闸门开启 第1期

本刊记者董左卉子/ 文

在讨论十余年后，房地产信托投资基金（REITs）终于被国家层面认可。在当前的经济环境下，REITs 的破冰可谓为濒临生死边缘的房地产企业注入一针强心剂，其战略意义远甚于拓宽企业融资渠道。REITs，不管是救命稻草，还是苦口良药，开发商们都要睁大眼睛，放手一搏。

国家决策层面正式肯定了REITs 的战略意义。对于此时此刻的房地产商而言，无疑是久旱逢甘露，但甘露既不会普洒人间，也不能根除旱情。

2008 年12 月3 日，国务院召开常务会议，研究部署当前金融促进经济发展的9 项政策措施，其中房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）作为拓宽企业融资渠道的措施之一在讨论十余年后被正式提及。REITs“但闻楼梯响，不见人下来”的局面终于有望改变。

似是而非

据有关统计，在2007 年发行的587 个信托中，不动产信托只有53 只，占比9.03%；集合信托融资金额为845亿元，不动产信托融资115 亿，占比13.6%。全国全年房地产投资额大致为25280 亿元，其中，来自不动产信托的投资占比为0.46%。可见，在信托业务中，房地产信托比重还很少。

与此同时，专家表示，内地当前的房地产信托产品并不是REITs。主要区别在于：首先，REITs 是属于公募的基金，而不是目前信托公司所做的私募集合资金信托产品。其次，作为基金，REITs 的发行具有连续性，而不是像目前信托公司所做的房地产信托产品那样，一个产品仅针对一个项目，项目结束产品也到期结束。再次，REITs 应该是可以在交易场所公开转让的，但目前信托公司所做的房地产信托产品一般是采用由房地产公司赎回的方式实现信托公司的退出。这些区别所带来的结果是，目前内地的房地产信托产品，很难形成规模效应。

据了解，我国内地房地产企业一般是通过以下两种方式利用REITs 进行融资：

一是与海外REITs 联手，形成战略伙伴关系。此类海外基金主要以封闭式基金的方式进入中国大陆，包括：与开发商就项目合资，直接投资于项目，然后与开发商以股份关系进行利润分成，例如荷兰ING 与复地集团合作开发“复城国际”项目；对开发企业直接投资参股或成立新的投资公司，例如摩根士丹利和顺驰集团，万通集团和美国房地产基金的牵手；直接在内地成立投资公司，进行项目投资与开发，如麦格理银行投资的第一中国房地产发展集团。

二是以REITs 的方式到香港交易所或者新加坡交易所上市，从而赢得境外投资者尤其是中小投资者的投资。2005年12 月，越秀房地产投资信托基金（0405.HK）在香港联交所挂牌交易。这是首只以内地房地产为资产的REITs。越秀采用了买楼收租的形式，即投资于物业资产，以租金收入作为投资者主要的回报，用股息形式定期分派给投资者，股息率达7%。

种种迹象表明，REITs 已被列入丰富房地产行业融资渠道，应对经济下行风险的重要金融工具之一。

融资新器

诚然，一份可以在内地公开市场上市发行的REITs 产品尚属空白。随着国家决策层面正式明确了REITs 的战略意义，深交所总经理宋丽萍公开表示，深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了REITs 产品方案，未来将进一步积极推动有市场需求的金融产品的研发。天津滨海与上海浦东相关物业就可能以打包方式成为首个REITs试点产品，分别登陆深圳和上海证券交易所。

那么，对房地产开发商及物业所有人而言，REITs 究竟优势何在？

其一，融资规模较大，为溢价套现房地产资产多一条管道。REITs 融资不受中国房地产信贷政策的限制，不会将大型物业分拆成几个部分进行融资，而是将发起人的资产一次性变现。这样，在资产规模上就有一定的要求，否则难以在证券市场上成立一支基金，相应地，其变现之后的资产规模也相当可观。一般情况下，REITs 融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值，对于开发商而言，可以很好地缓解资金方面的压力。

其二，接触更广领域的投资者，比如以收益为导向的投资者、另类风险组合或全球房地产投资者等，从而帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。与此同时，REITs 在存续期间仍可以收购在建项目进行对外投资，因而对于发起人而言，在证券市场上设立REITs 就是获得了一个长期发展的平台。在此后的发展中，发起人可以将自己的地产项目融入到已经发行的REITs 中而实现资产变现，进而推动公司优化资本结构、减少债务、增强资产的流动性和潜在地推高股本回报。

此外，REITs 融资还具有不可替代的节税优势等。

锦上添花？

然而，是否能事事如愿？

REITs 产品可以将一个项目未来若干年的收益打包折现，从而获得现金流从事另外的开发，同时还可以保留项目的所有权。从REITs 的国际发展经验就能够看出，几乎所有REITs 的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，并且资产包中的商业物业的出租率一般要求80%～90%，年收益率一般在7%～8%，还要扣除1.5%～2%的税收、管理费等成本，这样，年租金回报率平均在6%左右。而且，极少有进行开发性投资的REITs 存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。开发商如果想要自如运用该融资工具，除了要增加自持物业，更要想方设法提高物业的租金水平和收益率。

而国内市场上的商业地产主要是以产权出售为主，这意味着，虽然房地产投资信托即将迈出“试点”这一步，但可能与绝大多数地产商无缘，更多机会只会属于拥有大量自持物业的开发商。

相关人士表示：“REITs 产品可以帮助那些现金流紧张的房地产企业，但对没潜力可挖的企业帮助不大。”换句话而言，REITs 的推出，只能给优质项目锦上添花；现金流断了的企业，就直接卖项目了，REITs 产品帮不上太多忙。

不少专家认为，现在地产行业的问题是供需之间的问题，房价这么高，老百姓买不起房，地产公司的投资也得不到回笼；即使REITs 推出，也只能在短期内缓解融资压力，根本问题仍然无法解决。