房地产公司多项目管控模式的选择

【摘要】当房地产公司向集团化发展时，如何选择并建立起有效的房地产公司多项目管控模式，是摆在各房地产公司的一道亟待解决的课题。

笔者建立了一套房地产公司多项目管控模式选择方法---房地产公司多项目管控模式九方格选型及其应用的方法。并通过对笔者所在房产公司多项目管控模式的选择的案例实证研究，进一步阐释房地产公司多项目管控选择的基本思路和操作手法，希望对广大处于不同发展阶段的房地产企业，在多项目管控模式选择上有所启发和帮助。

【关键词】房地产开发；多项目管控；模式选择

1 房地产公司多项目管控模式的选择方法

影响房地产公司多项目管控模式选择的因素非常多，包括公司战略、项目产品特点、项目所处地域集中或分散、项目公司的股权结构、公司规模与公司所处的不同发展阶段等等，甚至包括经营者的风格，这些因素之间还相互渗透、相互影响。其中，笔者认为项目产品、项目地域、项目股权结构这三项指标，因其较直观并可度量，且或多或少的隐含了房地产公司的战略导向，故可作为选择房地产公司多项目管控模式的三个关键指标。

项目产品，包括项目的数量，也包括项目的性质，如住宅、办公、商业、工业地产或旅游地产等，还包括项目产品定位，如同属住宅的经济适用房与高档商品房；同属办公的乙级办公楼和超高层的甲级办公楼。

项目地域，即指本地项目或异地项目的离散性，包括形成区域性的项目开发，如项目集中在长三角地区或华北地区等。

项目股权结构，由于项目属地化、法人治理结构等原因，目前基本上房产项目都单独成立项目公司，即独立法人实体。项目股权结构可分为绝对控股项目，即股权比例在80%-100%，公司在项目公司中掌握绝对控制权。相对控股项目，即股权比例在51%-80%，公司在项目公司中掌握相对控制权。参股项目，即股权比例在50%以下，公司在项目公司中无绝对控制权，一般通过对取得项目公司董事会的席位，来实现对项目公司的管控。

由于房产公司的战略不同、资源不同，加上市场环境的变化，因此，无论是项目产品的单一或多样性，项目地域的离散性，亦或者是项目股权结构的多样性，对于万科之类的大型房地产公司可谓是战略意图在具体项目上的落实，而对于大多数发展中的中小型房产公司而言，则是为了“发展”，而无法回避，有时甚至是被动的、无奈的选择。

将项目产品、项目地域、项目股权结构三个关键指标结合起来考虑，就可以从集分权角度，选择确定较合适的房地产公司多项目管控模式。笔者结合自己多年的工作经验，创立了房地产公司多项目管控模式九方格选型，具体的选择确定方法如图1所示。

由于房地产企业所处的行业竞争环境和自身条件各不相同，因此，并不存在一个“标准”或“万能”的管控模式，也没有“最佳”模式，只有“最适合”的模式，而且这一模式还必将随着一些外界因素的变化和企业自身的发展而不断调整。

2上海国际集团房地产投资管理有限公司多项目管控模式的选择

本文案例实证研究的房地产公司系笔者本人工作单位---上海国际集团房地产投资管理有限公司。笔者作为主要成员之一参与了上海国际集团房地产投资管理有限公司的合并组建、管控模式的选择、组织结构的重组和优化、部门职能及岗位职责的设置、管理流程的再造、具体管控制度的拟定等工作。

2.1上海国际集团房地产投资管理有限公司背景情况简介

上海国际集团房地产投资管理有限公司（以下简称国际房产公司）是上海国际集团有限公司下属的国有全资房地产企业。2006年由上海国际集团下属的两家房产公司上海市上投房地产有限公司（以下简称上投房产公司）和上海通达房地产有限公司（以下简称通达房产公司）合并组成。

上投房产公司成立于1991年8月26日，是由上海国际集团有限公司投资控股的国家城市综合开发一级资质的房地产开发企业，注册资本为人民币2.5亿元。作为其前身的上海国际信托项目公司房产部，公司早在80年代即投身刚起步的上海房地产开发建设，组织外资并参与打造了许多上海第一批的涉外写字楼、公寓和酒店，如联谊大厦、雁荡大厦、希尔顿宾馆、建国宾馆、金桥大厦等等。

公司成立以来，已累计开发办公、住宅等各类商品房建筑面积200多万平方米，并以设计合理、质量优良、宜居适用等特点，在社会上享有较高的知名度和美誉度。公司积极贯彻“立足上海、依托长三角、面向全国”的发展战略，在上海、天津、绍兴、苏州四地计95万平方米的五幅地块上进行投资建设。十几年来，伴随着业绩的持续增长，公司已发展成为拥有园艺、物资、物业、营销、广告媒介等一系列关联企业在内的综合性房地产开发企业。

2003年至今连续四年被评为上海市房地产50强，并荣获上海十大国有房地产企业称号，是在业界颇有建树、综合实力强劲并具有较强竞争力和影响力的上海知名企业。

通达房产公司为上海国际集团有限公司旗下的控股子公司。公司成立于1993年初。公司注册资本金4050万元。公司系二级资质的综合性房地产开发企业，为上海市房地产业协会的理事单位。近年来，公司开发的商品房和完成的国家基本建设项目总量50万平方米，投资总额40亿人民币。

公司受上海市财政局委托完成的国家基建项目全过程建设管理项目包括上海市财税综合大楼和上海国家会计学院等工程。公司开发建设的商品房有襄乐大厦、通达大厦、上海北竿山国际艺术中心、长宁八八中心等住宅、商办楼项目。

上投房产公司、通达房产公司合并后，国际房产公司目前在建项目共有8个，总占地面积122万平方米，总建筑面积为170万平方米，其中上海本地项目4个，异地项目4个。另外还有营销、物业、物资和园艺等四个配套公司。

国际房产公司规模由原先两个中小型房地产企业迅速演变为全国性的大型综合房地产开发企业，合并的进程中总有磨合的阵痛，随着跨区域经营和新项目公司的不断出现，公司本部的管理幅度越来越大，国际房产公司在追求自身超常规的发展的过程中不可避免的面临以下诸多问题。

国际房产公司面对的首要问题是，作为一家国企大型房产公司，如何面对跨区域开发、多项目经营带来企业的经营的风险，如何稳健的经营，如何保证国有资产的保值增值。

因此，如何保证公司运转的效率和速度，充分发挥项目公司的积极性和能动性，如何设计公司组织架构，如何分级分权，将经营权充分下放给项目公司，如何选择有效的多项目管控模式，等等这些问题是摆在国际房产公司面前一道道亟待解决的课题。

2.2 国际房产公司管控模式的选择

在国际房产公司明确了战略定位并确立了管控目标后，下一步即为管控模式的选择。正如前文所述，管控模式并不存在一个“标准”或“万能”的管控模式，也没有“最佳”模式，只有“最适合”的模式，而且这一模式还必将随着一些外界因素的变化和企业自身的发展而不断调整。

对于国际房产公司管控模式的选择，有必要先对合并前原通达房产公司管控模式和上投房产管控模式的选择进行分析，并根据前文所述关于房地产公司多项目管控模式的选择思路，结合合并后国际房产公司的实际情况，对管控模式进行重新选择。

根据前文所述，结合项目产品、项目地域、项目股权结构三个关键指标，对管控模式进行选择，就必须要了解公司开发项目的概况。原通达房产公司项目概况见表2-1

从表2-1中，可看出通达房产公司对项目公司基本处于绝对控股状态，故适用于绝对控股项目占多数的房地产公司多项目管控模式九方格选型，即图1（a）所示。结合其项目产品虽包括住宅、办公、商业等，但数量较少。且项目所处地域均在上海。故在绝对控股项目占多数的房地产公司多项目管控模式九方格选型中，通达房产公司所处位置如图2-1所示，即通达房产公司属于操作管控型，而实际上通达房产公司正是采用了这一模式对项目进行管控的。

再看原上投房产公司项目概况，从表2-2中，可看出上投房产公司对项目公司基本处于相对控股状态，故适用于相对控股项目占多数的房地产公司多项目管控模式九方格选型，即图1（b）所示。结合其项目产品虽以中档住宅和别墅为主，但数量较多。且项目所处地域分散于上海、天津、绍兴、苏州等地。

故在相对控股项目占多数的房地产公司多项目管控模式九方格选型中，上投房产公司所处位置如图2-2所示，即上投房产公司属于财务管控型，而实际上上投房产公司也基本采用了这一模式对项目进行管控的。

原通达房产公司选择了操作管控型管控模式，原上投房产公司选择了财务管控型管控模式，且两公司均对其项目进行了有效的管控。而合并后的国际房产公司管控模式即不能照搬通达房产公司的操作管控型管控模式，也不能照搬上投房产公司的财务管控型管控模式。因为，合并后的国际房产公司项目构成发生了微妙的变化，国际房产公司项目概况见表2-3

从表2-3中，可看出由于原上投房产公司项目数量多于通达房产公司，故在项目股权结构这一指标上，合并后的国际房产公司对项目公司多数处于相对控股状态，故仍适用于相对控股项目占多数的房地产公司多项目管控模式九方格选型，即图1（b）所示。

但在项目产品这一指标上，由于两公司合并，项目数量多了，但产品性质却以住宅和别墅为主，办公、商业为辅了。故在项目产品这一指标上，沿袭了原来两公司所属的中间象限。在项目地域这一指标上，由于通达房产公司的项目均在上海，合并后项目所处地域演变为集中于上海，分布于天津、绍兴、苏州等地。

故在项目地域这一指标上，合并后的国际房产公司有别于原来两公司所属的区间，处于中间象限。故在相对控股项目占多数的房地产公司多项目管控模式九方格选型中，国际房产公司所处位置如图2-3所示，即国际房产公司将选择战略管控型管控模式，而这一模式即不是原通达房产公司所擅用的，也不是原上投房产公司所熟悉的。这将给国际房产公司带来前所未有的挑战。

参考文献:

[1]王吉鹏，《集团管控》（第2版），中信出版社，2008

[2]白万纲，《大象善舞：向世界知名公司学习集团管控》，机械工业出版社，2008

[3]白万纲，中国房地产企业集团管控模式

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文