浦东惠南宣桥板块房价将跨上房价“2”时代

房地产专家认为：受自贸区房价迅速上涨影响

上海楼市“金九银十”热度超过了市场的预期，尤其是上海自贸区板块的房价呈现大幅度的上涨，引起了市场的强烈关注。日前，著名房地产营销专家、本刊“新地产”专刊主编孙华良先生邀请了知名房地产市场专家、克尔瑞集团副总裁于丹丹女士；知名房地产评论员、《东方早报》楼市专刊主编顾炳祥；知名房地产评论员、《新闻晨报》“地产星空”副总经理董旭；目前浦东惠南宣桥板块唯一的18万平方米大平层国际艺术社区——艺泰一品花园开发商刚泰集团副总裁徐建德先生；以及以溢价率106.5%、楼板价9431元/m2拿下惠南板块商住地块的上海三盛宏业集团常务副总裁陈锡年先生。请他们分析受自贸区利好影响，浦东惠南宣桥板块房价将出现怎样的走势？以及市场传闻的该地域板块房价将迅速跨上“2”时代的敏感话题。

孙华良先生：

受自贸区建立利好影响，浦东乃至上海房价出现了新一轮的迅速上涨。因此，市场特别关注一种新趋势，那就是外贸企业的涌入将催生人才新需求，大量人才的涌入对自贸区住房将产生新的需求。这种购房需求，同样包含着对高品质住房的需求。作为国际人居社区的惠南宣桥板块肯定会导入大量的购买需求，它的房价将出现怎样一种走势？什么样的居住社区将会率先将房价带上单价2万元的新台阶？

于丹丹女士：

未年的十年，浦东是上海核心发展方向的主战场。未来的东上海自北向南形成了“外高桥-张江-川沙-惠南-临港”的东上海轴心区域。作为东上海轴心区核心板块之一，惠南宣桥板块正处于板块成长期。自贸区的建设推进，以及产业客户、教育从业者、旅游人员，以及高科技人才的逐步导入，其对板块内的项目品质要求会不断提升。区域建设的不断完善，使房地产价格正逐渐走出价格洼地，而房地产品牌开发商的入驻，又不断提升区域产品的创新能力，满足日益增加的人口导入需求和高端智富阶层的改善需求。

目前，惠南宣桥板块的普通住宅面积约在90-150平方米，总价约150-250万。未来国际化人居板块急需满足高品质人群的差异化市场细分，从满足生理、安全需求的当地刚需客户，向满足社交、尊重需求和实现自我价值的改善、再改型置业过渡。深耕浦东14年的刚泰集团，为迎合市场发展需求，倾力打造板块标杆豪宅作品——艺泰一品花园。引入星河湾原班人马，将艺泰一品花园从建筑到园林、从户型到物业，全覆盖星河湾奢华品质理念，引导业主进入高端地产文化生活体验。艺泰一品花园高品质生活的塑造，将推进该板块项目升级的进程，吸纳多元化周边客群，满足层峰人士对居住功能空间的崭新追求，必将成为东上海轴心居住区的标杆楼盘之作。

艺泰一品花园将成为推动区域房地产发展的“引擎社区”，不仅从建筑品质上引导全新的生活理念，更将对区域价格提升至“2”字头起到推波助澜的作用。

徐建德先生：

自贸区建立引发的新一轮房价上涨，肯定会带动整个区域房价上涨，这种房价上涨是依托于市场的购买需求而存在的。最近我读到了一组很有启发的数据：纽约、东京等金融贸易中心城市常驻人口在1000万左右，而金融类人才占10%，约100万人口。而上海常驻人口2400万，而金融类人才仅占1%，这种比例是不符合国际化城市发展要求的。自贸区的建立将引进各类人才，金融类人才是首选。如果金融类人才导入将此比例提高三个百分点，是70多万人，这将给上海房地产市场导入一种强大的购买需求。

我们开发的18万平方米艺泰一品花园国际艺术社区，就是以塑造高品质居住社区来迎合市场的购买需求，而市场购买需求是决定房价走势的重要因素。同时，目前，惠南宣桥板块楼板价最高已达9431元/㎡。自贸区建立之后，惠南宣桥板块楼板价每平方米将超万元已是勿容置疑的。

有万元楼板价作为住房的一种开发成本，惠南宣桥板块的房价破2万单价是指日可待，并会在短时期内站上单价3万的台阶。同样，国际人居社区的区域价值塑造，国际艺术社区的楼盘品质打造，都将合理助推惠南宣桥板块房价的不断上涨，并不断提升区域的居住享受品质。

陈锡年先生：

自贸区金融、贸易、航运等五大领域的政策创新，将聚集一大批企业与人才，这不仅给自贸区的房产开发销售带来新的机遇，同时，对自贸区周边的房地产开发销售也会有巨大的促进作用。

人财聚集是房地产开发销售关键要素的导入。这种导入必定带动交通、配套的改善和产业的提升，同时对周边环境、办公、居住也提出了更高的要求。这就是房地产的需求，有需求就有市场前途，有需求就有购买希望。对于浦东惠南宣桥板块的房价走势和住房品质需求，我是这样认为的：

1.原来10%的GDP和人均收入的增长将成为今后十年的经济发展起点。

2.目前惠南宣桥板块的房价是市场的价格洼地，2字头的房价就要出现，出现3字头的时间也不会太长。

3.区域的交通改善将自然促进房价的提升。

4.区域人财聚集对板块的住房产品提出更高要求。产品的品质提升，将进一步推高区域价格。如艺泰一品花园的高品质定位；如三盛宏业刚拿下的商务中心项目——三星绿色、全装修、科技产品运用的绿色健康社区，均能很好满足自贸区高素质人群的购买需求，也将有效地推动和引领区域的房地产价格上升。

顾炳祥先生：

板块价值还处潜伏期

艺泰一品花园将成为2013年底大浦东板块的热点楼盘，这将是一个不容置疑的大概率事件。作出这样的判断，是因为众多利好的集中爆发，将触发惠南宣桥板块价值被市场深度挖掘，从而提升区域在上海楼市的影响力。

年底轨交16号线的通车无疑是惠南宣桥板块价值提升的引爆点。轨道交通对沿线楼盘价格抬升所作的贡献，已经不用解释。16号线两个站点都设在惠南区域，这在市郊轨道板块中也非常少见，对周边楼盘价格上涨的刺激度将进一步扩大。可以预计，不久的将来，上海野生动物园将不再是一个旅游景点，而是一个大型社区的称谓，艺泰一品花园自然会分享到受轨道交通影响带来的价值红利。

其次，自贸区落地将重构大浦东的居住版图。大量优质人口的导入势必会加剧对优质房源的争夺。惠南宣桥板块占据浦东发展正轴心，自南向北串联起金桥出口加工区、张江高科产业园区、迪士尼乐园、临港自由贸易区等东上海的发展大动脉。位于浦东宣桥镇中心的艺泰一品花园区位优势自然得到政策红利的支撑。

第三，产品本身优势明显，也是吸引置业者的重要因素。艺泰一品花园以媲美别墅的1.0超低容积率，打造18万平方米国际欧式宽域大宅。此次推出的主力户型分别为163.5平方米的舒适三房以及190平方米的大平层四房，完全覆盖改善性客户对户型面积的想象，其“星河湾”式的打造手法也对区域市场有极大的震憾作用。

好政策、好区域、好品质组成的“三好”要素，自然会演绎出好房价，这是一种市场发展的规律，“2”字头的房价出现，是符合市场发展规律的。如果是规律，房价预测也仅仅是起到一种预告作用。

董旭先生：

郊区新城刚改需求青睐大户型

这两年，在一些上海的郊区新城，市场对大户型的需求持续上升，这是因为刚需、改善型的自住需求，依旧占据上海商品房成交量的绝大部分。不过，在宏观调控和限购限贷的楼市背景下，原来的小户型或者梯度置业理念已经不再吃香，取而代之的是“一步到位”的置业观念。去年在奉贤南桥新城，银河丽湾就推出区域少见的大平层产品，一举收获热销。究其原因，除了“一步到位”的置业观念，也与郊区新城人群消费购买力的逐年提高、高素质产业人群的加速导入有着密切的关系。

今年，艺泰一品花园也同样瞄准了郊区新城的改善置业需求，在惠南宣桥板块推出户型面积为148、160平方米3房和190平方米4房的大户型房源，填补区域内改善型居住大户型需求空白，值得期待。和小户型相比，大户型居住更具舒适性，拥有大户型的优越感是改善型住房需求者的普遍心态。但仅仅是大户型一个特征，还是很难打动如今理性的改善型置业者，区域规划、便捷出行、配套条件、自然环境都必须跟进，以艺泰一品花园为例，其所在的惠南宣桥板块受“自贸区”和“迪斯尼”两大规划辐射，加上轨交16号线的即将建成通车，都让项目的吸引力倍增，有望引领区域板块进入价格“2时代”。此外，我发现艺泰一品花园大户型未售先热还有两个因素：一是开发商刚泰集团长期深耕浦东累积的品牌美誉度，很多老业主不仅自己想买刚泰楼盘的大户型产品升级改善置业，也会介绍朋友去看刚泰的新项目。二是艺泰一品花园并不仅仅简单把面积放大，而是强化动线简洁功能不叠加，各个区域有明确分布，多个人同时在不同房间和不同区域间穿插活动时，互不干扰，这种私密性也是选大户型居住家庭看重的因素。此外，项目又是全新盘的首批房源推出，按照惯例开发商会更多让利消费者，从而促进后期的销售，购房者自然不能轻易错过。相信艺泰一品花园近期正式开盘后，必然成为市场的又一大新热点。