从迪荡新城交通停车问题看城市规划如何开发利用城市地下空间

中图分类号： C913 文献标识码： A

摘要：本文从分析调查迪荡新城的停车问题为出发点，提出开发利用城市地下空间的重要性和必要性，从规划的角度对开发利用地下空间提出控制方法、控制细则、开发形式和存在问题，最后对地下空间开发利用提出意见建议。

引言：迪荡新城作为绍兴中心城市越城组团的重要组成部分，以高定位、高标准为起点，着力打造以商贸商务为特色，集休闲、购物、旅游、办公、居住等多种功能于一体的现代化新城。经过近8年的开发建设，迪荡新城作为充分展示绍兴现代化商贸商务城市形象已崭露头角，但作为高层、高强度开发的密集区，区内的交通问题日益凸显，特别是停车难问题尤为突出。如何通过开发利用地下空间来缓解静态交通压力就显得尤为重要。

一、迪荡新城交通停车调查分析

1、建成区现状调查分析

目前，梅龙湖以西为迪荡新城一期，约1平方公里。自2005年启动建设以来，已建、在建的建筑超过260万平方米（其中，综合商贸建筑60万平方米，商务办公建筑100万平方米，居住建筑100万平方米），区内高层建筑90多幢（100米以上超高层建筑13幢，尤其是高度为288米的世茂天际中心已成为浙北地区建成的第一高楼），一期区块平均容积率约2.3。

1．1日间调查分析：

商贸商务区：以本人曾工作过的D3地块鼎盛时代大厦为例，由于绍兴市行政服务中心和公共资源交易中心位于该大厦1-7层，以上两个部门日接待群众办事、办件超过1000件/日，停车位需求巨大。但目前，“两中心”持有地下车位数量为60只，地面停车位数量10只，而“两中心”的工作人员有300多人，部门车辆和工作人员车辆就有200多辆，现有停车位不仅无法提供给办事群众，连基本的工作需要都无法满足，停车位缺口甚大，办事群众车辆只能停在周边道路两侧，直接导致交通堵塞，令老百姓怨声载道。

住宅区：以世茂房产开发的盛世名苑住宅区为例，按1.1-1.2位/户的标准配置，共有地下车位3200余个，但日间车位利用率不足30%。

1．2夜间调查分析：

商贸商务区：以世茂广场区域为例，夜间7点-10点，人流车流密集，总共1100余只地下停车位可以说是杯水车薪，而其他商务写字楼的地下车位则无人问津，空空如也。

住宅区：还是以盛世名苑住宅区为例，3200余只车位几乎停满车辆，车位基本满足私家车停放要求。

2、规划区调查分析：

梅龙湖以东区域为迪荡新城二期，目前处于规划阶段，以交通影响评价为依据组织道路交通及合理布置基地出入口，规划总建筑面积225万平方米，其中商务区规划建筑面积170万平方米；居住区包括保障房、学校和综合市场，建筑面积约55万平方米。二期区块平均容积率约1.2。不难看出，二期规划容积率明显降低，所以今后的静态交通管理也将是首要问题。

二、城市规划控制地下空间利用与开发

区域内的停车、交通问题不仅仅是交通管理部门的职责，规划部门所起到的作用，也是非常重要的，特别是对于处于规划阶段的区域，如何通过开发利用地下空间来缓解静态交通的压力是规划部门当下重点需要研究的问题。

1、总体原则：

首先，迪荡二期地下室开发利用应借鉴和吸纳一期有效做法的基础上，按照“应配尽配，能配多配”的原则，根据控规和城市设计要求，在规划设计条件中载明要求配建数量标准；严格控制基地和建筑的出入口，以保障交通有序和商业界面形象；鼓励项目单位充分挖掘潜力开发利用地下空间。

2、规划控制方法：

1）事先约定。在地块出让时拟订的规划设计条件书中明确约定地下室配建面积上、下限，限定地下室仅作为人防和停车功能。

2）事中把关。将城市地下空间的工程建设纳入规划管理范畴，地下空间工程规划建设随地面建筑一并申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。

3）事后验收。按照地面建筑物相关规划验收标准，对地下空间开发利用要素一并纳入项目竣工规划核实确认。

3、控制细则：

1）能高则高。按照省《城市建筑工程停车场（库）设置规则与配建标准》及《绍兴中心城市建筑工程机动车停车位配置标准》要求，条件允许的项目尽可能进行高配。

2）能并则并。针对城市道路同侧相邻建设的两宗及以上的建设项目或城市中心区高容积率开发区域（土地出让时间相近），因基地规划建设用地较小，单独设置配建停车库难以达到技术规范要求的，可采用红线紧邻地块停车库出入口集中统一设置。

3）规范设计。总图设计须标明场（库）内通道、车辆及人流路线走向、出入通组织、停车车位、交通标志、标线，设置交通安全设施等。

4）集散结合。对商业街等单体建筑规模较小但建筑密集的地区，允许采用集中配建与分散配建相结合的原则配建停车场（库）。（例如世茂广场、湖滨商业中心等）

5）闲忙互补。根据前面所调查的迪荡一期出现的问题，可以尝试日间将小区内的停车位向公众开发，夜间则将商务楼内的停车位向居民开放，提高车位的利用率。

4、地下室开发方式：

一是地块配建，在地块出让时规划条件书中予以明确；二是政府配套，在公园绿地中配套地下停车泊位；三是可以按照商业用地的出让方式，确定立体停车规划设计方案和收费价格后以一定年限面向社会进行公开出让。总体上，以地块配建为主，政府配套为辅。

三、规划控制中遇到的问题与解决对策

1、需要探讨和解决的一些问题：

通过以上几种方法控制和开发利用地下空间将有效提高区域内的停车效率和车位的利用率，但是也存在一些问题需要探索和解决。

1）区域内各地块国有建设用地使用权出让分别由不同开发商取得，地下室所有权属和使用权属分开，即使地下空间连通，亦较难统筹安排，故在协同使用、有效管理上需突破瓶颈。

2）居住、商业办公等不同业态的停车泊位可以实现日夜优势互补，但利益机制亟需破题解决。

3）地下空间开发建设时序上往往各自为政，无法达到地下空间统筹考虑和综合开发的目的。

2、建议意见

1）成片开发，集中建设。科学合理地搞好地下空间的规划编制和实施工作，根据各地块成熟条件，合理安排土地出让计划和建设时序，尽可能地下室公共区域由政府统一实施，确定统一高程系统，以期实现成片开发，集中建设地下空间和资源共享的目标。

2）强制配置，鼓励多建。加大对合理开发利用城市地下空间的规划建设力度，对主要区域、重点地段、重大项目事先根据交通影响评估等依据确定地下空间配置数量和标准，在土地出让时予以明确，要求项目单位按照要求标准必须配足；对项目单位有积极性开发利用地下空间的，在满足城市管线、绿化质量、不突破用地红线的前提下，允许适当突破建筑控制线。

3）建管结合，统筹考虑。

严格把握规划管理制度，加强对地下公共空间开发建设的规划管理，严格实行对地下公共空间的“一书两证”审批制度，进一步完善对地下空间开发建设的规划监督制度，在兼顾项目单位经济利益的基础上，将地下空间进行综合利用，以实现社会效益、经济效益共赢的目标。

4）积极创新，探索新路

地下空间的开发建设和管理是规划部门面临的一个新课题，在规划和建设过程中势必会碰到这样那样的问题，因此我们必须要抱着对历史负责、对人民负责，对这座城市负责的态度，像管理城市地上建筑一样来规划建设管理好地下空间。

结语：本人作为一名多年的基层规划工作者，对我市迪荡新城建设开发过程中遇到的交通和停车问题进行了初步的分析，对解决问题的对策进行了初步的探索，希望能抛砖引玉，引发大家对这些问题的深入思考。相信随着绍兴大城市建设步伐的不断加快，特别是在城南、城北、城西的大区域建设开发中，希望能合理地开发利用好城市的地下公共资源，这将会对整座城市的发展起到积极的作用。