基于博弈论的房地产寻租行为分析

提要本文首先指出寻租现象在我国的表现。然后，基于博弈论模型，运用数学工具分析寻租人和设租人选择寻租的条件和临界值。最后，结合模型，提出了解决寻租问题的若干对策。并首次提出了“鼓励基金”的概念，以鼓励政府“监管人”。所有这些，目的是减少因寻租引起的社会福利损失，使房价和房地产业健康发展。

一、寻租理论

寻租理论是20世纪七十年代西方经济学界公共选择学派创立的理论，是以研究非生产性竞争的寻利活动为主的经济理论。在现代经济学中，寻租被定义为通过获得或维持某个领域的垄断地位来寻求、保持和增加经济租金的非生产行为。这里的经济租金是指支付给资源所有者的款项中超过那些资源在任何可替代的用途中所能得到的款项的那一部分。

二、寻租在我国房地产行业的表现

（一）土地供应领域的寻租。土地领域寻租方式主要有：①供需双方利用协议出让土地方式“暗箱”操作，以明显低于市场的价格出让土地；②在招标出让土地方式下通过控标、抬标寻租，即作为寻租者的开发商在政府部门默许下，与其他竞争者达成私下协议，以支付现金方式使其他竞争者实际退出竞争，从而以较低的招标价获得土地使用权；③征用农村集体所有土地过程中，地方政府非法、低价征用农村土地，将其变为房地产开发用地，从而获取巨额经济租金。通过这些方式，土地出让方和房地产商勾结，牟取非法租金，损害社会公众利益。

（二）住房建设领域的寻租。我国实行多层次住房供应体系，即高收入者按市场价购买商品住房、中低收入者低价购买经济适用房、低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。对于经济适用房和廉租房，国家给予了免收土地出让金、开发贷款优先发放等诸多优惠政策。一方面诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房”、“廉租房”之名行“商品房”之实。对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负责人来说，一旦认识到手中权力的市场价值，“寻租”也就滋生开来。

（三）资金领域的寻租。房地产业是资金密集性行业，房地产开发离不开金融的支持。我国房地产企业自有资金较少，融资渠道狭窄，对银行资金的依赖尤其严重。房地产企业对资金的渴求，加上国有银行自身的软预算约束，使得寻租活动在银行信贷领域蔓延。

（四）涉税领域和房地产开发程序的寻租。房地产税费包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等11大类。房地产开发程序包括工程勘测、规划设计、施工图设计及审批等诸多过程。可见，税费和开发程序均十分复杂。在这些过程中，事实证明开发商和政府官员倾向选择寻租，损害社会群体的合法利益。

房地产领域寻租活动猖獗，解决这一问题势在必行。为此，本文建立了博弈模型，并提出解决寻租问题的对策。

三、博弈论模型及分析

（一）模型假设及基本模型。假设在房地产领域寻租活动中。有三方参与者：设租人和寻租人及监管人。设租人为涉及房地产业的政府部门，他们依据“寻租经济租金”多少来调整策略；寻租人即房地产开发商；监管人即政府部门“绝对监管者”。假设设租人和寻租人双方均是“理性经济人”；监管者公正廉洁，依法办事，是绝对监管者，否则认为他们是设租人。具体博弈模型为：1、房地产开发商的全部收入由其投入的资金x决定，f（x）为开发商的收益函数，投入成本为C（x），其中f′（x）＞0，f″（x）＜0，C′（x）>0，C″（x）>0；2、政府设租人得到的经济租金占开发商收益比重为q。设租过程中，风险成本、时间成本、信誉成本、向上级行贿等可能损失构成设租成本。记设租成本为?兹（x，q），寻租预期租金收入为r（x，q），且q∈［0，1］；3、假设房地产开发商的预期收入依赖设租人所得的经济租金的比重q，即g（x，q）=（1-q）［f（x）-C（x）］，且qf（x）≥r（x，q）；4、假定寻租行为成功的概率为p，行为被监管人发现，受到惩罚的概率为1-p，并罚以双方纯收益的K倍罚金，K≥1，称K为惩罚系数。

寻租人选择投资额x，使其纯收益最大化，设租人不关心寻租人的投资额，只关心其所得的经济租金的比重q，使其纯收益最大化。即： =［p（1-p）K］［（1-q）f′（x）-C′（x）］=0……（1）； =［p-（1-p）K］［f（x）－ ］=0……（2）。联立（1）（2）可以解出x和q，且一方的最优战略是另一方所选择战略的函数。

（二）分析模型

1、由式（1）（2）可知，若p-（1-p）K=0，则为最优投资寻租组合，双方收益均最大化。此时，双方的战略选择为（寻租，设租）。

2、房地产领域寻租行为的发生，主要是资源的稀缺性和权利垄断性以及利益的驱动性。这里定义：预期收入成本比T＝ ，T∈［0，1］。对于房地产开发商而言，当房地产开发商期望纯收益大于或等于其预期收益，即T开发商≤ 时，开发商选择寻租。否则，开发商不寻租。对于政府设租人来讲，当期望收入大于或等于设租人的预期租金时，寻租现象才有可能产生。即仅当 ≤ 时，寻租行为发生。则结论是：当T开发商≤ ，且T设租人≤ 时，开发商和政府官员博弈的最优策略为（寻租，设租）；当T开发商＞ ，且T设租人＞ 时，开发商和政府官员设租人的最优策略为（不寻租，不设租）；T设租人≤ ＜T开发商时，开发商和政府官员设租人的策略为（不寻租，设租）；T开发商≤ ＜ ＜T设租人，开发商和政府官员设租人的策略为（寻租，不设租）。

四、模型引申出的建设性对策建议

对于内在诱因以及寻租人和设租人选择最优策略（不寻租，不设租）的条件，政府部门应采取以下措施控制甚至利用寻租行为：1、思想道德及法制宣传教育，不断提高全民，尤其是官员的守法意识；2、官员公开选任制度，提高公务员工资水平，倡导“高薪养廉”，变相增加政府设租人的寻租成本；3、规范政府管理方式和程序，减少政府干预，尽可能地以市场代替政府，走高市场化道路，减少租源，降低开发商寻租的可能性。

对于外部因素，由上式可知，惩罚系数K越大，（1-p）越大。因此，监管人应该加大对寻租行为的查处和惩罚力度。另外，计提“鼓励基金”，即从惩罚系数K中计提一定比例的资金，以作为对放弃设租的政府官员或绝对监管者的奖励金额，从物质上鼓励设租人选择作为绝对监管者。这样可以达到一个结果：使社会公共福利尽可能平衡，减少因寻租引起的社会福利损失，房价和房地产业健康、有序发展。

五、结论

在房地产领域，房地产开发商和政府均以自身利益最大化为目标，使得他们之间存在“串谋”，寻租现象屡禁不止，损害社会公平性。实际上，寻租人和设租人的合作关系符合“智猪模型”，即在强－强伙伴战略关系中，成员之间冲突在所难免。绝对监管者加大惩罚力度和提取“鼓励基金”，利用寻租人和设租人之间的矛盾，强制加“诱惑”使设租人放弃设租的非正常手段，履行自己的本职工作，成为绝对监管者，降低寻租行为发生和成功的概率。房地产的开发成本也大大减低，推动中国房价走上正常轨道，与居民收入水平一致，健康稳定地发展。

注：“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。”