租房疯了 第13期

2010年很有可能将成为历史上住宅租赁市场最火爆的一年。

房价或按兵不动或小幅下跌,房租却热火朝天地涨了起来。近期的统计数据显示,四五月间,北京房租价格上涨超过20%,部分区域涨幅甚至高达50%。更有人分析,在北京城区,人均房租负担达每月1000元,按照北京城镇居民人均每月可支配收入2500元算,房租占收入的比重已接近40%。

租房族遭遇租价飙升

小蔡最近发现自家楼道里的房产中介人员越来越多,发放的租房广告也越来越多,“明明有门禁锁,这些人怎么这么轻易就进来了。”小蔡说这让他很厌烦。

每到下班之即,小蔡总能在自己的门前摘下许多不干胶的小广告,而且绝大多数都是“诚意租房”的信息,其中最有意思的一条是:“尊敬的业主,房价日益下跌让您困惑了吗,通过我们的理财方式,能让一套房子迅速变成两套,一切只需您的一个电话和万分的信任。”

但落款并不是理财公司,而是房产中介公司。

满怀好奇心的小蔡按广告显示的电话打了过去,电话在响了一声后就被接起了,对方热情地要求上门拜访。原来,中介公司想要让小蔡把他现有的这套房租出去,至于快速升值的法宝就是“以房养房”。

有多年看房的经验让小蔡对中介公司提出的“理财宝典”丝毫不感兴趣,因为那是他5年前就开始玩的把戏。归根结底,中介公司的目的就是要把他这套房变成自己公司的“产品”。

不过,让小蔡吃惊的是,他这套房子的租金已经从原来最高的每月2700元升值到3500元。

而小蔡也发现,他们楼里原本打算趁房价下跌前卖房的邻居看到租赁市场如此火热,已经到中介公司挂牌了。不同于以往的是,原本明码实价的租金也被中介公司炒上去了,“反正想租房的人特别多,价高者得,现在每个月的租金都能上涨15%。”

北京租房市场无淡季

来自我爱我家市场研究中心的统计分析显示,2010年很有可能将成为历史上住宅租赁市场最火爆的一年,而传统意义上的租赁淡季将有可能不会出现。

北京的住宅租赁市场一年有两个旺季。一个是正月十五后到3月底,租房客以返京务工经商人员为主;第二个是6月中旬到9月中旬,租房客以应届毕业生和入校生为主。而两个旺季之间的时间就会成为相对的市场淡季。但是今年的4、5月份,北京的住宅租赁市场没有出现淡季特征,交易量甚至比正月十五后到3月底的旺季还上升了6%,整体租金均价比去年4、5月份上升了近20%。

网上有个帖子,挺有趣。大意是,买房还是租房,这些问题都别讨论了,最经济实惠的,是住经济型酒店。一方面,不用担心房东因为房价和租金的波动可能随时被扫地出门,另一方面,还能省去买家具家电的费用,并且享受免费的清洁等买房享受不到的优势。按照发帖人的说法,天天花168元开房,30年才180万元。而180万元,首付加利息,只能在一线城市买套七八十平方米的房子。“天天开房,多爽,想住哪就住哪,水、电和煤气费不要付,超级分期付款,因为人家按天算钱,180万元存着可以做个投资啥的,没准还能翻倍……”

玩笑归玩笑,但倘若真要算起来,现在毕业和即将毕业的小年轻们,在人均起薪并没有上涨的情况下,而不仅房,柴米油盐的价格都在涨,只能带着满身疲惫不停搬家只为找个合适点儿房子租。

房地产宏观调控的种种政策,让房价暂时被“封冻”,但很多人仍需租房居住。租房群体中,很多是“夹心层”:收入无法在城市中买房,因为各种限制又无法享受经适房、廉租房等保障性住房,租房成为他们唯一的选择。之前,面对高房价,有专家曾建议年轻人租房。按专家估算,北京每个月房租与房屋总价的比值,租房比买房合算。但是,排除价格因素和心理、文化因素,租房还有着各种“风险”。最大的挑战,莫过于来自不规范的租房市场。比如,在房租疯涨之时,一些房东随意毁约涨价;各种“黑中介”把持着租房市场,难以找到合适的房源。

观望者“转购为租”

房租上涨是铁板钉钉的事实,接下来一连串很简而易见的连锁反应:在高房价下,很多刚性需求者不得不转变观念“转购为租”。然而,近来租赁市场随行就市,租价飙升,令买不起房的租房族再陷尴尬。

据北京中原市场研究部调查显示,目前因为新政影响最大的通州、望京等区域,虽然房价下跌幅度已经接近或超过15%。而租赁价格则出现了明显的上涨,以亦庄、通州、望京、马家堡为代表的几个价格下跌过大区域的租赁价格上涨幅度甚至超过了7%。

今年以来,房地产市场上租房族迅速壮大。这当中很多“转购为租”的人是新政策的观望者。据了解,新政出台之后租赁成交量相比新政之前成交量上涨了55%,买卖双方的观望使“转购为租”的购房人和“转售为租”的业主都在短期内大量增加。北京租赁房源比起以往淡市的4月上涨幅度达到了28%,租金价格环比也涨了5.1%,一些租赁热点区域,一套住房的租金能上涨300元/月左右,上涨幅度超过7%。

针对这些问题,财政部财政科学研究所所长贾康提出,要发展“经济适租房”在政府特定政策和相关管理条件之下,能长期租住的住房。政府可以用新建的方式,也可以整合已有的二手房市场房源,形成一批“适租房”,让年轻白领、大学毕业生能安稳地住下来,5年甚至10年,等条件成熟再去买房。

同时,多地的公租房政策即将出台,价格合理的公租房,对于租房者来说,不仅是经济上的帮助,也带给他们对未来的希望和对城市的信心。同时,公租房也有助于租房市场的健康发展,甚而对整个楼市调控起到影响作用。可以说,公租房,也是在整个社会形成一个满足不同层次需求的住房保障体系的需要。

然而,不管是规范房地产市场,还是发展“经济适租房”、公租房,关键是,政府要在其中扮演好引导、规范的角色,出台政策也好,加强管理也罢,都该让租房市场更健康地运行。当然,市场经济条件下,“市场的归市场”,供求关系推动租房价格上涨,也无可厚非。然而,如果市场的调解能力有限,或者因为楼市调控政策影响等其他原因,导致房租上涨,从而影响到很大一部分人的生活,就应该考虑进行政策调整和市场干预,让租房市场退退火、降降温。