福州:人均商业面积过2平方榕商业街“高烧不退”?

1、[调查]几家欢喜几家愁

据不完全统计，在福州已建成正在招商或在建的商业物业面积将达160万平方米以上，有业内人士估计，其中各种类型的主题商业街、社区商业街面积有100万平方米。那么，这些商业街生存状况如何?请看下文……

中亭街：开街时间2002年2月

前些天，我们特地走访了中亭街，当天恰逢阴有小雨的天气，但是街上依然人气很盛。

“能做到现在这样，中亭街走过了一段极艰难的路”。中亭街管理中心负责人表示，最初的两年，中亭街的经营压力非常大，许多人前期并不看好这条街，甚至有人提出疑问，像中亭街这样规模的一条商业街，只有年消费额达到20个亿才能撑得下去，这意味着每个福州人每年要在中亭街消费1000元，这怎么可能?“当时，中亭街上商铺的空置率达到60％，用‘十室九空’来形容都不过分，”这位负责人说。

但是从2004年开始，中亭街迎来了发展的第一个契机，引进了国美电器人驻，随后苏宁、永乐等家电巨头相继进入，这极大地刺激了福州人的消费力，带动了中亭街的人气，而中亭街也从此找到了适合自己的发展方向，即主业态应以专业市场为主。经过近5年的培育，目前的中亭街已建立4大专业街，即以中亭美居为中心建立的家具饰品一条街，针织内衣一条街，床上用品一条街，珠宝首饰一条街。初步形成了以服装、家具、家用电器为主业，针织内衣、珠宝首饰等其他业类为辅的中亭街商贸业态。据介绍，目前中亭街店面的出租率已达到95％。

名店街：开街时间2004年10月18日

走在名店街上，你会发现，曾经以经营服饰精品为主业的名店街现在的面貌似乎有了变化。虽然耐克、阿迪达斯、ONLY、ES－PRlT等服饰店仍在，但总体而言，名店街的经营业态发生了变化。

这一点得到了福州名店街投资管理有限公司负责人的认同。他表示，原来名店街的定位的确是以精品服饰为主，但随着这几年的运营，他们对名店街的经营业类的定位有了变化，扩大了名店街的经营种类，服饰类商品在名店街所占的比重有所下降，同时引进了高档茶叶、高档礼品、高档燕窝鱼翅品等专卖店，它们都是同际一线品牌产品。

他还表示，名店街的招商率在福州各商业街中还算是比较高的，沿街所有店面均已租出。

中洲岛：开街时间2002年

这条当年名噪一时的购物街一直处于定位不清的状态。

2006年12月15日，中洲岛对外宣布将定位为海峡服装批发城。在此之前，中洲岛历经数次定位调整，从最初的定位为旅游、休闲街，后来因招商不成功，调整定位为香港CEPA城，最终仍因为招商不成功。不了了之。

现在的中洲岛借助南江滨大道的开通和公交站的设置经历新的定位调整，它是否能使中洲岛“起死回生”?我们将拭目以待。

2、[现状]福州出现“造街”潮

2006年福州正掀起一股前所未有的商业街开发热潮。

除了政府规划的城市配套商业街外，2006年的开发商对于社区商业的投入也大大增加，这使得有新楼盘的地方就有新的商业街出现。如今，不同的商业街项目遍地开花，盖厂福州的很多区域。

在城市的东边，出现了南东方(伟业)商业广场、福晟・钱隆世家以硬好来屋星光大道共同组成的东福州商业步行街：

而福州商业街开发最热闹的当数台江。群升国际打造的CBM国际都心复合街正在热卖中；由华辰地产打造的君临天华商业步行街正在建设中；华辰地产的另一举动是以17.32亿元竞得茶亭街的改造T程，其将建成水乡商业街。

在江滨，与高档江景件宅相配套的商业街项目也层出不穷。福州世茂外滩花园的商业配套项目世茂摩尔街今年上市，它总规模超过20000半方米：

占地1400亩的名城港湾首期商业街项目2006年上市。今后其内部还将建水手商业街等一系列商业街项目。

在金山，大大小小的商业街项目更是数不胜数2006年早些时候，中茵・加洲花城推出第五大道商业步行街，建筑面积约1700多平米；8月，南国金辉也将推出湖畔商业街，总建筑面积是5582平方米。

在城南，不少商业街项目也于2006年上市。金辉・莱茵城推出了社区首条商业街项目五月花街?

据统计，2006年福州将近有27个项目、建筑面积达86万平方米的商贸店而投入经营。业内人士认为，种种迹象表明，众多开发商已经将“掘金”的眼光瞄准了投资型业主，以创造新的利润增长点。

3、[分析]开发商为何恋“街”?

据了解，目前福州商业街的开发模式有三种，一是新建，大多为政府主导，开发商参与；二足改造，伴随着旧城改造力度加大，商业衔改造也在不断升级；三是社区商业配套，按照目前的规划，在新建的住宅小区中，开发商必须拿出10％左右的面积作为社区商业配套，业内人士王先生说，福州人向来爱炒“铺”，而这几年炒铺的确易

“发”，据有关资料显示，2005年福州店面平均价格达到12557元／平方米，比2004年上涨了29.46％，增长幅度远远超过了其他地产项目。为追逐高额利润和避开国家宏观政策对住宅开发的调控，一部分地产商很自然地就转向了商业地产领域。

另外，在各种商业地产中，商业街尤其是社区商业街项目对开发商而言操作相对容易，收益相对较高。开发商郑牛先说，以往社区配套商业大多为零星底商，而现在将其稍加没汁，做成空间格局更为合理的商业街，再辅以到位的广告宣传，不仅更好卖，市场接受度也高。据了解，目前在马尾这样的区域，店而价格已高至13000元/平方米，在市区铺王价格更是不断刷新，有资料显示，福州市区最贵的商业街店面价格已超过8万元/平方米。

4、[观点]商业面积过剩?

已有不少业内人士对“造街潮”提出疑问，他们认为以福州这样一个中等规模的城市，现在的商业街是否建得有点多?

福州市一政府人士说，由于商业街是城市的窗口和名片，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。它不仅能改变城市的面貌，提升城市旅游业的竞争力，还能提高政府的税收，因此，福州很有必要建设商业街。

但是，建设商业街也要讲究度。业内人士吴先生说，按福州住宅年供应量约500万平方米计算，年增商业配套面积将达到50万平方米，如果其中有60％被开发成商业街的话，那么，福州年增商业街项目将达到30万平方米，加上旧城改造和政府新建规划的商业街项目，今年，福州新增的商业街就会达到200万平方米。而与此相对也的是，目前福州已有闲置店面约83万平方米，其中仅台江就有62.8万平方米。

“不算去年新增的商业而积，单单是去年福州人均商业物业面积就超过2平方米，

已远远超过发达国家人均标准。”由此，一位商界人士认为，目前福州商业街开发比重已偏大。

在商业街不断增加的同时，商业街店铺的收益回报率正在下降。据一位资深商业人上表示，以前商业街店铺的收益回报率至少在8％左右，而现在已经回落至5％。(注：不计算店而增值回报)

5、[对话]“造街更要造市”

在已经建成的许多条商业街中，热闹之后冷落的有之，半死不活的有之，那么，怎样才能运作成功商业街呢?对此，我们特地请一些商业街的经营人士谈谈他们的经验。

中亭街管理中心负责人表示，规划很重要。中亭街之所以能引来苏宁等家电零售业巨头，就因为它的物业规划适合这些商家，因此一个商业街在规划之初一定要达到未来商业定位的需求。另外，交通配套也很重要，谓州名店街投资管理公司负责人认为，现在高端消费群大多是有车族，如果商业街的交通配套不能满足其要求，就很难吸引这部分的消费群?

要有放水养鱼的心态。中亭街管理中心人士说，当初利嘉集团建好中亭街后，并没有急于销售店铺回笼资金，而是留下70％的主力店而自营，这给其后期整体运营带来了极大的便利。比如，中亭街早期还采取2年免租金、1年免物业费的优惠措施来招商，如果当时开发商把店面都售出去，这种招商策略就很难实施。

按需定位。中亭街和名店街的例子都很好地说明了按需定位的重要性。前者原来的定位很高，在遭遇了诸多困难后，终于意识到其定位应与周边环境和周边消费力挂钩，最终确定了走专业市场之路。而后者原来将主业放在精品服装上，后来发现这并非名店街消费的人群之需，于是及时扩充了业类。中亭街管理中心人上说，现在很多商业街定位很高端，其实从福州人的消费习惯来说，目前高端消费市场不大。

专业化经营。元洪地产经营元洪城多年后，于2006年4月将元洪城转租给东百集团，这就是房地产开发企业经营商业项目不成功的一个例子。事实上，自主开发、自主规划、自主招商的利嘉集团也是在摸索了数年之后，才借助专业团队使中亭街走上正常轨道。

持续经营的思路。商业街更新换代快，稍有懈怠就会落后，所以有持续经营的思路很重要。中亭街管理中心人士说，为整合和提高中亭街商家的含金量，利嘉集团抛出了“低价”售铺吸引适宜商家的举动。目前中亭街旺铺只售35000元／平方米，比附近的商业街店面便宜近一半，但对购买的商家有严格规定，只面向目前经营状况较好，适合中亭街定位的商家。