雅居乐走过“最难过”的一年

即使早已利润预警公告提前给业内打了预防针，但雅居乐2015年度业绩会上，“年内净利润跌54.8%，股东应占利润大跌67.6%”，这一数据依然成为媒体关注的焦点。

算上2015年，雅居乐已经连续三年没有达到年初定立的销售目标了。同时，长期在三四线城市运作，也使得该公司的毛利率出现了13%的下跌。看到问题的雅居乐也似乎开始转舵，今年将斥资100亿元在一二线城市拿地，计划3年内重返京津冀。

净利润毛利率双降

曾凭借旅游地产和豪宅开发拥有较高毛利率的雅居乐，在过去几年的楼市调控中逐渐丧失了原有优势。

数据显示，2015年，其营业额为430亿元，其中毛利108.13亿元，较2014年下降13%，整体毛利率25.1%；年内利润23.02亿元，同比去年的50.91亿元减少了54.8%，股东应占利润则下跌67.6%至13.9亿元。自此，它的毛利率已连续五年下滑。

同时，该公司连续3个财年出现净利润下滑，降价去库存、人民币贬值导致汇兑亏损11亿元，是此前业绩预警时雅居乐给出的利润下降原因，在它的业绩会上，雅居乐运营中心总经理兼主席助理李雪君、主席兼总裁陈卓林先后解释了一次。

“雅居乐利润下滑，和市场环境有着密切关系。”同策咨询中心总监张宏伟告诉记者，近两年，政策调控大力支持刚需以及改善户型，豪宅市场遇冷，这让原本具有豪宅市场优势的雅居乐颇为失意。

公告显示，雅居乐销售物业平均预售价为8725元/平方米，这一价格与市场豪宅价相距甚远，也正是降价处理存货的结果。

以广州雅居乐富春山居项目为例，2013年开盘，主力户型3万元/平方米，后来价格一度降至19000元/平方米，降价幅度之大，令人惊叹。

李雪君表示，去年下调销售价格是因为积压的存货太多，不得不以价换量去库存，有些甚至亏本都要卖。不过，牺牲利润降价跑量虽是无奈之举，效果却是明显的。“目前那些存货已经卖得差不多了，还剩些尾货。”陈卓林后来补充道。

据记者了解，雅居乐2016年全年可销售的货量达到806万平方米，预计销售额达到46亿元，其中此前的存货仅160万平方米，2015年12月31日前拿到预售证但还未销售的货量大约只占三分之一，其余均为新货。

因此，已经没有此前库存压力的雅居乐已经开始逐渐回调销售价格，“2016年会慢慢涨回到一万元每平方米左右。”

“2015年是最糟糕最难过的一年。”陈卓林在业绩会上感慨，“不过，那已经过去了。”

受累人民币贬值

2015年，人民币相对美元的连续贬值，让国内多家拥有海外借款的房地产企业蒙受巨大损失，雅居乐亦是其中之一。

去年，它录得财务费用净额人民币13.25亿元，较2014年上升352.9%。该集团称，主要来自以外币计价之借款于结算日换算而产生的汇兑亏损，及已竣工物业的利息费用不再资本化所致。

虽然2015年利率走低使得雅居乐利息支出下降，但整体无法覆盖在汇兑上的损失。 2011-2015年雅居乐公司毛利率

根据雅居乐披露的业绩报告，公司2015年总借款成本为34.21亿元，较2014年36.54亿元有所下滑，但因为海外借款以及可换股债券的汇兑亏损高达11.32亿元，扣除2.24亿元资本化后，计入当期损益的汇兑损失为9.08亿元。2015年，在雅居乐新发行了5亿美元海外优先票据之后，该公司海外借款余额为170.48亿元，而国内银行借款只有158.24亿元，海外借款比例高于国内借款。

“遭受汇兑损失的还有昔日华南五虎中的恒大和碧桂园，但恒大和碧桂园去年已在国内多渠道进行融资，大量发行国内债券及票据以赎回海外借款，而雅居乐2015年在国内融资方面尚未取得大的进展。” 国泰君安分析师刘斐凡分析表示。

对于因人民币贬值造成的11亿元汇兑亏损和债务结构改变，雅居乐方面表示，2016年将会对融资架构作出调整。

为了减少人民币汇兑带来的损失，2016年前3个月，雅居乐就开始了频繁的境内发债、贷款融资，偿还境外债务等对冲动作，“我们目前还申请了150亿元的熊猫债。”雅居乐方面表示，未来公司将减少外债比例，优化债务结构，通过偿还部分境外债务及进行外币汇率对冲以减低汇兑风险。

“即使雅居乐有能力提前赎回部分美元债券，其也要付出不菲的利息成本，而雅居乐当前的财务状况和流动性恐怕还不足以支持其做大规模的赎回。”一位港股分析师认为，人民币贬值对于雅居乐的负面影响恐仍将持续。

460亿元新目标

今年第一季度，雅居乐已累积预售124亿元，同比上升64%，并取得了历年来公司单季最好业绩。其年初公布的年度销售目标为460亿元，一季度完成目标的27%。

抢眼的表现主要得益于今年3月的市场大爆发。它的公告显示，3月单月，公司预售金额60.4亿元，环比上升75%。预售面积也比二月份上升88%，达63.5万平方米。与去年同期相比，预售面积和预售金额增幅均超过100%。

今年一季度以来，中山、南京、无锡、广州等地楼市火爆，让雅居乐布局于此的项目受益。数据显示，第一季度中山地区累计销售超过15亿元，广州、南京等地区销售分别超过10亿元。而作为公司拳头产品的海南清水湾，第一季度预售金额更是录得超过50亿元。

陈卓林认为，预计2016年中国经济将保持平稳增长。政府近期推行的放宽住房贷款首付要求、减少对房地产交易相关税款等政策，相信有助进一步刺激房地产市场气氛。

“长远而言，随着国家经济持续增长、城镇化持续推进、人民收入增加以及二胎生育政策的实施，雅居乐相信首次置业或改善型住房的刚性需求将持续主导市场，推动房地产市场健康发展。”陈卓林对未来颇具信心。

不过，有业内人士指出，雅居乐大量项目和土地储备皆位于中山、惠州等三四线城市以及云南腾冲、西双版纳等旅游城市，存在的风险不小。

“很多三四线城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然有风险。”中原地产首席分析师称。

另一方面，在旅游地产同质化和库存高企的时期，雅居乐押宝云南却无法复制清水湾的成功。同时，公司过度依赖明星项目，导致企业布局失衡，经营风险增大，都成为业内诟病它的深层原因。

100亿元购地资金

陈卓林坦言，在压力巨大的2015年，能做到400亿元以上的营业额已经不容易了，但最艰难的一年已经过去，2016年将加大去化速度，同时提升现有项目的价格、品质等，“2016年我们会拿出100亿元的资金来补充土地。”

从公布的数据来看，2015年全年，雅居乐仅在长沙和广州分别拿了一宗地，拿地总价为15.37亿元。换言之，雅居乐2016年预备的100亿元拿地金额是去年的近6倍。

陈卓林解释道，雅居乐剩下的尾货都会在上半年清掉，而新推的项目大部分都具有升值空间。再者，“去年该减价的都已经减了，现在大概90%的项目都在涨价。”

陈卓林还特别提到，将重点关注目前房地产市场价格增长势头较好的深圳周边城市如中山、惠州等，以及广州、佛山、郑州、南京、杭州等一二线城市。

而对于上海、北京，雅居乐看好其市场，也在等合适的拿地机会。

尤其京津冀区域，“我们已经进驻3年了，但一直都下不了手。”不过，在目前销售回款率达到70%，且现金流健康，“2016年有信心做到450亿元。”的情况下，陈卓林又开始了进驻京津冀的规划，而且表示，希望在2016年后的三年内回归京津冀。