关于个人住房公积金贷款及贷款风险防范的探讨

摘要：通过对贯穿于个人住房公积金贷款管理的各个环节可能存在的风险，提出相应的风险防范措施，避免造成资金损失，从而影响缴存住房公积金职工的切身利益，进而对房地产乃至整个国民经济发展、构建和谐社会产生巨大影响。

关键词：个人住房公积金贷款；风险防范；建议

中图分类号：F830文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）01-0074-02

住房公积金使用的最主要途径是面向广大住房公积金缴存职工发放个人住房公积金贷款。住房公积金贷款有效解决了职工支付能力不足的问题，繁荣了城市个人房地产信贷市场，拉动了住房消费，让广大中低收入家庭切实地享受到住房制度改革带来的实惠。以大连市住房公积金贷款业务发展为例，截至2010年6月末，大连市累计发放个人住房公积金贷款19.95万户，269.71亿元，贷款余额158.74亿元；贷款额年均增长20％。个人住房公积金贷款成为职工购房贷款首选方式，极大提高了中低收入家庭的购房支付能力。但随着贷款规模的急剧膨胀，系统内和系统外风险也逐步凸显，住房公积金贷款风险防范日益成为住房公积金管理的重点，防患于未然应是住房公积金管理机构今后的工作重点。

一、个人住房公积金贷款风险类型

个人住房公积金贷款风险（以下简称“贷款风险”）是指发生在住房公积金专项储金借贷过程中的各种风险的总和。住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式，虽然抵押贷款本身是一种安全性好、资金回收率高的优良信贷方式，但是由于现行的管理机制尚不健全，配套的法律法规尚不完善，因此住房公积金贷款存在较大的风险。从本质上讲住房公积金贷款风险也是一种金融风险。实践中主要存在以下几类风险：

1.信用风险。这主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高，贷款风险越低，二者成反比关系。一是主观原因造成信用风险。由于公积金贷款利率较低，借款人主观上有意不履行还款义务，拖欠贷款，保证人有意不承担连带责任风险，或借款人贷款时就没有按时还贷的思想，蓄意欠贷赖账。二是客观原因造成信用风险。由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去劳动能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款，社会原因主要是由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产、解散等原因导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因还是社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。

2.法律风险。法律风险是由于现行法制环境的限制给住房公积金贷款带来的潜在风险。由于中国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，也给住房公积金贷款带来一定的法律风险。2004年最高人民法院出台的一项司法解释：抵押人只有唯一一套住房作抵押的，借款人逾期不能归还借款，法院不得强制拍卖抵押物以实现债权。由此住房公积金原本享有的优先受偿权沦为一般的返还请求权，贷款的安全性大大降低，这就为住房公积金贷款的回收带来一定的风险，此外，由于中国目前还没有建立个人破产制度，给个人住房逾期贷款的追偿造成很大的困难。

3.不可抗力风险。这是指还贷期间，由于较严重的自然灾害和人为伤害，如火灾、水灾、山体滑坡等使房产毁灭，贷款无法收回。另外，抵押人意外地丧失劳动能力或因死亡等造成的风险也应归属为不可抗力风险。

二、个人住房公积金贷款管理各环节风险防范措施

1.贷款受理与调查环节。（1）帮助借款人树立按时还款的法律意识。通过营业大厅前台政策咨询、还款测算等多种服务帮助借款人充分了解和预测自己在未来一段时间内的还款能力，以确定合理的贷款额度和年限。重点是向借款人明示不按时还款所应承担的法律责任，借此防范借款人的恶意欠款。（2）加强个人征信情况审核。对贷款户的诚信度进行梳理分类，对信用好的贷款户可开通绿色通道，甚至可以适当上浮最高贷款额度。而对贷款申请人存在不良贷款记录或不良信用记录的，坚持面谈制度，同时需经过综合分析贷款申请人的信用、还款能力、还款意愿等情况后，决定是否给予贷款，对于确实不符合贷款条件的贷款申请人不予受理。

2.贷款风险评价与审批环节。为解决贷后可能出现的风险，建议引入公积金信贷公证。自1987年《民法通则》首次规定诉讼时效以来，在司法实践中有一个较为普遍的认识：认为贷款逾期两年以上，如果没有在法律规定的时段期间中申诉，就退出胜诉权，法院可以不受理，可以不支持追回贷款请求。公积金信贷公证是借贷双方在平等自愿基础上签订借款合同的法律要件，逾期贷款是借款人不能按期还款的违约行为，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿违约的责任，而不涉及诉讼时效的问题。如果司法实践中存在误区，对有关法律条文理解有误，信贷公证也是一项解决疑难问题的有力手段。在具体实践中，如果借款人利用外出，外逃等手段钻法律空子逃避债务，可采取公证方法发催收通知书，不管借款人是否签收，一律视为送达，使诉讼时效从催收送达之日起重新计算，保全公积金信贷资产，解决个别赖账户，难缠户拒绝在催收通知书签字使合同失去诉讼时效的问题，从实质上保证借款合同的真实有效，从而防止借款当事人免责，有力维护住房公积金管理中心的权益。

3.贷款签约环节。为防止借款人未经房屋其他共有人允许，私自将几人或几家共有的房地产作为向中心贷款的抵押物抵押给中心，从而取得贷款。由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产，其行为无效，但有可能使中心受骗而发生风险。因此，在贷款签约环节，需要借款人、抵押人及抵押人配偶到场签字按手印予以确认。同时，对于借款人或抵押人之一不能到场签订借款合同而授权他人代签的，需出具经过公证的《授权委托书》，或国外大使馆、领事馆出具的《授权委托书》。受托人不能出示委托人身份证原件的，需由公证处对委托人身份证复印件同时进行公证。

4.贷款支付环节。为确保贷款资金专款专用，防止借款人恶意挪用，中心应根据不同购房类型委托银行区别支付。对于商品房放款，在中心收到抵押登记材料后，委托银行以转账方式将贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户，不允许直接划拨至借款人的个人银行结算账户。对于存量房放款，在中心收到抵押登记材料后，委托银行以转账方式将贷款资金划至借款人的个人银行结算账户。

5.贷后管理环节。（1）对不同风险类别贷款采取不同处理措施：对正常类贷款、关注类贷款由中心办事处组织代办银行、保险公司、担保公司通过电话督促借款人按时还款，采取“代办银行―保险公司或担保公司―办事处”渐进式催收方法，分层次进行电话催收、上门催收；对次级类贷款、可疑类贷款除采取关注类贷款的催收方法外，中心办事处由专人负责催收，必要时走访借款人工作单位、约见本人，逐户下发《催收贷款通知单》，明确还款时限，加大催收力度；对经屡次催收仍不归还的恶意贷款户申请通过法律诉讼手段进行催收。（2）加大诉讼和执行力度。对于在保险和担保理赔责任外的已经达到一定逾期时限符合条件的借款人，建议在规定时间内进入法律程序。同时密切与法院等部门的联系，对于借贷关系没有异议的案件应尽量适用简易程序审理，争取缩短诉讼和执行工作时间。建议中心借鉴银行相关经验，对逾期借款户定期进行曝光和诉讼，建立黑名单，可起到警示作用，使不良贷款得到有效控制。

6.其他风险防范措施。（1）开通短信提示服务。通过催收发现，很多欠款一次的借款人部分是因为忘记存款，非恶意欠还，因此中心有必要开通短信提示服务，既可起到提醒作用，也可减少中心催收精力。（2）建议公积金贷款上人民银行征信系统。个人住房公积金贷款连续和累计欠款的现象很严重，很多人按时还款的意识淡薄，意识不到个人信用的重要性，因此建议利用征信系统来提高客户对自己信用的重视。（3）建议对客户区别对待，奖罚分明。对于多年来还款良好的客户，建议对其进行奖励，允许这部分群体贷款还清后仍可享受最高额度贷款，起到激励作用，从而带动全社会形成良好的还款信用氛围；对于总是拖欠还款、恶意欠款的客户应有相应的惩罚措施，如提高罚息力度、上浮贷款利率等方法，起到警示教育作用。（4）建议对借款人及其配偶实行公积金强制代扣，即先扣划借款人及其配偶住房公积金账户资金转账偿还贷款，不足部分再扣划其个人银行结算账户资金。这一举措的效果很明显，一方面保证借款人的住房公积金得到充分利用，另一方面也减轻了中心的催收压力。（5）探索适合中国住房公积金贷款保险险种设计。笔者认为，应将住房公积金信贷与商业保险结合起来，开发出适应不同消费信贷种类的保险品种，有效地分担和转移公积金管理中心风险。由公积金管理中心向保险公司购买保费，承担保费以保障贷款安全。保险险种包括财产损失险、人身意外伤害险及履约保证保险。

当前，住房和改善住房条件日益成为广大市民主要的消费需求，住房信贷市场呈现出供需两旺、迅猛增长的态势。在这种情况下，住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，一方面需要继续简化手续、改善服务、加大力度支持日益增长的住房资金需求，另一方面不能只着眼于支持职工住房消费，拉动房地产市场发展，却忽视资金使用的中长期规划，缺乏对贷款风险的重视和警惕。应将信用风险防范做在事前，贯穿于整个贷款业务流程，逐步提高风险管理水平不仅符合住房公积金自身的安全运营要求，更事关住房制度改革和政策性住房金融发展的成败。

参考文献：

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