越秀地产卖身填窟窿

现金流负22亿港元 3年土储投入210亿

中国最早进行房地产市场改革的越秀地产股份有限公司（00123.HK，以下简称“越秀地产”），虽然备受地方政府的呵护，却很难发展壮大。保守、固步自封，难以走出区域市场，是越秀地产发展缓慢的一个很重要原因。特别是今年前9个月，越秀地产的销售目标完成率只有52.40%。

而只是10月当月，越秀地产就完成年度销售目标的20.02%，但是在这组华丽的数据背后，却难掩越秀地产在大学城区域投入30亿元，却只回笼2.55亿元现金的尴尬；四处抛售物业变现资产，以填补资金缺口，经营活动之现金流入净额仍为-22.36亿港元的窘境。

大学城投入30亿回笼2.55亿

11月7日，越秀地产公布业绩报告：10月份合同销售面积达7.59万平方米，合同销售金额18.17亿元，同比大幅增长逾1倍，创下近3年来的新高。

但是，越秀地产首10个月的合同销售金额65.36亿元，同比仍下跌14.9%，仅完成全年目标的72.6%。

不过，相比之下，前9个月的销售目标完成率还不过52.40%。仅仅1个月之间，越秀地产就完成年度销售目标的20.02%，堪称创纪录亦不为过。

9月份以来，越秀地产陆续推出市场的有广州的星汇金沙、大学城星汇文华、珠江新城财富世纪广场、花都逸泉韵翠和南沙滨海?隽城等5个项目；而在异地市场，则有江门星汇名庭、中山星汇云锦、烟台星汇凤凰及沈阳越秀湖郡等。据越秀地产《2011年10月份经营情况》显示，住宅项目贡献主要来自于星汇金沙和星汇文华。

其间，越秀地产旗下项目降价促销活动更是层出不穷。其中，江门星汇名庭以“庆祝扎根江门两年”之名推出5000万元房款回馈市民推出限时抢购；花都首盘逸泉韵翠月初报价7000-7500元/平方米，随后新推货进行年底优惠促销，报价6000-7000元/平方米。

其中，星汇金沙更是祭出“1成首付”的撒手锏；大学城星汇文华推出一次性付款9.4折，商业贷款9.6折等，另外在付款方式之后再享受9.8折优惠，计得最低折扣达到9.2折。

即便如此，调控继续趋紧，越秀地产旗下高价项目销售已显疲软。

时代周报记者查阅广州市国土房管局官方网站阳光家缘，截至11月28日，星汇金沙已取得预售许可证为551套，仅出售132套，均价为1.36万元/平方米，去化率不过23.95%；而大学城星汇文华已取得预售许可证为569套，目前近出售154套，去化率不过27.06%，均价由2.10万元/平方米降至1.96万元/平方米。

早已被寄以厚望的大学城项目或许亦是众矢之的。

自2009年12月11日，越秀地产在短短半小时内独吞广州大学城出让的5幅地块，其后在大学城推出12幅地块中越秀地产占到9幅之多，实现了对大学城的垄断。大学城区域楼面地价被越秀地产推高至9503元/平方米，几近持平于大学城在售楼盘。

对大学城区域寄予厚望的越秀地产，在两年间投入超过30亿元拿地。但是截至今年10月份，却只实现销售收入2.55亿元。

即使越秀地产自9月份起屡次巧立名目的降价促销，但还是难以挽回销售颓势。相应地，纵观其10月份的销售成绩，不难发现，主要贡献却是来自于物业抛售，即珠江新城非限购商业项目财富世纪广场和位于海珠区的江南新苑裙楼商铺的抛售。

上述裙楼商铺项目均价达到41700元/平方米，可以说是越秀地产今年以来旗下项目的“单价之王”，仅仅依靠江南新苑就已录得9.96亿元的销售收入，超过其10月整体销售额的50%。

异地销售贡献不足3%

作为20世纪90年代广州房地产市场“三大家”（广信、珠实和城建）之一：越秀地产的前身，广州城建背景雄厚，资源丰富，主导广州房地产市场久矣。凭借广州筹备“六运会”开发天河体育中心政府圈起的4.5平方公里土地划拨，继而晋升为广州“最大的地主”。

不过，越秀地产的异地扩张，绝非坦途。

1月26日，越秀地产与茂名市政府签订“战略合作协定”，要在茂名建设总面积逾5000亩的“越秀新城”，合约333万平方米。

事实上，茂名市政府2011年能够拿到的用地指标最多是5000亩，无疑是悉数落入越秀地产囊中。按照计划，茂名新增土地储备将是已有土地储备的1/3。

然而，就在越秀地产津津乐道于开发“集旅游度假、高端商务、高端居住、商业配套、休闲运动公园于一体”的城市综合体之际，时隔不过1月，批出5000亩土地给越秀地产的前茂名市委书记罗荫国被刑拘。

尽管越秀地产坚持5000亩的“越秀新城”兴建计划不变，但是至3月24日，茂名国土局长陈海亭却表示，一期不能按协定批地，已要求越秀地产将计划压缩到2000-2500亩。

为此，卷入5000亩土地圈地风波的越秀地产，不得不搁浅“越秀新城”计划。这不过是越秀地产的拿地故事之一。

尤其是自2009年起加速圈地，越秀地产的土地储备以几何级倍数增长，开发量可想而知。根据2008年年报，截至2008年年末，越秀地产的土地储备仅为354万平方米，除了一幅香港地块，其余的都在广州。

3年后，越秀地产的土地储备一跃攀升至1087万平方米。

10月26日，越秀地产公告称，已透过越秀地产拥有100%权益的附属公司以公开挂牌方式，购入杭州市临安的3幅土地，总价为3.96亿元，收购价为2100元/平方米，是为“临安地块”第二期。此前的2010年12月7日，越秀地产以5.89亿元购得浙江临安5幅地块。

2011年9月5日，越秀地产斥资14.1亿元购入广州市萝岗区科学城的一幅土地，收购价为人民币6308元/平方米。3月22日，越秀地产斥资21.5亿元购入辽宁省沈阳市东陵区南塔街的一幅土地，收购价为4085元/平方米。1月3日，越秀地产购入武汉市口区口路的一幅土地，斥资28.2亿元，收购价为人民币28.2亿元，地价为5486元/平方米。

截至11月28日，越秀地产已斥资67.76亿元购置土地，远远超过预期。尤其值得注意的是，所收购4幅地块的均价已达4494.75元/平方米，远远高于2010年所收购土地的2707元/平方米。

“在目前的政策环境下，高价地使开发商处于比较被动的地位。”国信证券分析师方焱对时代周报记者如是表示。

更让人诟病的是，近两年来，越秀地产在异地的销售额寥寥无几：江门星汇名庭、烟台星汇凤凰及沈阳越秀湖郡1-10月的销售合同分别为3600万元、2500万元和1100万元，销售贡献不过3%。与此前越秀地产计划的“今年异地销售贡献率是10%-20%之间”，相差甚远。

前10月股价缩水四成

越秀地产副总经理朱晨日前表示，旗下“广州国际金融中心”(IFC)，现时整体出租率75%，写字楼部分出租率已达50%，料年底可逾60%；写字楼现时每月每平方米租金逾200元人民币（下同），若写字楼总楼面17.4万平方米全数租出，年租金收入可逾4亿元。

即使在这样的利好信息下，却难掩越秀地产股价大幅下滑的颓势。今年前10月，越秀地产股价缩水4成。

更让人费解的是，就在大批开发商迫于住宅市场频遭调控高压，转战商业地产之际，越秀地产却是背道而驰。

截至目前，越秀地产现时总收益中来自物业开发及商业物业的比例各占50%。然而，越秀地产董事长陆志峰于3月21日的年度业绩会上就表示：“希望2015年前商业物业的收益占总销售比重由现时50%降至约20%。”

越秀地产相关人士对时代周报记者表示：“未来我们的主要工作是，培育数量不是很多，却是核心优质的投资物业。在过去3年，我们出售20多亿元的非核心投资物业。这是根据我们公司的特点来出售的。我们的投资物业分布在广州各个地方，比较零散而且回报不是特别高，所以我们将它定义为非核心投资物业。”

虽然美名为通过出售“低效和零星”的物业来回笼资金，可实际上是越秀地产因为资金链紧张而不得已为之的事情。

截至11月28日，越秀地产已斥资67.76亿元购置土地。2010年，越秀地产则新增了346万平方米的土地储备，全年斥资近93亿元。2009年，越秀地产新增建筑面积为138万平方米，全年斥资近50亿元。即便如此，根据越秀地产计划，2011年资本开支125亿元，当中预留60亿元增购土储，余下65亿元则为工程支出。

即使在大股东越秀集团的支持下，连续3年，在土储上的投入已经高达210亿元，再加上庞大的工程支出款，无疑将使越秀地产的资金链日趋紧张。

此前，为了缓解资金紧张的局面，6月29日，越秀地产与银行订立了一份10亿港元的无抵押3年期贷款融资协议；6月16日，已与一间银行订立一份融资函件，获得最高达5亿港元之无抵押3年期贷款融资；5月26日和4月1日又分别获得总额为8亿港元的无抵押有期贷款融资签订协议和最高达4亿港元的无抵押3年期贷款融资。4次融资贷款，仅融资27亿港元。

这对于庞大资金渴求的越秀地产来说，无异于杯水车薪。从其半年报可以看出，越秀地产的资金已经是捉襟见肘。截至6月30日，越秀地产经营活动之现金流入净额却为-22.36亿港元，投资活动之现金流入净额为-9.78亿港元。