浅议住宅项目外墙渗漏的防治

【摘要】近年来由于住宅项目产品多样化，外观设计在功能和美观方面要求越来越多，大量的外部构件，以及飘窗、露台的设计，给施工质量带来了挑战。总结起来，造成外墙渗水的原因主要有下列几...

摘要：近年来，大量新建住宅项目出现外墙渗水的质量问题。给业主正常使用和开发企业都造成严重的不良影响，本文结合治理外墙渗漏的实践，对外墙体渗漏原因进行了分析，提出了防治措施。

关键词：住宅，外墙渗漏，分析，防治

中图分类号：TU767+.5 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）05-（页码）-页数

本公司开发建设的某高档住宅小区，以3-5层情景洋房为主，辅以点式和板式观景公寓，产品定位于为中关村高级白领和成功人士提供第一居所。项目自2006年陆续交付入住，但入住后却连年发生房屋外墙漏水的问题，尤其以洋房产品为最。经过现场勘察，外墙表面开裂、业主封闭阳台和露台等是造成外墙渗漏的主要原因，公司投入大量精力多次维修，由于漏水点难以准确定位，总不能根本解决。相关新闻也不断见诸报端，在给广大业主带来困扰的同时，给公司也带来严重的负面影响。住宅工程是民生工程，外墙渗漏问题必须予以重视并加以防治。

一、外墙渗水的原因

近年来由于住宅项目产品多样化，外观设计在功能和美观方面要求越来越多，大量的外部构件，以及飘窗、露台的设计，给施工质量带来了挑战。总结起来，造成外墙渗水的原因主要有下列几个方面：

1、产品定位不当

产品定位在调查落实目标客户普遍需求的情况下，还应该就项目所在地的自然环境、社会环境进行综合评估。如果在业主使用过程中因产品设计和使用环境及功能需求不匹配，而进行大规模的改造施工，就很容易造成外墙等部位的渗漏。如本项目的业主自己动手封闭了几乎全部露台和阳台，就有可能是造成外墙渗漏的重要原因。

2、施工质量原因

（1）结构工程施工。

砖、砌筑砂浆、混凝土等本身的质量是避免外墙渗水的前提条件。结构工程材料质量不好，必然造成墙体平整度、强度、气候稳定性差，最终造成沉降、开裂变形、墙皮脱落而引起外墙渗漏。

墙体施工质量差，是引起外墙渗水的重要原因。其中体现在几方面：一是砌筑墙体干砖上墙、组砌不合理、砂浆灰缝不饱满。二是混凝土墙体施工时振捣不密实，出现了蜂窝、孔洞，又不事先修补到位。三是框架梁柱与砌体结合部塞方不实，或是柱边嵌缝不密实。四是对穿墙的洞、眼，对管线的固定与暗埋等封堵不实。这些原因均能引起开裂、渗水。

（2）窗四周渗水

窗户质量问题，变形、密封条填塞不到位等；窗洞尺寸不准确，窗框固定不牢、变形或与外保温系统收口处理不当；混凝土窗台板浇捣不密实、尺寸不当、与窗框结合部位处理不当造成窗框四周嵌填不密实，室外窗台板面外高内低等，这些原因会造成窗框本身渗水，或密封处理质量难保证造成裂缝渗水或是倒泛水。

（3）其他情况渗水

煤气、空调、排水等管道安装打眼及其他胀栓施工，均会造成外墙面破坏，处理不当，极易引发渗漏。特别是住宅工程外保温系统，如果后期安装或是使用不当，造成破坏，除引起渗水外，局部保温效果也会受到较大影响。

此外，外墙基层粉刷不采用防水砂浆，造成墙体砌筑中的局部细微缺陷不能得到有效弥补，也是造成渗漏的原因之一。

3、使用不当原因

如前所述，业主在进行装修或是进行阳台封闭改造时，并未对施工可能引起的不良后果产生足够重视，没有专业方案，施工随意性强。特别是对外墙外保温的墙体进行开洞、剔凿、打眼施工后，不能进行完善的成品保护和恢复，施工方案不合理，建筑材料和半成品质量难保证等，都在一定程度上造成了外墙渗漏，而且由于大量效仿，对于建筑物设施破坏更加严重，同时给后期渗水的治理带来困难。

二、外墙预防渗漏的关键环节和措施

1、规划设计阶段

产品定位一定要进行严谨细致的市场调研，在对项目生活、能源、市政、建筑、地质等条件进行充分调研的同时，还要对当地的气候，以及可能引起环境变化的如垃圾场、信号基站、高压走廊等进行充分的调研。对于特定的目标客户，其职业、收入、生活习惯、人员结构等可能也有所不同，而且，在环境改变的情况下，他们对于产品功能方面的需求可能会有很大的不同和改变，所以对于自然条件的和人的需求等要兼顾，统筹考虑，避免施工中途改动或出现交付以后业主自发改动。

在产品设计上，要舍弃一些华而不实的外部装饰性构件。而对于对此容易造成外墙渗水的细部节点要不断优化方案，以便于施工质量控制。对于后期业主自行改动可能影响房屋渗水的部位，在前期设计时一步到位或避免业主自行改动，或者在项目交付时，向业主提供必要的技术咨询。

2、施工过程管理

（1）制定和优化施工方案

对于一些重点节点，要制定详细的施工方案并进行优化，同时加强组织管理，使施工单位及作业人员强化防水工程质量意识。

（2）砖砌体的施工

在确保砖本身材料进场合格的前提下，施工前应进行浇水湿润，避免干砖上墙；控制砌筑砂浆的质量，对进场的预拌砂浆要加强进场检验；加强原材料的控制，采用洁净的中砂，细度模数大、含泥量小于5%的砂，正确和控制使用外加剂；根据不同砖的特性，合理组砌，控制好灰缝尺寸和砂浆饱满度，确保砌体质量。

（3）混凝土墙体施工

应加强对进场预拌混凝土的检查和验收。施工时，严格按操作规程要求进行振捣，避免过振或漏振现象；必要时，安放串桶投送，防止落差过高，造成混凝土离淅，以确保混凝土均质、密实；拆模后，要及时进行浇水养护，防止开裂。

（4）框架填充墙施工

除应按上述要求控制好砌筑质量外，还要按要求正确排放墙体拉结筋，当墙体过长或过高时，应按通病防治要求，增设混凝土构造柱及板带；当填充砌体砌至梁底或底板下时，应待下部砌体充分沉降后（一般为7天左右）再用斜砖填嵌密实；在外墙底层砂浆抹灰前沿混凝土结构与砌体接缝处铺不小于300mm宽的点焊钢丝网，对轻质材料墙体宜满铺一层钢丝网，以防开裂、渗水。

（5）外窗部位施工

根据窗型，充分考虑外保温收口及窗边框塞缝，严格设定并控制窗洞尺寸；洞口外侧靠框边预留深5mm，宽5～8mm的槽口，以便于打胶，密封胶应均匀填满槽口，不得有缝隙、气孔等；控制好混凝土窗台板长度（一般通长布置）、厚度及标高，并保证其浇筑密实；外窗台应低于内窗台10mm左右，并做向外排水坡度，按照要求做好滴水线槽。

（6）管洞、眼等其他部位施工

在内、外粉刷之前，应将全部临时管洞堵好，将全部预留管卡安装完毕；堵洞时，宜分二次进行，采用水泥砂浆铺浆后用湿润的标准砖补砌内侧一半洞口，待凝固后在外侧采用细石混凝土填实，表面再用防水砂浆抹一层与墙体平；预开的空调、排气等洞口，口沿应外低内高；对混凝土脚手洞、对穿孔洞，用干硬性防水砂浆加膨胀剂填塞，并留凹面，待凝固后表面再用防水砂浆补平。

对穿透保温层的洞口，其外沿均需作密封胶处理；二次装修时，要尽量避免从内向外打洞，以免造成外墙粉刷及保温层局部大面积破坏。

3、项目交付和物业管理阶段

项目交付前，要对外墙及外部构件进行全面的检查验收，避免业主入住后发现问题再进行维修带来的不利后果。对于业主装修以及类似封闭阳台等改造，在两书中进行重点的说明和指导。开发商和物业公司应对业主的装修和改造予以指导，承担起相应的责任，避免出现施工不当造成渗漏。物业公司作为服务窗口单位，要承担起责任，及时处理。

三、结论

房屋建筑外墙面渗漏，是各种原因造成的，涉及材料、设计、施工及使用各方面。其中最主要的原因是施工过程中，质量控制不严所引起。应充分认识到渗漏问题的严重性，以预防为主，防患于未然。只要加强施工过程控制，严格按国家标准、规范和操作规程进行施工，一定能从根本上杜绝渗漏问题的发生。

参考文献：

[1]周世英，唐恩宽 外墙渗漏质量通病防治措施分析，建筑施工2009（7）