目前房地产企业的负债经营和风险控制

随着金融危机后时代的到来，以及经济全球化进程的加快，我国房地产企业之间的竞争也越来越激烈，特别是一些资金比较有限的中小型房地产公司，在经济实力方面无法与大公司进行抗衡等压力下就选择了负债经营的方式。根据我国统计资料显示：我国中小型房地产企业的资产负债率为70%以上，远远高于西方发达国家。虽然负债经营能够为企业带来一定的利润，但是其中的风险也不容忽视，特别是在全球经济危机之后，政府对房地产价格进行控制，出台了一些限制性措施，给负债较高的房地产企业带来了更大冲击。

一、房地产企业负债经营风险产生的原因

对房地产企业来讲，投资者个人资产是极其有限的，且公司规模也受到了诸多因素的制约，企业很难从资本市场中得到经营需要的资金，因此选择了负债经营。而负债经营必定会给企业带来一定的风险，本文把房地产企业负债经营风险产生的原因分为内因和外因两个方面。

1、内因

（1）负债利息过高。当房地产企业负债成本和规模达到一定比例时，负债的利息越高，企业的财务风险便会越大；当房地产企业借入资金和自有资金达到一定比例时，借入资金的利息越高，企业自有资金的收益便会越低，财务风险便会越大。

（2）筹资组合状况较差。所谓的筹资组合指短期资金和长期资金之间的比例，当长期资金成本过高且缺少弹性时，企业在借款期内需要支付大量利息，而短期资金恰恰相反，资金的成本较低，且弹性较高，风险较大，两种不同的组合导致企业需要承担的风险大小也不相同。

（3）现金流入量不足。在盈利等一切状况良好时，如果企业现金流入量不够，那么也可能导致企业资金短缺，因此企业在进行负债筹资的过程中，要对未来需要偿付的本息现金流量进行估算，对未来现金流量期望值和偿讨债务现金需求量进行比较和分析，防止企业发生过大财务风险。

（4）资产变现能力差。所谓的资产变现能力，就是指资产的流动性，一般来讲，流动资产获利的能力低于固定资产的获利能力，因此如果资金流动性好的话，那么企业获利能力便会降低，支付利息的偿还风险便会增加；如果资金流动性较差，企业失去现金偿付能力的可能性便会加大。

2、外因

（1）金融市场的波动。企业在筹资过程中，不可避免地要面对金融市场，而金融市场中的利率、汇率等数值的变动都能够导致财务风险的发生。例如西方国家实行的是浮动汇率，有些货币对外价值上升，有些货币对外价值下降，如果我国房地产企业在借入国外资金时，未能充分考虑汇率、利率等因素可能会引发财务风险。

（2）企业盈利能力变化。经营的环境、市场的供求、价格等都会经常发生变化，这些因素都会对企业的盈利水平造成一定的影响，例如材料价格上涨，便会导致成本增加，利润降低，如果供求关系发生了变化，那么企业的盈利也会发生变化等。

（3）企业筹资能力变化。企业的筹资能力也能体现企业应对风险的能力，如果企业经营状况较好，那么筹资能力也会强一些，当发生风险时，企业的应对能力也会随之提高。

二、房地产企业由负债经营引发的财务风险

看待房地产企业的负债经营，一定要用辩证的思想，适当的负债经营能够为企业带来利润，保住企业的市场地位，但是过度的负债经营，就会给企业的生产经营甚至是生存带来巨大风险。

1、财务风险

企业经营的风险主要由财务风险和经营风险组成，如果企业要对总体风险进行控制，那么首先便要对经营风险和财务风险的组合关系进行权衡。如果企业的经营风险增加，那么就要通过降低负债来减少财务风险；如果采取的是高负债经营，那么企业不仅要负担较大的债务成本，还要经受住收益率变动带来的冲击，财务风险加大，企业抵抗外部环境的能力便会降低。

2、无力偿债风险

企业如果进行负债筹资，那么企业便有到期偿还本金的法定责任，如果企业负债进行的项目无法保证投资收益比资金成本高，或是企业生产经营、财务状况发生变化、企业短期资金运作不当的话，便会导致权益资本收益降低，致使企业无力偿还债务，让企业面临无力偿债的风险。

3、财务拮据风险

房地产企业在进行负债经营时，负债资本对还本付息方式、期限等一般都有明确的规定，如果企业无法满足还款的各项要求，那么企业就要进行一些额外的筹资活动，使企业面临财务拮据风险。另外，负债规模、还款限期等也会加大企业在债务到期时的压力，如果企业内部资金周转不灵，便会引发财务拮据风险，甚至影响到企业的生产经营。

三、房地产企业负债经营的风险控制

房地产企业的决策者、管理人员和财务人员都应当加强对负债经营的认识，建立完善风险防范机制，以控制企业的负债经营风险。一般而言，会计人员通过行使自身职能，能够对房地产企业负债经营的风险进行控制，但是由于我国会计制度、体系、进程等各方面因素，会计人员无法帮助企业在真正意义上进行风险控制。鉴于此，建议通过完善会计准则以及信息披露制度，让会计人员能够及时对企业潜在财务风险信息进行公布，使企业加强对风险的控制，做到防患于未然。同时加强审计监督力度，通过采取一些必要措施和对策来保证会计信息的真实性和准确性，从而充分发挥房地产企业会计人员在负债风险控制中的重要作用。

1、从财务风险产生的根源入手来控制负债经营风险

（1）建立风险预警机制。目前，我国实行的是市场经济体制，企业都是自主经营、自负盈亏的经济实体，不仅要有相应的经营收益，还要承担相应的经济风险。因此，房地产企业要树立正确的风险意识，科学预测可能出现的风险，制定应对远期风险的措施，使企业在风险来临时能够从容面对，否则会严重影响到企业的生存。此外，企业还应对内部和外部不断变化的环境进行分析，及时对企业的经营管理策略进行调整，制定出多项应对措施，从而提高企业在面对环境变化时的适应能力和应变能力。一个企业要想持续发展，就必须立足市场，建立起完善的信息网络以及风险预警机制，以便在发生风险之前，能够做出科学的预测和防范，同时还要树立起正确、合理、科学的风险意识，培养企业的管理人员、经营人员以及财务人员正确的风险理念。