抄底楼市胜算几何

三四月份是楼市抄底好时机

――北京浙江商会副会长陈俊

陈俊是浙江投资团的发起人。自从2005年7月成立后，热衷于在政策变化中寻找商机的陈俊便带领着浙商投资团“北上南下”活跃在各大城市。经历2008年金融危机楼市调整，浙商也“蛰伏”了下来，不过，3月16日，在北京魏公村接受本刊记者专访时，陈俊表示最近他将有抄底大动作。

最近，陈俊异常忙碌，他给自己今年的定位是“市场开拓年”。

谈起近期楼市回暖抄底的话题，陈俊自信地说：“实际在去年9月份，金融危机刚袭来时，我就在各种论坛上多次讲过，到今年6月份左右，楼市预计回暖，而3、4月份是抄底的最好机会。去年11、12月份已有机构组织抄底，我选择按兵不动，因为那时还没到底。”

陈俊解释，他做出这样的判断是建立在商业规律基础上的。

他强调：“一定要在政策变化中寻找商机。”作为北京浙江商会的副会长，陈俊意识到2004年“8・31”政策的“威力”，于2005年发起浙江投资团，又抓住了“国八条”、“国六条”调控带来的投资良机，带领浙商“大闹”房展会，在北京投资了万年花城、明天第一城、裘马都等多个项目，北上南下，进行了多项投资。“那时候买的房，现在都翻了3倍了。”陈俊说。

陈俊的2008年也是“观望”的一年。凭借商人的敏感性，陈俊认为上半年举办奥运会前，房价处于高位根本就不是抄底的时机。由于每个国家奥运会举办之前，都在极尽其力刺激经济，建奥运场馆，加大投资，进而带动上下游产业链，随之经济也蓬勃发展，这其中必然包含虚假、泡沫，对于房地产而言，也是房价高位之时。

“没有泡沫的经济是不可能的。”陈俊举例，巴塞罗纳举办奥运会前，许多中国人都去那里赚钱。有人去餐厅洗碗都能挣到1000美元，然而奥运会结束马上就萧条了，1000美元直接降为300美元。

奥运会后，必然会面临恢复期。作为大国而言，假如纯粹的奥运会影响，中国可能也就是“伤风”，恢复会很快，不会“伤筋动骨”，毕竟我们内需大。然而偏偏赶上了金融危机，房价开始一路下滑。

尽管房地产未被列入振兴规划产业，但并不意味着国家政策不支持房地产行业。陈俊坚信，毕竟中国人多地少，楼市肯定是会反弹的。老百姓观望了半年以上，价格一路下跌，就看开发商是否挺得住，挺不住的时候，浙商就该出手了。

“这叫趁人之危”，陈俊认为生意场上就是这样，一个大浪冲过来后肯定得淘沙。

从最初只抄底住宅，到现在住宅、商铺、写字楼、区域开发、土地、城市运营各类与房地产相关的投资项目无所不包。陈俊笑言，什么样的投资回报快，浙江投资团就投资什么。

近期，陈俊马不停蹄地考察了多个项目。他表示，最近将有抄底大动作。经过一番考察，陈俊目前在北京、天津、四川、重庆、江苏、山东等省市都有了一些意向项目。

问：目前全国楼市都出现了回暖的迹象，您认为哪些城市适宜抄底?

陈俊：率先回暖的肯定是北京、上海、深圳等一线城市。目前长三角、珠三角实力强的买家竞争激烈，不太适宜抄底。在北京市区的“低价房”可以关注。比如前段时间我有朋友介绍，三环附近的楼盘单价才1万多元，这样的楼盘就可以考虑抄底。

抄底投资一定要睬着政策的“鼓点”，比如，北京的三大新城是政策未来支持和倾斜的区域，抄底投资未来回报会高。我们目前的主要投资方向是关注二三线城市，尤其是一些省会城市。

问：浙江投资团会去海外抄底吗?对于目前抄底买房的人您有哪些建议?

陈俊：国内抄底买房的机会还很大，并且国外与国内的政策环境完全不同，目前浙江投资团还主要将抄底范围锁定在国内。

目前不论是抄底购房作为投资还是自住都已经可以出手了。投资要讲投资回报和周期，因此所抄底的楼盘要具备一些条件：一定要考察区域的辐射能力和消化能力，只有楼盘地处好的地段后续才有人接盘；政府政策倾斜的区域楼盘升值空间更大；另外，楼盘一定不能有法律上的纠纷。对于北京、上海、深圳等可能率先回暖的一线城市，目前抄底可以考虑出手，一定要赶在市场反弹之前，一些二三线城市也可以进行抄底考察了。

美国抄底买房不宜短线投资

――北京市英格律师事务所主任殷国华

2月24日，殷国华同其他40多位“团员”在首都机场出发，抱着“为儿子以后留学买房”的初衷。踏上了赴美“抄底”之路。3月6日，他们在11天的行程里考察了洛杉矶、纽约等5个城市的20多个项目后，返回北京。

“到美国考察后，与此前的预期是一致的。”在接受本刊记者采访时，殷国华这样描述道：尽管自己还会再观察后才决定出手，但是去美国抄底是有机会的。

他对记者回忆了所到城市楼市的一些感受。此次看房的洛杉矶、拉斯维加斯、旧金山、波士顿和纽约5个城市中，整体看房价最稳的是旧金山和波士顿，一些地处好学区的房屋有的只降了5％，甚至更少。“因为这是两个教育资源相对好的城市，最重要的是，这两个城市也是华人相对集中的区域。”殷国华表示，除了华人的投资眼光比较好外，最重要的是因为华人普遍重视子女的教育，他们对子女的投入比国内的父母有过之而无不及，所以他们买房的地方普遍都是有好学校的地方。

不过整体来看，殷国华认为美国楼市人气不旺，纯粹属于买方市场。在美国与有关专家交流时了解到，“当地人对美国经济的走势不太乐观，认为还将继续低迷。”殷国华说，因为失业率的不断增长，美国人对眼下的经济信心比想象中的还要差，他们普遍担心可能有第二轮(今年的4、5月份和9、10月份)金融风暴的冲击波影响会更加大，担心不良房产会越来越多，被银行回收的房子会越来越多。

当然美国楼市人气不旺除了金融危机外，还有其他一些客观原因。美国购房需求本来就不如中国旺盛。美国房屋的持有率较高，70％的人群都有自己的房屋。房地产开发也不像中国处于城市化的大规模发展进程中，美国房地产市场已接近相对饱和或平稳增长状态，而二手房交易相对比中国要更为活跃。大多数繁华地段或高品质的区域根本不会出现新楼盘，在美国几乎不可能在繁华地段大规模拆迁开发新地产项目。基本上交易的只有二手房。

“在美国，二手房交易房主可以像‘招标’一样，选择购房人。”他举例介绍，在比华利山庄，一套房子正挂牌出售，大约有三五个购房人，经纪人把这些购房人的资料――包括出价、职业、资信、付款方式等都做成一份份类似“招标文件”的书面材料，交给房东，房东据此挑选一个满意的购房人，最后成交的并不一定是出价最高的人，有可能是一次性付款或资信较好的人完成交易。 一方面，二手房竞标并不会集中在

同一时间，另一方面，美国新房本来供应并不多，加之新盘开盘也不会像中国新盘入市那样，举办各种大型的开盘活动，这两方面原因也是造成美国楼市人气看起来更不景气的原因。

殷国华认为，美国楼市与高价位时相比较，现在的房价其实已具备了购买的价值(关键要有准确的判断力与眼光)。与北京的房价近几年大幅上涨不同，美国的房价每年增幅都相对平缓，现在虽然价格仅跌去了20％到30％，但对于美国来说这个幅度已不算小。

对于想抄底买房纯投资的人来讲，或许目前在国内一些城市和美国都有机会，对于这部分需求，殷国华认为，美国相对不能做短线，只能做相对长线。美国各州法律不尽一致。但是有一个共同的规律，在两年内转手是要付出很大代价，短期转手征收的税费成本很高(均由出卖人承担)，而且法律也是不鼓励的。

问：曾经在楼市高峰期，美国零首付的次贷随处可见，经历次贷危机后，购买房屋首付如何规定?

殷国华：在美国购房首付各银行规定不同，这次美国之行，给我们推荐的有美国花旗银行、美国银行。首付有的25％，有的30％。对境外人来说，首付相对要高一些，审查相对严格，但是有房产做抵押，还是可以按揭贷款。由于在美国购房每年需交房产税，因此每年都会评估房屋市值，比如原100万美元的房屋，现在可能折价7027美元，按照最新的估值贷款。

问：全球金融危机后，国内针对房地产出台了一系列“救市”政策，在美国有没有感受到政府对于房地产行业的支持?

殷国华：目前来说，美国救市主要是救整体经济，还没有感觉到侧重对楼市有特殊的救市措施。这是美国的经济结构和特点决定的。虽说美国次贷危机由房地产引发，但是美国当前主要经济问题是金融方面的危机。房地产在美国经济中所占的比重不大，救楼市不是美国信贷支持的重点。

美国房价整体比京沪深便宜

――美国Regency房地产公司总经理方林

已在美国定居近20年的方林，最近回国的工作之一就是组织国内的抄底团开赴美国西海岸抄底。在北京“华侨村”，方林接受了本刊记者的专访，谈起了到美国抄底买房的时机。

方林现在的身份是美国Regency房地产公司总经理，业务范围主要是在加州洛杉矶，服务的客户大部分都是中国人。“前几年美国楼市火爆时，一般在周末，我们也经常组织买房人看房。这些客户非常高端，经常70多万美元价位的房子，有的客户一次性买四五套。这两年活动自动减少了很多，因为美国的房地产一直在下跌。”方林笑言。

据方林介绍，在美国买房的外国人中，数量排名第一的是加拿大人，第二是墨西哥人，这两个国家分别位居美国的北边和南边，距离美国较近。

中国买房人数量在美国排第三。其中，旧金山、洛杉矶、纽约、休斯顿是华人最为密集的四大城市，一直以来华人都是这些城市买房较为踊跃的团体，仅在加州就有30～50万中国移民，其中大部分都买了房。在2005年美国楼市高峰时期，也有很多中国人到美国投资买房，此后经历了美国楼市的持续下跌，现在房价跌下来了，大家又觉得是个机会。

“当然房价下跌幅度也是分地区而不同。”方林认为，当地不同城市房价是高是低，首先是根据经济情况来断定的。

如果这个城市的人口在流失，人们在失业，经济状况非常不好，很多人搬离，就会造成房价继续往下跌，像芝加哥、底特律这样的城市因为汽车工业不好，继而造成很多人搬离。

像南加州，拉斯维加斯以前炒房现象比较严重，所以这次在经济危机中房价下跌幅度也非常大。比如拉斯维加斯，2005年150万美元价位的房子现在跌到60万美元，40万美元的房子跌到15万美元，30万美元的房子跌到10万美元，15万美元的房子可能现在也就5万美元，房价下调幅度达到了50％～70％，跌到了1995、1996年的房价水平。

更多的因素是因为供需情况。像旧金山、硅谷或者纽约，大公司比较多，经济情况相对较好，所以房价下跌并不是特别厉害，只是销售期拉长了。以前房子可能三个月能销售，现在需要半年以上。另外，一些租房比较旺盛的区域，房价下跌也不明显，卖不出去至少可以先租赁。比如，硅谷的工作机会比较多，人们工资比较高，这里房屋租赁机会大，房价就相对跌幅较小。

“美国房价目前整体来说，比国内北京、上海、深圳的房价要便宜。按照人民币来换算，大概房价平均约6000～7000元／平方米。”方林认为，对于有意向去美国买房的国内人来说，目前是寻找机会的时机。因为，在美国购买房屋是永久性产权，并且多是全装修独栋别墅，完全按照使用面积而非建筑面积销售，这么算下来，按照人民币来说，就只有4000～5000元／平方米。这也是方林组织国内人去美国抄底买房的重要原因。

当然，他进一步解释道：“抄底，是不是底?可能房价再降点也有可能，但是现在可以入场观察。”从其目前接触的去美国抄底买房的人群来看，50％的客户购房目的是为了子女教育；30％的人群是为纯投资；另外20％的人群是其他目的。

问：没有绿卡能在美国买房吗?在美国买房能办绿卡吗?

方林：美国对于外国人买房没有限制，外国人买房只要求提供护照，或者在国外有存款证明。要是全款买房，手续非常简单。目前美国还没有购房送绿卡的政策。

问：若送孩子到美国读大学，如果在某州买了房子。学费可以按照当地学生计算吗?

方林：美国大学对于持有美国本土的学生实行免费或者较低的标准收取学费。对于外国学生则按照留学生的标准收取学费，各州标准不同。这也是各州公立或私立大学的主要收入来源之一。如果没有获得绿卡，购房仍然不能获得优惠的本土学生收费标准。

问：对于为子女教育和纯投资抄底的买房人而言，可否推荐一些区域?

方林：美国各个城市情况差异很大，就我所服务的范围而言，对于注重教育买房的，可关注洛杉矶的钻石岗、罗兰岗、阿凯迪亚、圣马利诺等学区比较好的地区。而纯粹投资抄底的，可以关注房价下跌比价厉害，现在已基本开始平稳有点上升趋势的区域，比如洛杉矶东部的克罗那、拉斯维加斯等区域。

人民币坚挺澳大利亚楼盘无形中打6.6折

――澳大利亚威驰房产有限公司中国区首席执行官Colette Chester

3月4日，在时尚领域的权威人物靳羽西家中举办了一次与房产投资有关的活动。活动主题是“澳洲楼盘推介”，最后，曾走遍世界各地的羽西女士认为，对于投资者而言，置业澳大利亚是难能可贵的机会。

3月份在靳羽西家中举办的“澳洲楼盘推介会”是由Coletc e Chester组织的，她是澳大利亚威驰房产有限公司中

国区首席执行官。

“羽西从美国纽约回来后，将前往澳大利亚进一步了解当地的市场和投资机遇。”接受《楼市》记者采访时，Colette Chester非常高兴地表示。

Colette Chester建议，现在购买澳大利亚房产对于华人而言是最好的时机。人民币坚挺，无形中让澳大利亚所有的地产打了6.6折，原先一套一房，靠近市中心的公寓，1年以前可能还是40万澳元左右，折合人民币267.2万元(1澳元=6.68元)，现在只要176.52万元(1澳元=4.413元)(截至2009年3月9日)。

她进一步介绍说，全球金融危机来袭后，2008年底，澳元贷款利率大幅度下降，截至2009年3月10日澳大利亚国立银行公布的数据，选择1年期的浮动利率约在4.65％，较去年接近9％的贷款利率降了近4.5个百分点。

同时，如同中国所言的“救市”，澳大利亚政府也出台了一些相应政策，根据外商投资审核委员会的规定，海外投资者必须买新房和期房。但2009年初，FIRB外商投资审核委员会重新定义“新房”，海外置业者现在允许购置出租时间小于12个月的新房。这让华人置业者有了更多的选择余地。

谈起目前诸多国内人到美国抄底买房的话题，Colette Chester也列举了澳大利亚的一些优势。

与美国一样，在澳大利亚购房同样是永久产权，房屋的升值来源主要是土地增值，并且房屋面积计算为套内面积，交房标准全部为精装修。

“相对于美国的房产供应过剩，澳大利亚房产的潜在需求量较大，这些随时准备着的购买力一旦时机成熟将对市场起到坚实的支撑作用。在美国，很多时候你购买的房产售价较低，但随之而来的税费却让人望而却步，而在澳大利亚，如果你的房产是用来自住(空关也算自住)，无须交付任何税费，包括之后转售，也无须缴纳增值税。隐形成本大大降低。”Colette说。

据Colette介绍，2008年随着股市的下滑，房产买主与投资人对于短期市场的信心受到影响，市场的不确定性也随着金融危机对各发达国家的沉重打击而上升，导致房产市场的活跃性降低、利率下滑，但到2008年12月份时，澳大利亚市场活跃度已开始出现转机。2008年澳大利亚房产价格下滑了3.3％，但2007年涨幅达到13％。

Colette为记者讲述了一位上海籍刘先生的投资故事：2007年6月刘先生在澳大利亚昆士兰首府布里斯班河畔购置了一套两房两卫的公寓，当时售价68.25万澳元，2007年时周租金为650澳元，算下来有5％的租赁回报。

经历金融危机后，刘先生的租赁回报率未跌反增。“据刘先生说，近期物业管理公司与他刚签了一份新的租约，可获得700澳元／周的租金收益。”ColetteChester表示，刘先生相当看好的是如果在澳大利亚买房作为投资的话，还可以享受退税，并可以每年累计，现在他在上海工作，过了两三年后去澳大利亚，3年之前累计的退税额度可以用在抵扣个税上，如果把房子卖掉的话，还能抵扣部分甚至全部的增值税，一举两得。

在澳大利亚通过房产投资，可以进行合理避税。投资房产所花费的每一分钱，都可以在财政年度末申报纳入退税额度，用于抵扣房屋转售后产生的增值税。

“作为海外投资者，也无须担心房屋是否没人打理和租赁事宜。澳大利亚的物业公司体制相当完善，每个小区几乎都有物业管理经理代为管理出租业主房屋，每月将租金打入您的账户，并打扫清洁房间等。”Colette说。

最后，Colette推荐，在澳大利亚，布里斯班和墨尔本是可关注的两大投资看点。布里斯班是澳大利亚第三大城市，昆士兰州的首府。昆士兰是整个澳大利亚税务最低的州。墨尔本是维多利亚州首府，被选为世界上最宜居和适合工作的城市。每周人口数量增加1500人，住房需求急剧上升，并且购买期房还可享受印花税减税政策。

问：中国公民到澳大利亚买房需要哪些条件?

Colette Chester：中国会民无须加入澳大利亚籍即可购买澳大利亚地产，所有买房政策、手续均与澳大利亚本地买家相同；中国公民同样可以申请银行贷款，手续与国内无太大区别。同样需要提供收入证明、首付款凭证，向银行证明购房者的还款能力。

问：若境外人士现在去澳大利亚买房，需要交纳的费用有哪些?

Colette Chester：需要律师费和转户费、印花税。税收没有一个固定的数字，印花税在每个州计算均不一。例如在维多利亚州，一套售价约40万澳元的楼盘开建前的印花税可能只有800至1000澳元左右，而竣工后的楼盘印花税可高达30000澳元。律师费和转户费一般在3000澳元不等。而昆士兰为澳洲税收最低的洲，一套售价约34万澳元的楼盘，印花税约在10000澳元左右。