中立性的房产评估机构，以保证房屋价值评估活动的公平性和客观性。然而，房屋评估机构必然会受到政府部门的管理，这就要求政府的相关管理部门要在房屋评估机构进行评估时尽量规避，以免影响评估结果。同时，还必须设计出合理的征收补偿程序，并在房屋征收管理协议中加以明确地规定，房屋征收补偿程序在设计时要体现公平公正的基本原则。

3 结论

综上所述，解决房屋征收管理中存在的问题，其基础就是使征收方与被征收方的利益平等，征收部门真正做到依法行政，遵循房屋征收项目管理的基本程序和原则，引入完善的立法与执行程序，加强公众和舆论对于管理部门的权利制约机制。

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