瑞士住宅市场特征解读及启示

摘要： 与其他国家相比，瑞士住宅市场有四大特征：一是瑞士居民主体以租房为主，房地产的自有化率比较低；二是瑞士的房价高，但住宅市场保持平稳，并未出现周期性的高潮阶段和低谷阶段；三是瑞士住宅市场的空置率很低；四是公共租赁房占据租赁市场的最大份额。这些特征可以为我国的房地产政策的长效机制提供借鉴。

Abstract： Compared with other countries， the Swiss housing market has four features， One is that the real estate ownership rate is relatively low， renting the house mainly； Two is that though the Swiss high prices， residential market remained stable； Three is that the housing market vacancy rate is very low； Four is that public rental housing rental market is occupied the largest share. These characteristics can provide reference to real estate long policy mechanism of our country.

关键词： 瑞士；住房自有；住房租赁

Key words： Switzerland；housing ownership；rental housing

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）31-0089-02

1 瑞士简介

瑞士是一个位于欧洲中部的联邦制国家，面积约41285平方公里，人口约770万人，每平方公里的人口密度约为190人。瑞士68%土地覆盖着森林、树木、农田和高山耕田、4%的土地覆盖湖泊和湿地、21%的土地是未开发的土地（荒地）、只有7%的土地属于城市和居住用地，因此有效的人口密度要比其他国家要高的多，人口的集中度也很高，有1/3的人口居住在瑞士的五大城市：苏黎世、日内瓦、巴塞尔、伯尔尼和洛桑，有1/3生活在其他城市，另外1/3生活在农村。

瑞士是一个经济非常稳定的国家，失业率仅为2.6%，通货膨胀率2007年仅为0.8%，2008年仅为2.4%，与其他国家相比，利率也比较低。同时，瑞士也是世界上最富有的国家之一，瑞士居民的生活质量居世界第一。

瑞士的房地产市场，房价高，是全世界有目共睹的。以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高，约合1.5万～4万人民币/m2[1]，但运行平稳，并未出现过房价暴涨的情况。

2 瑞士住宅市场特征

2.1 瑞士房价高，住宅市场运行平稳，房价平稳 瑞士房价高，是全世界有目共睹的。以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高，约合1.5万～4万人民币/m2[1]。但运行平稳，并未出现过房价暴涨的情况。以下图1为例，在法国、美国、英国、西班牙、爱尔兰、瑞士的房地产市场价格指数趋势中，爱尔兰的房地产市场波动最大，到2006年达到峰值，房地产价格增长了约450%；西班牙和英国2007年达到峰值，约增长了300%；美国到08年达到峰值，增长了约250%；英国在2006年达到峰值，增长约250%；而瑞士仅在2008年达到峰值，增长仅约为30%，且趋势平稳，并未出现很大波动。

2.2 瑞士居民主体以租房为主，房地产的自有化率比较低 瑞士是世界上最富有的国家之一，瑞士居民拥有很高的生活质量。但瑞士家庭仅有1/3的比例拥有个人产权房产，2/3的家庭以租房为主。换言之，瑞士住宅自有化率仅为33%，这在世界各国的房地产市场中自有化率是较低的。（表1）

二战后，瑞士的住房自有化率还经历了更低的阶段。从1950年的37%降低到1980年的28.1%，从80年代后才逐步上升的，到2007年这个比率达到了37.5%。

尽管瑞士居民拥有者非常高的生活质量，但瑞士的住房自有化率是欧洲甚至世界范围内是最低的。为改善居民的生活质量而鼓励提高居民住房的自有化率，这样的观点在瑞士是不成立的。

为什么这么富裕的国家却拥有如此低的住房自有化率？这是很多人存在的疑问。曾在1996年，某机构在瑞士进行过一项关于住房自有的调查，结果显示：83%的访问者若在没有金融或者其他限制的情况下，还是非常乐意拥有属于自己的房产的，并且在30-49这个年龄层次的中约有90%的人会对拥有产权的房子用于出租。所以，关于该问题的解释肯定不是居民的特殊口味，而是一些客观条件限制了居民的购置需求。包括房价过高、拥有住房成本过高等因素。

2.3 瑞士住宅市场空置率较低 瑞士住宅市场空置率一直较低，在1980-2008年间，最高峰值是1998年的1.85%，而目前不到1%。这一数据在瑞士国内存在地区差异，比如：日内瓦2.2%，格拉鲁斯为2.2%。而美国在2000年的空置率为6.1%。

2.4 公共投资机构拥有住宅租赁市场的最大份额 为解决高房价带来的住房不足，瑞士的公共投资机构投资建设了一大批公共租赁房以满足居民的住房要求。目前占据了瑞士租赁市场的28%的份额。这些投资机构包括：养老基金、保险公司、房地产基金会和房地产公司。份额最大的是养老金基金会，占了整个租赁市场的10%。

3 瑞士住宅市场特征解读

3.1 买不起——与房价相比，瑞士居民的收入相对来说是偏低的 相对于瑞士居民的家庭收入来讲，房地产的价格是偏高的。图2描述了瑞士居民购买住房的可支付性。从图中非常明显的可以看出，在20世纪90年代初期之前，平均家庭收入低于房价，购买住房的可支付性并不强，这也缘于20世纪90年代初期瑞士房价的增速过快所致。21世纪初期，在近几年来低利率政策的推动下，居民的可支付性才有所增强。住房自有化率也比以前有所提高。就价格收入比这个指标来讲，20世纪90年代，瑞士独户住宅均价/家庭均收入=7～8.5之间，就公寓来讲，这个比值在3.7～5之间。与房价相比，瑞士居民购房的可支付性并不强。

用房产抵押申请银行贷款，也有着严格的首付要求，严格的收入、财产规定和严格的执行力。目前，原先的零首付现转变为首付20%，即银行只能提供房产价值的80%的贷款，并且还款的资金数量不能超过家庭收入的33%（1/3）。如果第一次抵押贷款当涵盖房产价值的65%时，初次购买房产的购房者还可以通过二次抵押的方式获得额外房产价值的15%贷款，但二次抵押利率要比一次抵押利率要高，因为二次抵押的拖欠的风险增大。银行通常不会接受第一次抵押贷款的转让，但二次抵押贷款必须设置超过15年的还款期，有的银行还要求二次抵押的最终年限不能超过借款人60周岁。

3.2 住不起——与租房相比，拥有住房的成本相对较高 与租房相比，拥有住房的成本相对较高。1986年， （Gerheuser & Sartoris，1988）发现拥有住房的居民平均要花去税前收入的26%用于住房持有[4]（利息支付、本金分期、税收、保险、供热等）。1991年，（Baur，1992）认为这个比率为 24.5%[5]。

拥有住房的成本比租金指数提高了43%。一方面利率的提高，从19世纪50年代相比，19世纪70年代的利率翻了一番；另一方面，资产收益税和租金收入的所得税等税种的课税也提高了拥有住房的成本。

3.3 租得起——与买房相比，租房拥有更多的保障和优惠 瑞士有着严格的租赁规制政策，使在不用支付高额的占有成本的基础上，可以拥有更多的保障和优惠。1972年修改的租赁规制法案明确的目标就是防止租金恶意上涨和房东的恶意驱逐，在承租期间承租人的居住权具有较强的稳定性。瑞士的税收政策，也并未设计成鼓励居民购买住房，并能享受一定的租金补贴，这从很大程度上鼓励了居民租房。

4 瑞士住宅市场特征解读启示

①与瑞士相比较而言，我国房地产的发展历程绝对不是一个平稳的发展过程，上世纪90年代末的泡沫危机及本世纪初期房价的飞速高涨都表明了这一点。

②不论是住房购买还是租房租赁，与瑞士相比较而言，缺失保障居民住房权利的政策，而我国的政策更多的是从市场供给的角度来（包括住房的货币化改革、三级住房体系的建立等），很少从消费需求的角度来保障居民的权利（住房持有、租赁等），致使消费者成为政策治理的对象，成为众矢之的。

③与瑞士相比较而言，我国的房地产市场缺乏一个稳定的、长效的发展环境。我国长期以来没有住宅法，也没有明确的房地产市场发展的目标，保障我国房地产市场运行的法律法规亟待完善。

注释：①由于数据的可得性，该表数据除中国外，其他国家均为2002之前的数据.

②住建部：数据显示中国城市居民89%拥有住房，http：///SS2011030900003307.shtml 2011-3-9 13：52：39.

参考文献：

[1]华侨路茶坊网，国外城市的真实房价一览：瑞士房价全世界最高[EB/OL]http：///shtml/b2/1424499_1.htm.

[2]Elia Werczberger， Home Ownership and Rent Control in Switzerland， Housing Studies[J]. Vol12（3）1997，337-353.

[3]Steven C. Bourassa， Martin Hoesli， and Donato Scognamiglio， Housing Finance， Prices， and Tenure in Switzerland， Journal of Real Estate Literature[J]. Vol18（2）， 2010，263-282.

[4]Gerheuser， F. & Sartoris， E. （1988） Neue Aspekte zum Wohnen in der Schweiz. Ergebnisse aus dem Mikrozensus 1986. Schriftenreihe Wohnungswesen， Bd. 40 （Bern， Bundesamt ruer.

[5]Baur， R. （1992） Die Hypothekarzinserhoehung 1989-1991 und die Wohnkosten. Arbeitsberichte Wohnungswesen， Bd. 25 （Bern， Bundesamt ruer Wohnungswesen）.