试析我国房产税试点征收问题的探讨和研究

【论文摘要】随着重庆、上海两市房产税试点征收已近一年，房产税作为调节收入，实现社会公平，增加财政税收，符合“十二五”规划的重要税种，终提上议程并在不断的调整和变革。本文通过对美国、日本、俄罗斯等国家征收房产税的经验借鉴，结合我国房产税征收的实际情况，并初步提出相关建议。

【论文关键词】房产税；国际比较；借鉴

Also our country housing property tax pilot collection of research and study of the problems

WangMianMian LinYuXi wang zhenghua fujian normal university school of economics；

【 abstract 】 as chongqing， Shanghai two city housing property tax pilot collection already in the recent one year， housing property tax as a means of adjusting the income， the realization of social justice， increase the fiscal revenue， in line with "1025" plan important categories of taxes， and on the agenda and in constant adjustment and change. This article through to the United States， Japan， Russia and other countries impose house property tax experience for reference， and combining with China's housing property tax levy of the actual situation， and puts forward some Suggestions of preliminary.

The paper keywords 】 housing property tax； International comparison； reference

一、引言

随着2011年1月28日《重庆市关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》以及《上海市房产税实施细则》的相继出台，房产税的试点征收终于浮出水面。上海和重庆率先试点改革，积极探索适合我国房地产发展国情的房产税制以及有效可行的征纳税机制。虽然，目前房产税对抑制房价的作用并不理想，房产税的征收成果也不令人满意，房价上涨下跌在很大程度上还是取决宏观调控的政策，但房产税的征收在我国这样一个以社会主义市场经济为背景的国情下，它不但是保证房地产业健康发展的重要手段，而且也是维护市场和社会公平和谐，保证国家财政收入的重大举措和改革。

顾名思义，房产税是一种以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的财产税。其征收的范围主要针对城市、县城、建制镇和工矿区房产征收，国家机关、人民团体、军队自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹、个人所有非营业用的房产等不包括在内。计税标准分为自用和出租、出典两种情况，对于自用的房产按房产计税余值征收，用于出租、出典的房产按租金收入征税，由此可见，房产税属于个别财产税。

当前，只有一小部分城市进行了试点，现行的房产税税制仍存在征税范围过窄，计税依据不合理，房地产税费过于混乱等多种弊端，这就需要充分借鉴国际上的基本做法和经验，在促进我国房地产业健康发展的同时不断完善我们税法制度。

二、房产税的国际比较与借鉴

目前，房地产税收是世界各国普遍都在征收的一种税。世界上几乎所有国家税收制度中都会涉及到房地产税，甚至在其税收收入中占有相当大的比重，但具体的征收制度却各有不同。

（一）美国：“征收规范，因地制宜”

房产税是美国地方政府的一项税收，早在建国初期就已经开始实行，地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收。美国征收房产税的主要目的是为了地方的各项服务和基础设施建设提供资金支持，而并不是作为调控房地产市场的主要手段，但在一定程度上对房地产的供给和需求有间接影响。其房产税的税率是由州和地方根据本地财政需要制定的，因此各地的税率高低不等，并随着时间的推移可进行小幅调整。但总体而言，目前税率大致介于1%～3%之间。例如洛杉矶郡估税官办公室在每年的7月1日评估确定最新的房地产税税率，其主要调价的依据是当年1月前后的市场价格信息，税单则是在每年11月1日寄出，如果房主没有收到税单，应该主动向郡政府索取，不能以没有收到税单为理由而逃避纳税责任。房地产税的缴税日期，每年分为两次，即当年的12月10日与次年的4月10日之前。逾期未缴税会有10%的额外罚金，逾期三年未缴税会导致房屋被没收拍卖。

美国的房产税以“宽税基，少税种”为基本原则，从税收的分布结构来看，美国重视对房地产的保有环节征税，而针对流转环节的税收负担相对较轻。在美国，对土地和房屋直接征收的是房地产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例，但各州规定不一，从20%～100%不等。除保有环节的税收外，还包括交易环节的税。即房地产所得税，是对房地产或者土地在经营、交易过程中，就其所得或增值收益课征的税收。美国的房地产交易税税率为2%，在房地产买卖时缴纳。

（二）日本：“评估征税，兼顾公平”

在日本，房产税属于地方性税收，由地方政府来征收，采用普通的征收方式。在中央政府规定标准税率和最高上限后，地方政府有权在合理的范围内进行浮动，具有较大的自主决定权。但针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产，列入“固定资产税”的对象加以征收。其用途也主要用于地方教育，卫生及基础设施等公用事业。

日本房产税的课税范围较广，固定资产税中房产税的课税对象是城乡各地域上的纳税义务人所拥有的房屋，包括住房、店铺、工厂、仓库及其他建筑，除去减免规定之外，凡是能增加房屋使用价值的附属物均在课税范围之内。房产税的计税依据是作为征税对象的房屋估定价格。估定价格是按照正常条件下房屋应有的交易价格来确定的时价。为保证税负稳定和

简化征收手续，房屋计税依据原则上实行基准年度的评估方式，即每三年估价一次。在此后的第二、三年中，除非有房产改建、损坏或因市町村废置分合及界限变更等， 一般不重新估价。估价当年为基准年，计税依据按基准年度的评估额为准。每三年对房屋进行估价，使税收能按照房屋的实际价值来征收，并体现出税收的公平与简化。

（三）俄罗斯：“级差税率，酝酿改革”

俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》，目前在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。在俄罗斯，房产税实行的是差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。如果一个人拥有多处房产，则以所有房产评估价格之和作为税基，相应按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定本地区的房产税税率。特殊群体享受房产税减免优惠。

可是，长期以来，俄罗斯存在房产估价过低导致应缴税额太少等多种问题，日益显现的弊端已不能适应新的形势要求，房地产改革势在必行。

（四）墨西哥：“低税率，方式灵活”

房地产税在墨西哥拥有较长历史，早在西班牙殖民时期，当地居民就要为自己所拥有的不动产缴纳费用。1917年，房地产税正式写入墨西哥法律。经过数次变革，目前已形成一套较完善的征缴体系。墨西哥房地产税税率较低，政府希望利用低税率刺激房地产市场投资，改变房地产市场增速缓慢的现状。按照法律规定，拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率，向州政府缴纳一次房地产税，房屋的价值由政府派遣的评估师确定。

墨西哥缴纳房地产税的方式灵活，可以月付、季付甚至双月付。在每年固定的时间，居民会收到通知缴纳房地产税的邮件，然后到当地银行付款。如果在银行拥有账户，也可申请自动从账户上扣除税款的服务。此外，各地财政部门还会指定一些商店代收房地产税。

从以上几个国家的比较来看，房产税作为地方财政收入的重要来源之一，因其具有税源稳定、容易管理的有点，在地方税收体系中占有重大比重。许多国家在征收房产税时，都以房屋当前评估的实际价值作为征税依据，并侧重在房产的保有环节征税，避免在房产的流动环节征收过多的税费。以美国为代表的国家，坚持“宽税基、少税种、低税率”，降低住宅建设与经营中的税收负担。此外，各国都通过不同的形式对低收入群体进行税收优惠，包括税收减免、免征额等方式。

三、我国开征房产税的问题及建议

房产税的征收在我国尚处于起步阶段，虽然成效值得肯定，但在沪渝试点的过程中，也存在着较多问题。主要包括：

（一）征收范围过窄

从沪渝两地试点情况看，征收范围过于狭窄，仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，从某种程度上来说，这部分业主属于富裕群体，对税收不是很敏感。这种情况下房产税在很大程度上具有商品税的特征，而不是对社会财富存量征收的、真正意义上的财产税。

（二）税率设置有待考证

整体看，沪渝两地房产税征收税率均偏低，力度较小。在房价依然坚挺的时期，这种低税率往往具有一定程度的转嫁性。因此，目前税率的确定还有待进一步论证。

（三）立法程序不合理

沪渝试点的办法仅仅是当地政府的决定，其房产税征收的依据也只是“国务院第136次常务会议有关精神”。而事实上两地对住宅保有环节征税和现行的房产税暂行条例中“非经营房产不征税”的规定，相互冲突，严格说不符合税收法定原则。由于没有坚实可靠的法律支点，造成征收难题。

房产税的改革，在及时的发现问题的同时，还要借鉴外国的有益经验，吸取教训，通过系统科学的制度设计，稳步推进，实现房产税改革的既定目标。

（一）贯彻税收法定原则，加快房地税立法工作

我国税收法定原则的法律依据表明，我国征税主体必须且仅依法律的规定征税，纳税主体必须且仅依法律的规定纳税。房地产立法工作也应当遵守此原则。当然，征税房产税关系到千万家庭的切身利益，因此，对，对什么是房产税、征税主体、纳税主体、税率、税率环节、纳税期限和地点、减免税、税务争议等具体内容，必须由国家权力机构作出具体明确规定。因此，在条件成熟时，应尽快将《房产税暂行条例》上升为由全国人大制定的法律，再辅之以具体的实施细则加以配套。

（二）设置合理的房产税税基和税率

房产税税基和税率的设置应遵循“先易后难，先窄后宽”的原则，科学设置房产税的税基、税率以及减免税优惠。可以参考美国房产税的经验，实现房产税“宽税基、低税率”的原则，由中央规定税率的最高上线，各地方政府根据当地经济发展实际情况，选定不同的适用税率，这样既保证中央有一定的宏观调控权，又能体现和照顾各地不同的实际情况。

（三）统一税制，逐步扩大征收范围

作为财产税类的一种，房产税在性质上更偏重于公平方面，因为它具有调节社会贫富差距的功能，它同时也是地方财政收入的重要来源。从长远来看，房产税应逐步适当扩大征税面，否则房产税将难以真正地发挥作用。

目前，我们可以看出调整和完善房地产相关税收政策已成为政府的重点工作之一，虽然在短期内看不到房产税扩大的信号，但从长远来看房产税是大势所趋。现实表明，推广房产税至全国范围内的条件还不成熟，房产税推广面临着很多问题，它不是简单的财政问题，而是涉及利益再分配、调整税制结构，关系经济全局持续健康发展的大问题。因此，房产税改革是一个渐进式的过程，我们在不断发现问题的基础上，借鉴国外经验，推行适合中国特色的房产税改革方案。