一起因房改产权房赠与纠纷的法律辨析及对策

【摘要】通过对一起因房改产权房赠与产生纠纷的案例进行解剖和辨析，厘清该类案件的法律关系和解决办法。

【关键词】赠与；民事纠纷；法律对策

中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)02-064-01

年前遇到一个因购买房改房后而引起的复杂民事纠纷。基本事实如下：甲乙是夫妻关系，均是企业退休职工。1997年，甲的单位某公司为其调房而分配一套100平方米的房屋。有二人共同承租并居住，承租人登记在甲的名下。甲乙有三个子女。均已成年并独立生活。均有住房。甲因病于2002年去世。生前没有留下遗嘱，法定继承人位他的配偶及三个子女共四人。以后也没有分割遗产。主要财产有存款等。他的配偶应当是保管人。由于乙退休较早，退休金仅有一千多元。在甲病故后，经产权单位同意，将该房的承租人变更在乙的名下。2006年。按照国家的房改政策，乙向公房产权单位即某公司提出公有住房申请。交付房款等费用十万元左右。并办理了相关手续，房屋产权登记在乙的名下，取得了房屋产权证书。在后来乙将该产权房赠于给了长子并办理了过户手续。大约在2009年。由于城市建设。该房被拆迁。甲乙的长子选择了货币补偿。获得补偿款90万余元。在此后，另外两个子女才得知乙把产权房已经赠与给了她的长子。问题是二人是否对该房屋有继承权？如何从法律上分析和解决？

据上述事实及法律的相关规定。我认为：该房改产权房是甲乙的夫妻共同财产。而不是乙的个人财产。如果他们四人协商不成，另外二个子女可以通过物权确权之诉，撤销赠与之讼，来维护他们的合法权益。

一、本案涉及到如下几种法律关系

（一）夫妻关系，包括人身关系和财产关系。本案主要是财产关系。我国婚姻法对夫妻财产制采取的是法定夫妻财产制与约定夫妻财产制相结合的模式。

法定夫妻财产制。婚姻法第十七条规定，夫妻在婚姻存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有：（1）工资，奖金；（2）生产，经营的收益；（3）知识产权的收益；（4）继承或赠与所得的财产，但婚姻法第8条第三项规定的除外；（5）其他应当归夫妻共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

约定夫妻财产制。婚姻法第十九条规定，夫妻可以对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产作如下约定：上述财产归各自所有，共同所有或部分各自所有部分共同所有。约定的方式，法律明确要求采取书面形式。约定对双方具有约束力。由于夫妻双方对于夫妻之间的财产没有书面约定

本案中由于夫妻双方对夫妻关系存续的财产没有书面约定，因此依法按照法定夫妻财产制来对待处理。

(二)公房租赁关系。某公司是该房屋的是所有人及出租人。甲是承租人。按照国家的房改政策。甲乙夫妻有权购买承租的公房。

(三)法定继承关系。由于甲病故。且没有抚养遗赠和遗嘱继承，依法应当按照法定继承，第一顺序的继承人有：乙和三个子女。在遗产没有析产前，甲的遗产应当归乙及三个子女共同所有。乙是遗产的保管人。

(四)乙与公房产权单位建立的公房承租关系。由于甲病故。乙依法有权要求出租人把房屋承租合同中的承租人变更为乙。并办理了过户手续。

(五)乙与承租公房的产权单位的房改房买卖关系。按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策。按成本价或标准价公有住房以城镇职工【夫妻双方】为购房主体。且每个家庭只能享受一次。2006年。乙符合相关的购买房改房的资格。向公房的所有人某公司提出申请。双方签订了公有住房买卖合同。乙缴纳了购房款等费用攻击十万元左右。获得了个人房产所有权证。

(六)乙将房改产权房赠与给其长子的房屋赠与关系。双方签订了房屋赠与合同并都房地产管理部门办理了过户手续。其长子获得了该房的所有权。该房产依法应当是其长子的个人财产。

(七)房屋拆迁安置补偿关系。长子因房屋被拆迁而获得拆迁补偿款一百万元。甲乙的长子接受其赠与而活得了房屋所有权。作为被拆迁人。由房屋被拆迁时他选择了货币补偿。

在长子获得了拆迁补偿款一百万元后，甲乙的另外两个子女才得知。乙购买房屋产权后。将房改房赠与给了其长子并已经办理了房屋过户手续的事实。想依法维护自己的合法权益。如何才能依法维护他们的合法权益？

如何认定乙购买公房以及将房屋赠与给其长子的行为？这房屋个赠与的民事行为可以依法撤销。

二、民事法律行为及特征

民事法律行为是按当事人意思发生变动权利义务关系效果的合法行为。民法通则第54条规定：民事法律行为是公民或者法人设立，变更，终止民事权利和义务的合法行为。民事法律行为有如下特征：民事法律行为是私行为；民事法律行为是合法行为；民事法律行为是表示行为；民事法律行为是有意思决定效果的行为。

民事法律行为具备的条件。民法通则第55条规定；民事法律行为应当具备下列条件。（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。

乙购买的公有住房依法应当为甲乙夫妻双方的共同财产，而不是乙的个人财产。

在甲病故的的四年左右。乙的退休收入仅有1000多元。这期间的收入总计约有五万余余元。扣除她的日常花销。仅凭她的个人积蓄是买不起承租的公房。因为房款等费用得需要十万元。由于甲的遗产当中的积蓄没有依法分割，并有乙保管的，也就是说乙的购房款当中有甲乙夫妻双方的共同积蓄。

如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。另，据乙本人后来讲买房时使用了甲的工龄优惠。房改工作人员讲购房款能节省些。但是，首先二位继承人依法及时行使撤销权。到管辖法院进行撤销乙和其长子的房屋赠与行为。《物权法》第八条规定；物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。乙及其长子的行为侵犯了另外两个继承人的合法权，依法应当承担相应的法律责任。