浅议房地产开发项目造价控制

摘要：加强项目的成本控制与管理是加强房地产企业核心竞争力的重要手段，突出重点的控制好设计阶段和施工阶段的工程建造成本，是保证企业综合效益最大化，实现企业可持续发展的基本保证。本文从设计阶段、施工阶段探讨了房地产开发项目造价控制的方法与注意要点。

关键词：房地产；开发项目；造价控制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

一、房地产开发项目设计阶段

1.成本控制的重要意义

(1)提高了资金利用效率。工程成本控制贯穿于项目建设全过程，而设计阶段的工程成本控制是整个工程成本控制的龙头，通过分析设计概预算可以了解工程造价成本的构成，分析资金分配的合理性，并可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整项目功能与成本，使其更具合理性。(2)提高了投资控制效率。编制设计概算并进行分析，可以了解工程各组成部分的投资比例。对于投资比例较大的部分应作为投资控制的重点，以提高投资控制效率。(3)使成本控制工作更主动。在设计阶段控制工程成本，可以先按一定的质量标准，提出新建项目每一部分或分项的计划支出费用计划，并在项目实施过程中对照计划中的指标进行审核，预先发现差异，主动采取一些控制方法消除差异，使设计更经济和合理。(4)便于技术与经济相结合。在设计阶段造价工程师参与全过程设计，使设计一开始就建立在健全的经济基础上，在做出重要决定时就能充分认识其经济后果。另外，投资限额一旦确定以后，设计只能在确定的限额内进行，有利于设计人员发挥个人创造力，选择一种最经济的方式实现技术目标，从而确保设计方案较好的体现技术与经济的结合。

2.成本控制的主要措施

(1)实行设计招标制度。引入设计招标，通过竞争迫使设计单位对建设项目的方案设计、结构安全、设备材料的选型与选用等作详细周密的分析比较，树立起成本控制的经济意识，重视项目的投入与产出对比分析，设计出比较合理的设计作品，供业主投资项目开发使用。(2)实行限额设计。限额设计就是按照批准的设计概算控制施工图设计，按照批准的设计任务书和投资估算来控制扩初设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制进行设计，严格控制施工图设计的不合理变更，确保总投资不突破，从而实现项目成本控制的目标。(3)设计质量与设计费用挂钩。当前我国设计行业设计收费主要有两种方法：一种按设计项目的建筑面积计取；另一种是按设计概算的百分比计取。这两种方法与设计质量都没有相关联，按设计概算的百分比计取，还会使设计人员尽可能加大涉及项目的工程量，只注重设计的安全性，而不考虑技术合理性和经济性。所以应在设计招标文件和设计合同中，列入专用条款将设计质量与设计费用挂钩进行约束。

二、房地产开发项目施工阶段成本控制

1.加强工程项目的工程管理

对成本控制的最好办法就是保证房地产项目按开发计划顺利实施，从成本控制的角度重点控制几个方面的工作：(1)加强控制职能。项目管理通过计划、决策、反馈、调整对项目实施有效控制。项目控制是通过项目分解、阶段性的目标的提出与检验，各种指标的贯彻与执行，以及在实施中的反馈与决策来实现。工程控制的核心是做好质量、进度与成本的协调与统一。(2)加强工作的计划性。计划安排把开发项目的工程建设的全过程、全部目标、全部活动等，尤其是质量、进度、资金支付等都纳入计划轨道，用一个动态的计划系统来协调整个项目，以便提前揭露矛盾，使项目有序达到预期的目标。(3)做好施工工序控制。按照批准的施工组织设计和施工方案，协调组织施工，严格控制流水施工作业中施工阶段的划分和工序之间的合理搭接，使各职能部门各负其责，防止相互推诿扯皮，从而保证工程进度按计划进行。

2.做好工程项目的变更控制

工程变更控制是为了实现项目的目标而对工程变更进行分析、评价和改进，以保证工程变更合理、有效。对于不可避免的洽商变更，必须事先作详细的技术经济分析，并就变更对工程的影响做出评价，综合各方的意见后再确定是否实施该洽商变更。设计变更必须在原合同条款约束下进行，如果合同中没有约定或者约定不清楚的，则依据现行的相关法规进行价格调整。

3.施工中加强合同管理

施工合同中严密的合同条款，可避免施工过程中承包商的违规行为，以免影响工程质量和寿命周期。

4.做好施工中的索赔控制工作

施工中索赔产生的原因：(1)当事人违约。常常表现为没有按照合同约定履行各自的义务。发包人违约常常表现为没有为承包人提供合同约定的施工条件，未按照合同约定的期限和数额支付工程款等。承包人违约的情况则主要是没有按照合同约定的质量、期限完成施工，或者是由于不当行为给发包人造成其他损害。(2)不可抗力或不利的物质条件。不可抗力分为自然是件和社会事件。(3)合同缺陷。合同缺陷表现为合同文件规定不严谨甚至矛盾、合同中的遗漏或错误。(4)合同变更。合同变更表现为设计变更、施工方法变更、追加或取消某些工作以及合同约定的其他变更等。

索赔处理的原则：(1)工程索赔必须以合同为依据。不论是风险事件的发生还是当事人不完成合同工作，都必须依据合同中相关条款的约定。(2)及时、合理地处理索赔。索赔事件发生后，索赔的提出和处理应当及时。索赔处理不及时对双方都会产生不利的影响。(3)加强主动控制，减少工程索赔。这就要求在工程管理过程中，应当尽量将工作做在前面，减少索赔事件的发生。这样才能使工程更顺利地进行，降低工程投资、缩短施工工期。

5.工程竣工结算的确定与控制

工程竣工结算是工程成本最终确定，无论是施工单位还是开发商以及其他利益相关方，都非常重视工程的竣工结算。工程竣工价款结算应按合同约定办理，合同未作约定或约定不明确的，发、承包双方则应按国家相关法律、法规的规定与文件进行协商处理，结算书的审查必须由中介机构独立进行审核，并出具各方认可审核报告，开发商依据审核报告，组织相关专业人员对工程成本管理进行总结，以便总结经验教训。