北京旅游地产的三个维度影响分析

摘　要旅游地产的分类有多种，它是旅游与地产联姻，资本与资源对接，文化与建筑对话，历史与现实融合的产物。文章从三个维度出发，把握北京旅游地产的空间区位特征，区分旅游地产与商业地产的异同，分析旅游地产的经济运作模式。认为，只有旅游与地产的有效结合，以地产提高旅游，以旅游促进地产，才能双赢。北京“宜居城市”的建设，不能仅仅停留在口号上，更多的是区位因素和经济牵引、技术带动，逐渐付诸实践，这样才能迎接旅游与地产联姻的新时代。

关键词旅游地产；空间维度；经济维度；技术维度

中图分类号?演 F290 ［文献标识码］ Ａ 文章编号 1673-0461（2012）07-0049-06

一、概念梳理与研究切入

（一）旅游地产的概念

狭义的旅游地产是指以一定的旅游资源、旅游产品、旅游氛围为依托,以满足休闲度假或置业投资需求为目的,借助专门的销售渠道售卖给旅游者的作为第二居所的住宅设施。主要包括“分时度假”型、“产权酒店”型或常规购房置业型的住宅房地产（第2居所）。旅游房地产的研究和实践更多的应该以狭义的定义为基准审慎进行[1]。近些年，随着北京主城区住宅地产日渐趋于饱和，北京作为首都世界地位的不断提高，经济不断发展和人们对生活方式和生活质量的更高要求，几年前的第二居所发展成为现在的第一居所。旅游地产在传统概念中，等同于我们平常所说的第二居所，也就是那些拥有一定的旅游资源，以满足休闲度假或置业投资需求为目的，借助专门的销售渠道售卖给旅游者或投资者作为第二居所的住宅设施，主要包括“分时度假”型、“产权酒店”型或常规购房置业型的住宅房地产（见图1）。

（二）旅游地产的特点

周武忠教授（2008）的博士后在站报告就景观学、风景旅游景区的规划设计理论和方法开展了卓有成效的研究，其中“历史文脉与旅游地产开发”是在多项旅游地产的案例研究基础上的提炼[2]。王高翔（2011）主编《商业地产项目策划》一书以商业地产前期的项目策划为主，主要包括前期市场调查、项目分析、项目定位、建筑空间策划等，该书认为旅游地产是商业地产的五种模式之一[3]。旅游地产的特点是长期持续回报与快速回报、持续现金流与短期销售、低成本土地与高成本配套等相互联结，特别体现在高尔夫球场以相关别墅区、主题公园、古城保护性开发、工业遗产旅游地产等实操中[4]。旅游（景观)地产更注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及功能方面的实用性。大凡称得上旅游地产的项目都配套有康体活动中心、泳池、酒店(或称综合会所)、医院、学校或幼儿园、游乐中心等等,还有一些旅游地产还配有高尔夫球场等。同时，整个小区又是一个风景园林世界。例如深圳华侨城、杭州乐园、北京欢乐谷等都是这个方向成功的案例[5]。可以这么认为，旅游地产是旅游与房地产的联姻，资本与资源的对接，文化与建筑的对话，历史与现实的融合产物。它是旅游业发展到一定阶段，投资商通过依托或营造城市景观，进行开发建设及经营运作的房地产项目，项目全部或部分实现度假、休闲等旅游功能，是一种集投资与消费于一体的新型物业开发模式 [6]。

（三）旅游地产案例与分类

邹统钎，崔海雷（2010）从“学院派”角度编写了最近成功的旅游地产开发与经营案例，可惜该书没有收录失败的案例[7]。陈戎（2011）选取了自然风景、人文历史、美食特产、文化创意、宗教、体育休闲、古镇、海外等八个类型的案例，对这些案例从开发的旅游地区背景、项目自身特点进行分析，探索这些项目成功的要素并进行专题研究[8]。盛永利等（2012）出版《谁的地产被旅游照亮》以大量实战案例为主要内容，详细剖析了中国旅游地产5A级景区、创意农业、历史文化遗产、温泉、主题商业、滨水、文化创意、宗教文化、高尔夫、主题公园十大驱动模式[9]。而针对具体旅游地产案例，着力较多的有两种类型：①企业案例。例如华侨城集团作为一个典型的中央大型国有企业，在企业战略管理的宏观视野下以“旅游+地产”模式进行商业运作。其成功之道体现在完善治理机制、升级产业结构、改革风险管理、再造业务流程、转型经营管理、构建价值空间、激活人力资源到建设企业文化等多个方面[10]。华侨城的成功在于“品牌优势+产业集群”的双轨战略并行[11]。②省区案例。例如国家批准批建海南省建设国际旅游岛，这为海南带来多方投资，旅游新市场为房地产开发企业开辟更大舞台，海南旅游地产呈现东线沿海是首选、优质的高星级酒店是企业长线投资等新气象[12]。胡浩在其博士论文基础修改的著作《大都市旅游房地产：发展与布局研究》[13]以大都市上海旅游房地产为研究对象，实证性建立旅游房地产研究理论体系，探讨大都市旅游房地产开发与布局类型、管治模式以及旅游业与产业之间的互动与整合关系。这是不可多得的一篇佳作，极具有借鉴意义。然而本文研究的对象北京不同于上海的主要视角在于非临海型区位、单中心和多中心的空间错位、首都因素等。

（四）研究视角

从上述文献中可以看出，需要认真把握旅游地产的空间区位特征，区分旅游地产与商业地产的异同，分析旅游地产的经济运作模式，最后才能在技术维度中提高旅游地产中旅游体验，提高旅游地产中景观设计品味。

二、北京旅游地产的三个维度分析

（一）空间维度

第一，城市拓展区带动旅游地产黄金崛起。从单中心城市到多核心的城市区域，是世界特大城市空间结构形态演化的客观规律。学术界有人对我国的卫星城镇建设模式进行了深入反思，并提出了中国特大城市构建多中心城市模式的基本对策[14]。由于地价杠杆和城市空间的集聚与扩散，促使大都市旅游地产开发产生两极分化：集中体现在城市繁华地带休闲步行街、娱乐购物中心等城市游憩商业区，扩散体现在景观住宅向郊区的分散。这样产生城市游憩商业区型、郊区风景型两种旅游地产类型。两者是基于大旅游、大休闲时代的推动，旅游景观与房产在城市中不同区位格局的重构产物。