简论投机性购房的理论研究

论文摘要 “新国五条”出台后,投机性购房就一直是社会各界热议的高频词。近几年政府希图通过一系列限贷、限购、增税的政策给房地产业降温,抑制投机性购房盛行的现象,但效果始终不尽如人意。房价久高不下的背后到底是什么因素,税收和土地政策又是怎样影响着我国的房地产市场,就是本文研究的重点。

论文关键词 投机性购房 限贷限购 税收 土地政策

衣食住行乃民生之本,住有所居是每个家庭的殷切期望,但在近几年,日益走高的房价却让许多群众望而却步。由此引发的一系列住房问题不仅是人民关注的焦点,同时也是政府当前着重要解决的问题。2008年由于金融危机以及国家房地产政策调控,房价有所缓和,但2009年后房价不但实现恢复性增长,且一路攀升,甚至超过金融危机前的最高价。任由其发展必将引发经济甚至是政治上的问题,为解决房价飞速上涨的现象,2010年后政府推出了一些列房地产调控的新政策。及至前几日推出的“新国五条”,可以说是政府对房地产市场调控的又一重拳。

房地产价格久高不下有多方面的原因,而其中投机性购房盛行的现象是最多诟病,也是更亟待解决的问题。投机性购房,是指购房者甘冒特殊风险、希图获取投机利润的购房行为。其主要特点是,购房者期望从所购住房价格的短期变化中获得利润,投机者往往在市场上从事短线投资或炒卖住房的活动。豍投机性购房最直接的危害必定是推高房价,造成房地产市场的非理性发展,与此同时,也将大量资金从实业引到投机领域,影响实体经济的发展,大量的空房造成了资源的浪费,也积累了很大的金融风险,2009年《福布斯》曾将中国的房地产市场列为全球七大金融泡沫的第二位,仅次于迪拜,一旦泡沫破碎,对于部分投机者的影响必定是毁灭性的,尤其是那些将全部资产都压在房产的中产阶级。投机性购房在经济上看影响着内需的拉动,在社会看则易加剧社会矛盾,如何缓解近几年社会上的投机购房盛行的现象则是本文研究的重中之重。

一、政策性原因欲谈其对策势必要先究其原因,导致投机性购房过热现状的原因有许多种。首先,个人住房贷款政策为一些投机者提供了必要资金。前些年我国一直实施刺激消费的宏观经济政策,个人住房贷款很好地刺激了住宅消费,使得一些购买力不强的群众也可以拥有自己的住房。国家之前为了刺激消费而放宽的房贷政策和相对较低的利率,滋生出了投机购房这样的群体,宽松的房贷政策中只要求贷款者的收入状况,对于购房的用途,已有住房、已购住房等均没有要求,这客观上为投机购房者提供了便利。同时,随着城市化进程和住房制度改革发展,我国住房供应结构失衡,住房供应高度市场化,保障性住房建设与供给严重不足;土地及城市资源有限,开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售,加上刚性需求与投资需求旺盛,使商品房供不应求、量少价高竖,投机者受其中利益驱使大量购房再转手赚取差价,掀起投机购房热。另外,之前的房地产转让市场缺乏必要的监管,手续简单,费用很低,再转让时承担的税费低廉,客观上降低了投机者的风险,也不可避免的促进了投机群体的发展。概括地讲,住宅市场上“投机性购房需求”比例过高的原因,在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的现实激励;导致投机盛行持续、价格持续过快上涨的充分条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率。

二、三把利剑是否行之有效2010年颁布实施的房地产新政提出了一系列的调控方式手段,但效果似乎并乐观。及至2013年2月底“新国五条”的出台以及随后的细则,又引起了社会各界的广泛关注和人民群众的热烈讨论,其能否及时有效的降低房价,改善住房问题是社会和业界最关注的。“新国五条”的五项政策从不同的方面提出了对抑制房价的指导要求,其核心内容仍是强调“抑制投机投资性需求,满足合理住房需求”。其中第三条指出:“继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”从中可以看出,抑制投机性购房的三个主要方面分别是限贷、限购和增税,也正是针对了上文中提到的三方面原因。

2010年的国十条就提出了限贷限购的政策,要求实行更严格的差别化住房信贷政策,对购房的套数提出了限制要求。“新国五条”也依然强调这两个方面,要求银行业金融机构进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,有必要时进一步提高;要求限购区域覆盖城市全部行政区域,限购住房类型包括所有新建商品住房和二手住房,购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。“新国五条”中最引争议的还是二手房交易征收差额20%个人税,有些人认为这可以有效遏制投机购房的现象,因为很大程度增加了投机者的风险,但也有不少人觉得个人税并不能真正落实在卖房者身上,而是转嫁给了买房者,甚至一定程度上会造成房价的再次攀升。限贷、限购、增税一直被认为是抑制投机性购房的三把利剑,但剑总是双刃的且并不是长久之计。

一味地用限贷、限购的行政手段打击抑制投机购房从长远角度看是于事无补的,长久下去,房地产市场很可能将彻底成为政府计划的产物,房产交易也沦为政府的工作。房地产市场应该是政府与开发商并驾齐驱的,政府主导保障房并引入市场力量进行低成本建设,满足中低收入人群的住房要求;开发商主导商品房的开发与销售,满足中高收入人群的住房需求和投资需求丰,但由于房地产市场供不应求的现状,应将商品房也定位在“满足居住需求”,但不应完全遏制投资需求,房地产市场究其根本仍然是一个资产市场,不能拒绝投资,房屋的首要功能虽然是居住,但也不能否认其是不动产资产的性质。所以在实施落实房地产新政策的时候应当给予相应的谨慎。

三、房地产市场真正需要什么

投机购房现象盛行是房地产市场价格飞速攀升的表象,要想真正地解决,需要探究房价上涨背后隐藏的实质,当市场回归正轨,投机购房的现象自然也会随之缓和。那么如何抑制投机性购房现象的问题又回到了最根本的如何降低房价上来。这仿佛是一个循环,验证了墨菲定律,房价的走高助长了投机性购房,而日益盛行的炒房现象又将房价推上了一个新高度。政府不断出台的限贷限购之类的政策,只能暂时降低增长的速度,却不能真正扭转增长的趋势,只有釜底抽薪,从税收体制和土地制度上改革,才是行之有效的。

“新国五条”中的二手房交易征收差额20%个人税应是可行的,也必定会带来一些效果。有些消费者担心的税收仍会转给购房者,本文认为这是由不同地区的供求关系决定的,当供不应求时是卖方市场,由卖家决定价格,税收确实较易转嫁,相反则难以转嫁。“新国五条”采取在交易环节上征税的方式确实是一大进步,但由于房地产税收体制的不完善,所以还是引起了大量的争议。建立房地产税收制度要着眼于消化存量、平衡供需、稳定市场,应结合房地产去库存化,通过多税并举,差别 征收,征、减、补结合的方式,合理配置与调节住房的存量资源,促进其合理流动。同时房产税政策的实施不能在单一城市开花,单兵突进地开征房产税将造成恐慌性抛售空置房,使房市泡沫破灭,市场将会崩盘。豑当然税收制度的完善并不单指房产税,还可以通过对个人所得税税目税率调整、变革税制设计和征管办法等举措进一步加强房地产税收调控。

房屋与土地、房价与地价一直是不可分割相互影响的,房价上涨很大一部分原因在于土地价格的攀升。政府通过严格用地审批来控制土地供应量,又通过限制个人房贷和加息来影响需求量,结果导致土地和房产的供需不能达到某种平衡,加剧了“地荒”的现象,土地供给的稀缺性、间断性与土地需求的多样性及投机性,必然会导致土地价格的上扬。同时地方财政对土地的依赖性也加剧了地价的上涨。分税制改革后,中央财政收入大幅度上升的,地方财政收入下降,不进入地方财政预算的土地出让金逐步成为地方政府的“第二财政”。一些地方政府一味地追求土地价值的最大化,忽视土地的合理利用和有效配置,片面强调土地储备制度的筹资功能豒等等,都是造成地价攀升不可忽视的原因。

房地产业对我国经济的发展有着重大的影响,中国的工业承载基础薄弱,对于现阶段仍需要一个像房地产一样能大范围拉动经济的支柱型产业,但我们需要做的不是更多地依赖,而是保持房地产业平稳发展,在现在“过火”的情况下,通过政策、宏观调控、逐步使其稳着陆,防止金融泡沫的破碎。