谁在操纵房地产

美国前总统克林顿最近对于中国的发展模式提出了建议，希望中国不要把房地产业作为支柱产业。克林顿的看法颇具远见卓识，他对中国的经济增长模式是熟悉的，对于美国因为过分依赖房地产业给经济带来重创也是心有余悸。

2013年福布斯中国富豪排行榜显示，首富是大连万达集团的王健林，从事的产业正是房地产。可见直到现在，房地产业仍然是非常赚钱的行业，是超级富豪的孵化器。解决了住房的刚性需求后，国人购置二套以上房产等固定资产，已经变成了投资需求，这就有了温州太太炒房团。她们利用手中闲散资金，囤积大量房产，伺机抛售赢利。越来越多的企业家不再扩大企业经营，而是参与到房产的投机经营中来。房地产业跟土地财政紧密相连，各地房价之所以居高不下，就是因为房地产绑架了中国经济，不少地方政府采取不断提高土地出让金的办法来解决资金难题。房价高企，最终都转嫁到了消费者头上，不少人节衣缩食，从银行按揭贷款，成为房奴。他们根本没有多余的收入来提升自己的生活品质，这也就是中国内需增长乏力的原因。

追逐利益

房地产行业是当今中国经济发展的不可替代的龙头行业，没有之一。在中国房价经历了长达近20年的飞速增长之后，是涨势逐步趋于缓和，还是房价逐步稳定，甚至于向下调整。每每看到诸多截然相反的信息扑面而来，更加使人们无所适从。房地产发展的经历和阶段在国际上有没有现成的实例可以借鉴？美国经济学家托马斯·索维尔的《房地产的繁荣与萧条》展现了美国房地产的繁荣与萧条的轮回，或许从中能借鉴到有益的举措，预见到想知道的未来。

房地产给人的感觉是，它一贯是引领经济走出衰退的引擎。但是在近十年看来，似乎越来越有可能成为经济的绊脚石。想弄清房地产在经济中到底扮演什么角色，必须知道参与房地产的各个主要角色：银行、企业、管理部门—例如发改委、土地局等，还有金融投资公司。

美国是美联储统管银行、房利美房地美、美国住房及城市发展部和其他金融机构等，再加上买房者，如此纷繁复杂的各种利益纵横交错，用一句话来概括，它们的收益体现的是私有化，而风险则表现为社会化。没有必然的理由期待各个机构能够协调统一各自的行为。其实从它的重要角色就不难看出，房地产这一行业所牵扯到社会最重要的政治和经济。正是因为有了首付、借贷、利率才让房地产贷款兴旺发达起来，各种追逐利益最大化的团体和个人让整个房地产沸腾。那么在房地产的兴衰中谁该受到指责？贷款人，借贷者，政府，还是金融市场？答案是，所有的人都负有责任，但其中很多人却并无责任能力。转过来看看政治家在做什么。经济适用房的推进，放宽信贷标准，面对危机的警告无动于衷。看来全世界都一样，政治家明知有些事很疯狂，却并不去阻止它。最终房地产沦落为以牺牲纳税人利益为根本目的的权贵资本主义的敛财工具。这样说也许并非夸张。

索维尔认为，房地产繁荣与萧条的幕后推手有人性的优劣特性，美联储各项利率政策的具体影响，房利美或房地美对抵押贷款资格标准的规定与调整等。但最主要的原因在于政府的干预。政府越是干预，房价越是高涨，居住成本越是会侵吞更大的收入份额，这直接违背了市场经济规律。

风光不再

索维尔详细描述了房地产的危机表现。当时过境迁风光不再，房地产价格开始下跌，虽然对于不同的地域还展现出差异，但是房地产步入衰退的实际情况确实给金融市场带来了负面影响。随着华尔街巨鳄动辄几十亿美元的亏损，社会层面对政治和经济的批判就开始出现，市场接着反应，政治也开始有所表现，当政府受到的责难逐渐累积，必然会导致临时干预、监管、援助与“刺激”。然而最终的结果却往往不尽人意，可能是因为时机的问题，也可能刺激的对象不对，最终却导致了通货膨胀和使用国家机器来强行推行救助措施。而后者在历史上看从来就没有成功过。

理念与现实之间的差距是如此之大，以至于越来越多的美国人发现经济适用房踪迹难觅。这不正是中国现阶段的写照吗？但是，且慢，还有解决办法。无论是划红线还是社区投资，最终都归结为歧视与法律和特权之间的争论不休。在市场与政府的大辩论中，市场总是反应过度，而政府总是姗姗来迟。无论是保护还是拯救，最终都不能摆脱市场规律兴亡更替的法则。

一位历史学家曾经说过，艰难岁月就是美好时光的借鉴，这句话用于房地产业恰如其分。几乎人人都同意造成国家当前经济危机的成因无非就是：贪得无厌的借款人、虚弱的政府监管、更加虚弱的政府监管机构，以及将风险无限放大的金融机构。但是我们有没有办法来阻止或者分流这些利益导向呢？索维尔写道，毫无疑问，完美的政府干预能够解决房地产市场的问题，并导致这些问题演化为吞噬整个经济的金融问题。接着他从“市场：自由与不自由”方面所能考虑到的诸多因素，例如助力因素、受迫因素、突发因素分析了房地产问题。接着又从政治干预角度，“一揽子”解决方案等方面阐述。期间借鉴了加拿大的经验，最终在房地产行业的市场与政府的博弈之间推导出了一个平衡之路。

无论是房地产市场引发的股市崩盘，还是创造就业所带来的市场过度反应，最终大萧条都是要走向终结的。房地产市场就是这样，必然要经历兴盛与衰败交替轮回的过程。每次人们都会认为这次不一样，而其实是什么行业也摆脱不了自然规律。只不过房地产所对应的“家”这样一个概念，对人类来说具有特殊的情感而已。

无论如何，在房地产业的繁荣与萧条过程中，繁荣期所有的人几乎都从中受益，但是萧条期所有的人几乎都在推卸责任。再加上“家”这一道德伦理的概念，使原本就纷繁复杂的利益格局带上了温情的色彩。但是无论人类怎样赋予房地产行业以特殊的意义，它都将和其他的行业一样盛衰枯荣。对于美国的房地产行业，究竟是资本主义的监管危机，还是资本主义本身应该负有责任，这些都不重要了。在国家资本主义日益活跃的今天，从中国的房地产业中可以看到美国的影子。索维尔的描述，给没有经历过房地产萧条的中国以纸面上的教训。所谓兼听则明，中国当引以为戒。