上高县工业园区节约集约用地调查研究

摘 要：工业园区土地节约集约利用，是兼顾经济又好又快发展与提高土地利用效率的关键之举。通过实地调研上高工业园，获取2011年和2014年上高工业园节约集约用地评价报告。对比2011年和2014年园区土地节约集约利用情况，分析土地节约集约利用中存在的问题及主要影响因素，并从实际出发针对存在的问题提出可行性对策建议。

关键词：工业园区；节约集约利用；调查研究

中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）25-0047-06

土地是不可再生资源，城市的发展对土地资源的需求量不断增大。人多地少是我国的基本国情，提倡节约集约利用土地是解决这一土地供需矛盾的重要手段[1]。工业园区的土地节约集约利用，要以实现可用空间最大化为前提，优化、升级产业结构，提高社会、生态、经济效益[2]。当前的学者提出，要注重实现工业园区的生态效益，打造生态工业园[3～5]；工业园区的发展策略要注重与城市发展规划的融合，提出“产城融合”[6～7]。江西省人民政府文件《关于进一步推动工业园区节约集约用地的若干措施》（赣府厅字[2015]30号）指出，工业园区节约集约利用，要优化土地利用方式，提高土地利用效率，促进工业园区转型升级。在当前我国提出建设资源节约型和环境友好型社会背景下，土地的节约集约利用至关重要，工业园区土地利用是土地利用问题的重要组成部分。因此，加强关于工业园区土地节约集约利用的研究很有必要。

本文通过对江西上高工业园区进行实地调研，收集了相关资料，对比2011―2014年土地节约集约利用情况的变化，分析土地节约集约利用中的问题并提出解决现存问题的具体措施，为园区土地利用管理提供一些依据，促进园区用地优化升级，提高园区土地利用集约度。

一、研究区概况

上高县地处江西省西北部。东边临近高安市，南面是分宜县、渝水区，西部连接袁洲区、万载县，北上是宜丰县，总面积1 350.25平方公里，全县总人口约37.7万。上高工业园区是上高工业主要聚集地，2006年3月8日经江西省人民政府（赣府字[2006]17号）批准成为省级经济开发区。原批准面积266.67公顷，经重新落实四至范围，实际面积为266.51公顷。四至范围如下：东至敖山华侨农场，南至320国道，西至上高职业技校，北至上棠公路。

（一）上高工业园发展状况

上高工业园区产业发展定位明确，特色明显，产业带动作用日益凸显，已形成了绿色食品、鞋业、机械电子、新型建材、医药化工、纺织服装六大产业。

2014年，上高工业园实现主营业务收入450.3亿元，同比增长17.82%，总量列全省第15位、全市第2位；实现工业增加值114.2亿，同比增长 17.87%，总量列全省第10位、全市第二（见下页图）。

（二）上高工业园土地利用情况

1.按土地供应状况。2014年，已供应国有建设用地224.49公顷，尚可供应土地面积为34.53公顷，不可供应土地面积为7.5公顷。与2011年相比，已供应国有建设用地中，划拨土地减少2.69公顷，有偿使用土地增加3.07公顷。尚可供应土地中，尚可划拨土地增加18.66公顷，尚可有偿使用土地减少19.08公顷，主要用于工矿仓储用地。不可供应土地增加了0.05公顷，具体（如下页表1所示）。

2.按土地利用类型。2014年，已建成城镇建设用地224.49公顷，未建成土地34.53公顷，不可建设土地7.5公顷。与2011年相比，增加城镇建设用地18.69公顷，主要是住宅用地增加，其次是工矿仓储用地，还有少量商服用地。街巷用地、公共管理与服务用地、公园与绿地减少面积均在2公顷及以上。而未建成城镇建设用地相应有所减少。不可建设土地中，河湖及其蓄滞洪区面积减少3.41公顷，自然生态保护区土地增加3.46公顷，具体（如本文表2所示）。

3.按土地利用强度。2014年，工业园区用地面积224.49公顷，容积率达0.56，其中工矿仓储用地面积140.79公顷，工业容积率达0.59。与2011年相比，用地面积增加18.69公顷，建筑面积增加24.26公顷，容积率提高0.06。工矿仓储用地面积增加6.77公顷，工矿仓储建筑面积增加9.81公顷，工业容积率提高0.05，具体（如本文表3所示）。

二、土地节约集约利用评价分析

基于开发区土地节约集约利用内涵界定，土地节约集约利用程度评价应从土地利用状况、用地效益和管理绩效三方面展开。土地节约集约利用程度评价指标体系包括目标、子目标和指标三个层次（如表4所示）。

（一）土地利用状况分析

1.土地利用程度高，后备土地资源较少。根据土地利用程度指标分析，2014年江西上高工业园区内有11.18公顷已达到条件未供应国有土地，以及18.57公顷未达供地条件的土地，开发区土地供应率指标已高达95.26%，与2011年相比，变化幅度很小，仅提高了0.17个百分点。2014年土地建成率为100%，比2011年提高8.17个百分点，范围内没有已经供应尚未建成土地。可以明显看出，江西上高工业园区的供应率和建成率相对较高，土地供应率日趋饱和，但后备土地资源较少。

2.土地利用结构比较合理。根据用地结构状况指标分析，2014年江西上高工业园区内工业用地率达到了62.72%，符合工业园产业布局和自身特点，土地利用程度整体上达到中上水平。但相较于2011年的工业用地率65.12%有所下降，主要是因为园区布局调整，绿化设施增加。

3.土地利用强度较低。江西上高工业园区成立较早，之前企业所建厂房大部分为低层建筑，工业用地容积率偏低。但相比2011年，2014年土地利用强度逐渐提高，综合容积率由0.50提高到0.56，建筑密度由26.05%提高到26.84%，工业用地综合容积率及建筑系数分别由0.54、34.3%提高到0.59、35.76%。

（二）用地效益分析

截至2014年，底工业园区工矿仓储用地面积合计为140.79公顷，全年实现工业园区工矿仓储用地固定资产投入合计428 996万元，固定资产投入强度由2011年的3 009.51万元/公顷提高至3 047.06万元/公顷，提高37.55万元/公顷，与江西省同类开发区相比，用地效益较高。

（三）管理绩效分析

在第三轮开发区土地集约利用评价更新的基础上，国土部门利用遥感影像等技术手段加强了土地的监管，根据调查结果和有关单位确认，截至2014年底，江西上高工业园区尚无未处置的闲置用地，土地闲置率为0%，上高工业园区在土地利用监管绩效较好。

三、工业园区土地节约集约利用存在的问题及主要影响因素

（一）存在的问题

1.土地供需矛盾突出，后备土地资源有限。从工业园区土地供应状况看出，截至2014年12月31日，上高工业园区尚可供应的土地面积只有34.53公顷。而随着园区工业化进程的不断加快，众多企业纷纷向园区集聚，园区用地需求量急剧增加，这势必会阻碍园区工业的发展。而且，上高工业园区后备土地资源非常有限，特别是对工业用地扩张的保证能力较弱。目前已达到供地条件未供应国有建设用地规模较小，仅为11.18公顷。剩余的尚可供应的工矿仓储用地为3.87公顷，占工业园区原核准范围内可利用土地面积的1.45%。

2.工业用地容积率低，土地利用强度低。在统计土地利用强度指标时，将道路和绿地都算在了开发区综合容积率里，导致数值偏高，而实际上工业园区工业用地建筑系数一般，综合用地容积率和综合用地建筑密度率也较低。

3.工业增长粗放，土地污染严重。前期为了招商引资，工业园区设立门槛比较低，缺乏统一的标准和严格的审批程序，很多高耗能高污染企业入驻园区。粗放的经济增长方式，使得土地资源利用效率低下，甚至造成严重的土地污染。

（二）主要影响因素

1.人口因素。根据《上高县统计年鉴（2014）》，2007年上高县总人口为339 049人，2014年上高县总人口为377 898人。2007―2014年，上高县总人口增长11.46%，人口增长与土地资源有限性形成矛盾，迫使人们自觉节约集约用地。另外，上高县地域分布不均衡、人口素质参差不齐，使土地资源的合理分配和利用受到影响，从而影响区域土地节约集约利用程度并造成一定差异。2010年，上高工业园就业人口为32 895人，2015年上高工业园就业人口为44 962人。随着园区就业人口的不断增加，而可供应的土地面积越来越少。这将在一定程度上迫使园区企业提高节地意识，通过增加单位面积土地产出，提高土地利用节约集约度。

2.经济发展水平。经济发展水平对土地节约集约利用的影响主要体现在区域经济发展阶段、发展战略上。上高县目前仍处于工业化发展中期，土地利用集约度相对较低。2011年上高县财政收入为10.8亿元，2014年上高县财政收入为20.9亿元，财政收入呈逐年上升；2011年，上高县工矿仓储用地面积134.02公顷，2012年新增4.31公顷，2013年新增2.46公顷，2014年没有新增工矿仓储用地。随着园区经济的不断发展，土地利用也会逐渐优化集约，土地利用效率将得到提高。

3.产业结构。根据产业结构与用地结构的关系，地区产业结构及其变化会引起土地在产业上的分配与再分配。产业的空间布局会随着产业结构的调整和改善发生改变，从而土地利用结构也发生相应变化，从而影响土地节约集约利用。2007―2014年，上高县第一、二、三产业产值逐年增加，但各产业所占比重却呈现不同的变化趋势。第一产业所占比重整体上呈下降趋势，由2007年的21%下降到2014年的15%；第二、三产业所占比重波折上升，增长比较缓慢。但是目前上高县农业现代化水平较低，农业用地粗放，集约化水平不高。第二、三产业以工业和各种服务业为主，由于发展缓慢，产业用地结构不甚合理，影响土地节约集约利用。

4.政策法规制度。为了大力推进节约集约用地，上高县从全局和战略的高度，出台了一系列规范性文件如《上高工业园区闲置土地清理处置办法》和《关于加强建设用地供应管理工作的通知》来加强土地利用管理。节约集约用地也一直是县委、县政府开会的重要议题，为使节约集约用地工作取得实效，制定了专门考核办法，即组织相关部门对所有用地单位进行年终考核，并把考核成绩作为各级领导和单位绩效考核的重要内容，这些举措都极大地促进了土地集约度的提高。

四、工业园区土地节约集约利用的对策建议

（一）对园区进行合理的扩区调区，保障园区土地供应

随着工业园区内各产业企业不断发展壮大、各重点项目的建设用地需求不断增大，工业园区原核定土地面积难以满足园区产业集聚发展需要。因此为了保障园区土地供应，工业园区扩区项目实施势在必行。同时，由于园区内部分区域不符合工业用地属性或靠近城镇的农村居民点用地和商品房用地，应及时调出，确保园区发展有充足的土地供应。

（二）制定厂房建设标准，提高园区用地容积率

上高工业园区工业用地综合容积率为0.59，用地建筑密度率为35.76%，两者都相对偏低。园区应该会同国土资源局及建设规划等部门仔细研究供地方案，制定新的厂房建设标准，提高容积率，有效扩展用地空间。

（三）加强园区用地审批管理，健全考核问责机制

为推进工业园区节约集约用地，首先，要提高园区项目用地准入门槛，拒绝那些高污染、高耗能、占地多的企业，积极引进污染程度低、耗能少、经济效益良好的企业；其次，要严格用地审批，确保引进项目满足相关要求，最基本的就是符合园区规划，程序合法，不会造成较大环境污染；最后，要严格审查用地规模，严格控制建设用地规模，控制项目用地，同时，还要健全考核问责机制，实行节约集约用地、耕地保护、依法用地等责任目标年度考核与奖惩制度。

（四）完善土地利用动态监测制度，强化土地利用管理

建立并完善工业园区土地节约集约利用动态监测信息系统将有利于进一步加强对园区土地的监管，更好地实现园区土地利用管理数字化。利用动态监测信息系统对项目的供地情况、建设情况、市场运行情况等进行跟踪监管，定期检查项目土地利用情况，看其是否符合国土部门有关土地出让合同、划拨决定书等约定的土地利用条件，并将监测信息录入信息系统。对违反合同或约定利用土地的，要严肃惩处，责令并督促其节约集约用地。

参考文献：

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