拉美房市将面临风险

支撑拉美房价的主要有以下因素：家庭收入上升、经济信心恢复、低利率政策和房地产信贷领域的发展。但以上所有因素都极容易受宏观经济影响，美联储缩减资产购买规模的行为将给拉美带来巨大动荡。

正如国际货币基金组织：IMF）2012年报告指出：“在抵押贷款繁荣的地区，住宅价格上涨的速度也会更快。”拉美房地产市场在过去的十年里保持着良好势头，这受益于新兴经济体可持续增长的经济大趋势。然而，2014年拉美房市将面临风险，主要来源于美联储“tapering”（阶段性减少资产购买）。美国“tapering”将推高拉美国家的利率，减缓经济增长，进而影响拉美房地产市场。

在过去的十年里，宽松的金融环境和有利的交易条件（主要由大宗商品价格高企导致）使拉美国家的国内信贷需求和信贷市场空前繁荣。由此带来的资产价格上升——特别是房地产价格上升引起了决策者的警惕。尽管暂时看不到迫在眉睫的风险，但发生危机的可能性正在增加。

住宅价格与成交量的严重区域性不平衡带来更大的风险，监管部门应该予以重视，并对之进行管理以保障金融稳定性。“太平洋联盟”（Pacific Alllance）各国在这方面的数据比较丰富。该联盟是由智利、哥伦比亚、墨西哥和秘鲁组成的拉丁美洲贸易联盟，其GDP占整个拉美地区的35%，国际贸易额占整个拉美地区的50%。成立这个联盟的宗旨是促进全球自由贸易，并将重点明确指向亚洲，中国是该联盟的观察国。其他美洲国家如巴西和乌拉圭有定期的房地产价格数据，但有些国家数据可追溯的时间周期较短，涵盖区域也有限。

综合考虑数据的质量，本文的分析主要基于可提供长期房产价格及成交量数据的国家，包括哥伦比亚、智利、秘鲁、墨西哥和巴西，并对拉美房地产市场的真实情况做出描述。

哥伦比亚

截至2013年9月，哥伦比亚新建住房的施工许可证年增长19%，其中社会性住房（social-interest housing）许可证增长3617%，非社会性住房许可证减少了13.1%。尽管在首都波哥大（新颁发的施工许可证有24%分布在波哥大），非社会性住房的总利润额要高于社会性住房。（见图1）

经历七年的不间断上涨后，房价的前景依旧乐观（见图2）。截至2013年7月，新房价格年上涨率为9.6%，存量房价格年上涨率为9.5%。上涨的动力主要来自部分大城市土地短缺和本地需求上升。

根据IMF数据，哥伦比亚GDP在2012年增长4%，2013年和2014年预计将分别增长3.7%和4.1%。

智利

自2013年5月以来，智利的住房销售额疲软，但价格保持稳定增长。截至2013年9月，住房总体销售量比前一年下降9.4%，但房地产板块股票上涨了8.3%。截至2013年8月，全国房地产价格同比上涨了6.8%。

智利房地产市场的表现将取决于中期需求的增长，需要关注的是该国的利率调整及按揭市场的变化。

根据IMF数据，智利GDP在2012年增长5.6%，2013年和2014年预计将分别增长4.4%和4.5%。

墨西哥

目前墨西哥经济增长缓慢，但该国房地产市场正先于经济走向复苏。201 3年墨西哥的银行按揭规模显著下降，不过，其中的主要原因是提供住房贷款的机构变得多元化。截至2013年6月，墨西哥房产价格比前一年上涨3，9%。考虑通货膨胀因素后，2014年该国房产价格的上涨率应为4%左右。

根据IMF数据，墨西哥GDP在2012年增长3.6%，2013年和2014年预计将分别增长1.2%和3%。

秘鲁

截至2013年6月，秘鲁房产价格比前一年上涨10.5%。或许有人觉得这是一个很大的涨幅，但该国此前一年的房价增长率是21.5%，与之相比，秘鲁房地产市场的扩张速度在2013年已经明显变慢。

根据IMF数据，秘鲁GDP在2012年增长6.3%，2013年和2014年预计将分别增长5.4%和5.7%。

巴西

巴西房价增幅正迅速减小，部分原因是货币政策从紧和经济增长疲弱。不过，考虑到里约热内卢将在2014年主办足球世界杯，并在2016年主办夏季奥运会，还是有很多人对房市前景表示乐观。

截至2013年9月，巴西房价同比增幅为5.7%。而2012年9月时这一数据是9.6%，2011年9月统计时为20.6%，体现出房地产热潮的消退速度之快。

根据IMF数据，巴西GDP在2012年增长0.9%，2013年和2014年预计将分别增长2.5%和2.5%。

拉美房市总体分析

从图3可以看出，在过去几年里，拉美各国的房地产价格都维持着较高的增长幅度。2013年第三季度，哥伦比亚房产价格再创新高，销售保持强劲，同时供应增长开始减速。巴西、智利、秘鲁等其他拉美国家的房地产市场也比较繁荣，但自2013年起都出现了增速变缓的趋势。墨西哥是个例外，该国在金融危机中遭受重创后，房地产市场N处于缓慢的恢复中。

总体而言，支撑拉美房价的主要有以下因素：家庭收入上升、经济信心恢复、低利率政策和房地产信贷领域的发展。但以上所有因素都极容易受宏观经济影响，美联储缩减资产购买规模的行为将给拉美带来巨大动荡。因此，各国监管部门必须保持对国际宏观经济形势的高度警惕，预防宏观经济失衡造成房地产市场震动，避免再度发生哥伦比亚上世纪末那样的金融危机。

（刘美/译）