欧美人住房消费观:生活方式不同而已

陈思进

某国际金融财团全球投资部风险管理资深顾问，定居多伦多。

曾任瑞信证券投资部助理副总裁、美银证券公司副总裁、宏利金融财团资深顾问等职。

最近不断有抓人眼球的房地产新闻传出，“多伦多一套公寓卖出2400万天价，买家为中国人”、“温哥华一栋豪宅以4800万卖出，买家疑似中国人”，而最令人“兴奋”的一则新闻是“价值1.25亿美元的世界最贵豪宅瞄准了中国买家”。目前，这一坐落在洛杉矶的豪宅登上了《名利场》杂志，被许多欧美主要媒体纷纷转载，均称赞它具有凡尔赛宫殿的风格，内部陈设尤其奢华，收藏了诸多法国十八世纪古董和名画，“在夜色降临时，不必开灯，只要点上蜡烛，便会带你回到十八世纪的法国”，被誉为太平洋岸边的“小凡尔赛宫”。

这一则新闻不禁使我产生了时空变幻之感，就好似回到了二十多年前，那时美国经济不景气，大量豪宅被抛售，而那时的日本正“如日中天”，由于日币猛涨，房地产业更是飞涨。据说位于东京的日本皇宫所占的那块地，其价值与美国整个加州相当；如果把东京的房子全部卖掉，可以买下整个美国。腰包一鼓，日本人的感觉顿时飘了起来，走路都像螃蟹似的，他们带着大把的钞票来美国大肆扫货，就好似对当年打败他们的美国复仇一般。

就说纽约的地标建筑洛克菲勒中心，当年被日本人花费巨资购买下了，美国民众得知后涕泪交加，悲愤难忍。然而，随着20世纪90年代初美国房地产泡沫被挤爆，美国经济进入衰退，日资来不及抽身，在美资产大幅缩水，洛克菲勒中心重新回到了美国人的手上，在这一买一卖之间，日本人亏损了5千多万美金。

当然，这里并不是劝说富豪不要买豪宅，而是想要说明无论是购买豪宅还是普通公寓，在欧美其实不过是一种生活方式的选择。富豪钱多得花也花不完，享受一下豪宅生活无可厚非，但是指望投下巨资在海外购房后增值，那就要三思而行了。

多数中国人都以为买房是积累财富的最佳方式和手段，既能自住又能增值，总觉得租房亏大了，付出去的全是真金白银，好似在为他人做嫁衣。而事实上，在欧美买房自住是极其奢侈的消费。首先，在欧美住房拥有者每年必须缴付房产税，税率一般是房价的1%到3%，且视地段之优劣税率最高可达6%，除此之外还需支付地税和物业管理费。

不信的话就请看购买一栋独立洋房30年还清贷款的消费成本，假设2007年一栋独立洋房的市值为29万美元，那么30年还清贷款时户主付出的成本可参见页面下方表格，可以看出，买一栋价值30万美元的独立洋房，居住30年的成本超过100万美元（如果换成公寓大楼，由于管理费要求，成本将更高）。从投资的角度来说，即便30年后房价涨至100万，也并未带来投资回报。

其次，在欧美，房子是属于和汽车一样的消费品，并不是什么投资品，房价是进入CPI加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就非得出重手。比如里根时代，美国一度恶性通胀，里根政府便连续加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。

因此，在欧美多数国家，多少年来租房者和拥有住房的比例一半一半，大城市的租房比例则更高，像德国，就有高达57%以上的人一辈子租房而住，特别在大城市，租房者比例更高，如纽约曼哈顿，更有超过85%的居民一辈子租房而居住。在次贷危机爆发之前，美国一些地广人稀之处，拥有房子的屋主创下历史最高纪录，可依然有超过33%的人租房居住。