投资性房地产确认、计量、转换及影响问题研究

【摘 要】投资性房地产也就是投资者为了赚取租金、使房地产价值增值或者两者兼有的一种房地产，对于投资性房地产我们可以采用单独计量或者单独出售。在我国现行的会计准则中，投资性房地产的确认、计量、转换等各项问题都发生了巨大的变化，此时我们很有必要对其进行深入研究，了解其对社会的影响与作用。本文就投资性房地产确认、计量、转换及影响问题进行全面分析，以供参考。

【关键词】投资性房地产；确认；计量；转换；影响问题；研究

目前，投资性房地产在我国《新会计准则》的影响下发生了巨大的改变，在新会计准则中，我国开始将关于投资性房地产的概念以及计量模式引入进来，无疑给具有投资性房地产企业的业绩带来了前所未有的挑战，此时的计量模式已经有过去的成本模式转变为公允价值的计量模式，这一伟大的变革促进了市场快速的发展。

一、投资性房地产的确认问题

投资性房地产也就是投资者或者购买商为了赚取资金或者是房地产资本增值，或者两者兼顾的一种房地产，其主要包括几个内容：1）已出租的建筑物；2）使土地使用权增值后转让或者出租出去的；3）已经出租的土地使用权。投资性使用权与其他房地产有显著的区别，它主要是企业为了赚取租金收入而将这些房地产直接出租，或者是为了赚取增值收入而将持有房地产，等到房地产增值之后再出售。

在我国现行的《新会计准则》中可以看出，第2、3点是针对企业的投资性房地产概念而界定的，而针对于第1点，如果建筑物并没有人居住，属于闲置状态，那么国家并没有对该现象明确规定。而且在企业经营过程中，会计人员并没有严格遵守新会计准则中“已出租”的概念执行，而是按照经营性出租的，这种出租方式并不包含融资性出租。虽然如此，我国会计准则中对此却有明确的规定，因此在国际上也有敏却的规定。

现阶段，大多数企业在经营过程中，人们一般会不顾已出租或者等待出租的建筑物，而要将其纳入到投资性房产当中也就是企业为了获取更大的效益而需要等到建筑物增值之后再出售。因此这些房地产都应该有会计人员将其当做投资性房地产来确认。除此之外，相对于国际上的会计准则而言，我国新会计准则在关于投资性房地产的规定范围要小很多，不仅不能够将具有存货性质的房地产作为投资性房地产，还不能够将正在建设或者是在开发阶段的房地产作为投资性房地产。由此我们看出，在新会计准则颁布之后，我国投资性房地产的确认有了进一步的完善。因此我们在实际工作中，应该着眼于未来，保证会计信息的可靠与安全，从而促进我国市场的快速发展，稳定市场秩序。

二、投资性房地产的计量问题

从我国现行的会计准则中来看，针对于投资性房地产的计量模式主要分为两个部分，即初始计量模式以及后续计量模式，其中，初始计量模式的要求在会计准则当中相对比较明确，在计量过程中，我们需要注意到未来很可能流入企业的经济利益以及成本能够有效的计量两个方面，只有两者都符合，才能够采用初始计量模式进行。

随着社会的发展，新会计准则在会计准则的基础上有了一定的完善，在投资性房地产计量过程中，已经逐渐将成本计量模式转变为公允价值计量模式。在采用公允价值计量模式的过程中，会计人员必须要做到谨慎与适度，在工作中必须要有所限制，避免出现人为操纵利润等不良现象。

三、投资性房地产的计量模式转换问题

由上所述，在会计准则中的计量模式主要有两种，即成本计量模式以及公允价值计量模式。一般在对投资性房地产进行后续计量的过程中，大多会采用成本计量模式进行，如果结果可靠，那么我们就可以采用公允价值计量模式进一步获取信息，此时的计量模式就不得再有变更。成本模式可转换为公允价值模式计量，且视为会计政策变更，而采用公允价值计量模式的不得转为成本模式。

四、投资性房地产公允价值选择影响

1.采用公允价值的成本过高

（1）有关的“市场体系还不具备”。比如外界对于投资性商铺转让的参照交易体系没有。商铺不像一般房地产，其符合新会计准则的交易市场在短期内很难形成，目前，很难取得一个完全透明、公允、符合新准则要求的市场价格。

（2）评估成本较高。为保证公允价值计量结果的质量，对于复杂和专业性要求较高的投资性房地产项目，一般会要求聘请外部的独立评估人员来进行。

（3）计量水平的限制。目前，我国多数公允价值计量工作仍由企业的财务人员来承担，公允价值计量使会计人员遭遇到了挑战，不仅需要企业增加人员等方面的支出，而且，企业财务人员的整体水平还达不到上述要求。这在一定程度上也制约着公允价值在运用中的效果和质量。

2.较大增加企业纳税成本

（1）按照我国现在的税法，投资性房地产是按实际成本确定其账面价值，并不确认公允价值变化产生的所得。由于“公允价值变动损益”属于损益类账户，因此会对当期损益产生影响，增加当年度利润，而按税法规定，不涉及应纳税所得额的计算，因此当年度需在利润的基础上纳税调减；同时考虑到在公允价值模式计量下，公司该资产不再计提折旧，而税法允许公司在本年度计算应纳税所得额时允许扣除折旧，需纳税调减。而所得税纳税义务在当期已经预缴了所得税，导致大量的现金流出，当汇算清缴时，再进行相应的调增和调减工作，增加所得税纳税调整的工作量及复杂性、增加某集团会计人员的工作量。

（2）根据《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发～2oo6131号文件）规定，对于房地产开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售确认相应的所得，同时按视同销售价格确认投资性房地产的计税成本。

3.出于财务稳健的目的

长期以来的“历史成本法”计量模式掩盖了某集团投资性房地产的真正价值，属于人为地“自我贬值”。例如，1998年开发的假日新天地，按照历史成本计量模式，经过多年的折旧，价值已被人为地、大大地缩水了。就假日新天地的土地使用权而言，已被视为天价，某集团投资性房地产的真正价值尚未在账面上充分体现。但是，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量会加大企业的运营成本和纳税成本支出，加上目前的税收政策还不明朗，又因为采用公允价值计量模式具有不可逆转性，一经确定，不得转回，是否会采用公允价值计量模式，是否会将更多的资产从存货项目中转到投资性房地产，还要看某集团今后的经营业绩和政策走向。从长远来看，采用公允价值后，企业每年净利润的波动幅度将会增大，其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。

五、结束语

投资性房地产是企业为了赚取更多经济收益或者获取增值收入的一种房地产，但是在新会计准则的影响下，投资性房地产的确认方法、计量模式、转换等都发生了巨大的变化，使具有投资性房地产的企业面临着前所未有的挑战。为了使市场经济得到快速而又健康的发展，我们必须要在实际工作中严格遵守新会计准则，使企业获取更高的效益，从而稳定市场秩序。

参考文献：

[1]郑惠霞.投资性房地产公允价值计量模式探析[J].福建财会管理干部学院学报. 2008 （04）

[2]张晖，王玲莉.投资性房地产公允价值后续计量模式探析[J].北方经贸. 2011（08）