北京市城乡结合部社区商业发展研究

摘要：本文的研究目的在于对城乡结合部社区商业的发展提出对策建议。从城乡结合部的社区商业发展特点出发，对北京管庄地区社区商业发展的情况进行了分析，针对管庄地区城乡结合部的商业发展特点，提出了其社区商业发展的具体模式和对策建议。

关键词：城乡结合部 社区商业 管庄

从社会学的角度看，对社区的研究一般分为城市和乡村两大部分，对介于城市和农村之间的第三类社区研究较少，而这第三类社区一般被称为城乡结合部。这类社区兼有城市和乡村的特点，但由不完全等同于城市和乡村，因而从概念上存在一定的争议。

美国社会学家罗吉斯和伯德格①指出，围绕着城市边界和城郊之外的区域，是既有农村用地又有城市用地的区域，农牧用地与建筑用地交错，城市与农村在这一地区出现交汇。该地区没有城市与农村的明显界限，而是两个区域的结合。

周婕等②认为严格意义的城乡结合部应符合三个条件：首先是该区域与城市建成区连接，同时具有城市和乡村的功能与特点，但是在行政管理上属于郊区乡镇管理。其次是非农产业比较发达，在其经济收益结构中占有较大的比重。再次是人口密度高于农村，但与城市核心区相比仍然较低。

一般来说，城乡结合部应该在城市中心10―50英里的地方，或者在居住人口超过5万的城市的5―30英里的地方，但这一数字会随城市人口和面积规模的变化而变化③。

依据以上界定，北京的城乡结合部主要集中在以五环路为主线，五环路两侧的区域，包括五棵松、丰台五里店、卢沟桥岳各庄、四季青镇、清河到西三旗、北苑、来广营、朝阳管庄、南苑西红门等地区 ，地域分布较广。随着城市的不断扩大，这些地区从原本的乡村逐步发展为城市，大量新的社区出现，社区商业也随之出现，但是由于其城乡结合部的特点，其社区商业也呈现出不同的特点。

一、城乡结合部社区商业发展特点

（一）需求落后于城市，但领先于乡村

城乡结合部经济上落后于城市，各类基础设施与城市相比更是差距较大，在经济发展方面，该地区最重要的特征就是经济结构的二元性。经济欠发达，居民收入水平相对较低，造成这一地区商业需求与城市相比不够旺盛的情况。但是与乡村相比，该地区对商业设施的需求又更为旺盛，原因在于区域内居民结构的二元性。乡村居民的习惯是自给自足，而城市居民则对商业设施有明显的依赖。

（二）社区商业需求以生活服务业为主，但发展缓慢

城乡结合部的社区大多为新建社区，一部分居民从城市核心区拆迁而来，一部分居民则被较低的房价和生活成本所吸引。新建社区往往商业设施不够完善，家政服务、维修服务、餐饮服务等基本生活服务设施缺乏，而这又恰恰是社区居民迫切需要的。需求旺盛，自然会吸引商家的到来，但是与农村相比，城乡结合部的房屋租金不具有优势，而城市核心区较为成熟的社区服务商家认为新建社区人气不旺，不愿意进驻，造成该地区的社区商业发展相对缓慢。

（三）商业业态仍然保留着农村集市的特征

城乡结合部居民生活需求旺盛，但受到经济发展不足的影响，购买力不强，居民需要的更多的是基本的生活必需品，对蔬菜、水果 、粮食等的需求处于首要地位。城乡结合部距离农村较近，交通便利 ，一部分居民直接到村中的集市进行采购，一部分农村居民也会到城乡结合部的集市销售自家出产的蔬菜和粮食等产品，因而城乡结合部的集市贸易仍然大量存在，而且非常兴盛，乡镇企业产品和农副产品的生产和交换周转快、成本低，能够取得高于一般乡村的收益。

（四）城乡结合部的商业发展呈现明显的两极分化特征

城乡结合部呈现城市农村与城市建筑的交叉和并存，城市居民与农村村民混居，城市、乡村风貌并存交叉是城乡结合部的一大外观特征。城市的发展使得各种新型商业业态在城乡结合部不断出现，如大型的购物中心、奥特莱斯、大型超市等，这类商业业态一般比邻新建高端社区，满足高端社区的消费需求，但同时，就在大型商业设施周围也散布着一些定期集市和庙会以及农贸市场。两种极端的商业业态和谐共存，这也是城乡结合部商业发展的特征之一。

二、管庄地区社区商业发展的模式及建设方案

社区商业由社区中心向延伸，其成型的模式有三种类型，分别为社区底商发展模式，社区商业街发展模式和购物中心发展模式。管庄地区老旧小区较多，一般没有配建底商设施，而新建小区已经配套了较为完善的底商设施，因此根据管庄地区社区商业发展的具体情况，建议采用商业街和购物中心发展模式。

（一）管庄地区社区商业街发展模式及建设方案

目前管庄地区现有的社区商业街较少，主要分布在管庄路、朝阳路及双桥东路。朝阳路以北社区密集，但商业街匮乏，管庄路商业街发展较好，但其他商业街发育严重不足，导致社区居民购物相对集中，这也造成了管庄路的拥堵。给社区居民的出行带来诸多不便，因此，在商业街的发展上，应考虑以管庄路为中心，发展纵横商业街网络。

目前，符合商业街发展条件的包括三间房东路北段、管庄路与管庄中心小学交叉道路、杨闸环岛北、京通苑社区主干道、朝阳路辅路与建国路和双桥东路交叉道路、通惠河南路与双桥路交叉道路东段等。这些街道地处社区中心地带，有一定的商业氛围，但商业发展还不完善，各类设施不够齐全，不能提供社区居民所需的全部商业服务。管庄地区社区数量多，居住成分复杂，既有新建商品住宅区，也有老旧平房区，在社区商业街的建设上，应因地制宜，分期推进，逐步发展。表1中列出了新建商业街道发展的具体建设规划。

三间房东路北段。三间房东路属于新建小区底商自然形成的商业街，但其商业服务功能不够完善，主要的商业服务设施为房地产中介、养生馆等，由于其发展条件相对成熟，可以考虑优先发展。

管庄路与管庄中心小学交叉道路。该条街道较狭窄，道路两侧商业发展欠缺，但由于该道路连接了建东苑社区、管庄东里社区和管庄西里社区三大社区，其商业发展具有重要意义。该条街道西段是建东苑社区内干道，有一定的商业发展基础，但层次不高，多为低质量商业设施，在进行改造的过程中应注重新型优质社区商业资源的引进。该条街道的东段地处管庄东里社区，区内有中国建筑材料研究总院等科研机构，对商业设施的要求不高，且过多的、喧闹的商业设施对科研机构会造成不良影响，因此东段的开发应以与管庄路的交叉路口为主，其他区段可以考虑暂缓开发商业设施。

杨闸环岛北、京通苑社区主干道。该条道路相对狭窄，但发展潜力巨大。该条街道紧邻中百世贸杨闸环岛店，以及朝阳路商业街，在社区商业的发展上，应注意体现特色。由于朝阳路19号院为回民聚居区，但周围回民商业设施非常欠缺，因此该条街道应朝着回民特色商业街发展。在建设上应考虑配套建设回民超市、回民餐馆、回民小吃店及回民幼儿园等设施，与朝阳路南侧的回民餐饮店相呼应，形成回民特色商业街。

朝阳路辅路与建国路和双桥东路交叉道路。该条道路的东段地处瑞祥里社区，连接建国路、瑞祥路和双桥东路，已有社区商业设施包括超市、诊所、幼儿园等。该条商业街道路两侧店铺相对老旧，亟待改造，且由于其紧邻京通快速路，在建设中应注意提高商业街建设档次，引进优质社区商业服务资源。

通惠河南路与双桥路交叉道路东段。该条道路商业发展基础较好，附近有大型社区商业中心――永辉购物中心以及富华堂购物广场。由于其临近通惠河，水岸景观是该商业街的重要卖点。且该商业街已有商业用房等设施，道路条件良好，只要根据实际情况引进相关社区服务资源即可迅速发展。该商业街可以打造成为管庄地区最具特点的水岸商街，成为周围社区居民休闲购物的首选。

（二）管庄地区社区购物中心发展模式及建设方案

根据国际购物中心协会的分类，从商圈辐射范围看，购物中心可分为四类：邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、广域型购物中心。管庄地区现有的商业中心包括适佰家大卖场、京客隆管庄店、万鑫佰隆购物广场、富华堂购物广场、中百世贸杨闸环岛店、华联常营购物中心和长楹天街等七处。这其中，京客隆管庄店、万鑫佰隆购物广场属于邻里型购物中心，适佰家大卖场、华联常营购物中心属于社区型购物中心，富华堂购物广场、中百世贸杨闸环岛店、长楹天街属于区域型购物中心，但同时也部分承担了社区型购物中心的职能。

管庄地区地处城乡结合部，正是从农村向城市的转型阶段，社区商业发展水平较低，社区商业中心发展数量有限，但受建设等条件的影响，新建社区商业中心相对困难，因此可以考虑对原有社区商业中心和邻里中心加以改造，使之适应新的社区居民生活需要。如针对管庄路上的京客隆管庄店以及万鑫佰隆购物广场，可以考虑在现有基础上增加服务设施，引进更多的商家，完善服务功能。

值得注意的是，管庄地区还有大片的处于转型初期的村落，如咸宁侯村，地处双桥东路南延长线，交通便利，居民稠密，但该地区商业设施严重缺乏，如果能在咸宁侯地区利用相对便宜的土地新建大型社区商业中心，这对管庄地区社区商业的发展将是有益的补充。

注：

①埃弗里特・M.罗吉斯/（美）拉伯尔・J.伯德格.乡村社会变迁[M].杭州：浙江人民出版社，1988

②周婕，邹游.大数据背景下的城乡规划研究思考[A].中国科学技术协会、广东省人民政府.第十七届中国科协年会――分16大数据与城乡治理研讨会论文集[C].中国科学技术协会、广东省人民政府，2015：5

③Dolores Hayden. A Field Guide to Sprawl. W. W. Norton，2004

参考文献：

[1]赵立华.北京社区商业发展探讨[J].商业时代，2005（23）

[2]齐童，白振平 ，郑怀文.北京市城乡结合部功能分析[J]. 城市问题，2005（2）

[3]辛宁.北京城市社区商业发展研究[J].现代商业，2008（5）

[4]康健.北京社区商业提升的主要路径[J].北京财贸职业学院学报，2014（2）

[5]付建羽.北京城郊社区商业发展问题研究[J]. 企业改革与管理，2014（21）

[6]付承伟，陈明星.国内城乡结合部研究进展[J]. 地理科学进展，2010（12）

〔本研究受国家科技支撑计划课题“产品质量安全风险监控的组织体系及运行机制研究”（编号：2013BAK

04B01）资助〕

（郭慧馨，1977年生，辽宁沈阳人，北京联合大学商务学院副教授。葛健，1964年生，山西太原人，中国社会科学院工业经济研究所副研究员）