探讨地产开发的融资成本及风险管理

摘要：随着我国城镇化进程和城镇住房体制改革不断推进，地产业进入了一个蓬勃发展的时期。然而由于行业资金投入大、时期长的特征，有些地产项目因资金链断裂而搁置，因此开发商需重新审慎融资成本及其相关的风险管理问题，来促进地产行业健康发展。本文从融资成本、融资风险各自的理论及两者关系分别作了阐述，期望地产企业寻找到适合自身的资本结构，实施多元化融资战略，对分门别类的风险进行相关管理。

关键词：融资成本 融资风险 多元化

一、引言

如今，房地产业已成为我国国民经济发展中的支柱行业，其因具有资本密集型的特征而对金融有很强的依赖性。从1997年至2012年的中国房地产行业研究数据显示，地产开发资金来自于自筹资金的比例逐年增加，几近40%；国内贷款和利用外资的占比逐年降低；约40%的其他资金依靠地产信托等方式。

然而，由于融资规模大、时间长，在我国宏观调控政策或经济背景发生变化时，市场的震荡总会造成一批地产项目因资金链等问题不能如期施工或搁置。为保证地产开发项目的顺利进行，开发商有必要去思考并关注融资结构，而不是一味地只追求资金来源和开发利润。融资结构由融资成本和风险组成，是影响市场价值的重要因素。因此，本文着重探讨融资成本和风险管理，以期最大限度发挥资金的使用价值。

二、融资成本的分析

（一）理论基础

融资方式有多种，如债务融资、股权融资，不同方式的融资成本和风险不同，因此依据公司资本结构，融资成本构成计算市场价值的一部分。项目的平均资本成本可用于评价融资策略的合理性，最优化的资本结构可以使平均资本成本最低。

从国内外对融资结构的理论阐述总结出的共性是：第一，各类资本成本大小不同，没有固定值，存在规律性差异，即：普通股成本最高，优先股成本次之，长期负债的成本最低。第二，债务融资具有税盾效应，当且仅当债务融资超过一定点时，财务困境成本和成本的增加才会抵消节税收益，因此应保持一定债务比例是有益的。

根据融资有序理论，融资时应首选内源融资，若需外源融资，债务融资优先，而后才权益融资。

（二）降低融资成本的措施

1、债务融资

目前，商业银行贷款是主要的也是最普遍的融资方式。随着利率市场化改革脚步的加快，银行间的竞争促使借方尽量以较低的贷款利率吸引还贷能力强的客户，而贷方也面临资金的硬约束。因此地产开发的前提是改善经营状况，提高投资项目的收益率和信贷资金的利用率；同时，为了能够获得低成本的融资，开发商需提高自身的信用等级，如期还贷。当然，偿还的方式不同会很大程度上影响融资成本。许多建筑开发商会在整个项目完工之前就预售还未形成的房子。这种情况下，预售获得的收入才可以用来偿贷。

目前，我国地产开发的间接融资方式主要有项目抵押贷款、经营企业流动资金贷款、开发项目贷款。项目抵押使银行的贷款风险大大降低，许多银行和企业多数采用这样的方式。房地产开发经营企业流动资金贷款利率与一般工商企业流动资金贷款利率一样低，贷款期限较短，但是数额有限，难以满足开发商巨额资金的需求。开发项目贷款具有针对性和唯一性，数额有限，利率较低，还贷资金来源是建设开发项目的销售收入。

总之，单一的采取项目抵押贷款或项目贷款，在一定程度上可以满足融资成本低的要求。

2、 其他融资

地产企业通过上市融资、利用外资或房地产信托等方式筹集资金，为开发项目做低融资成本的准备。“银行+信托+外资+上市”将是今后的多元化融资模式。这里着重提到信托中的两种方式：夹层融资信托和房地产投资信托。

夹层融资信托介于股权与债务融资方式之间，其融资成本低于股权融资。如果采取固定利率，这会对股权人产生债务的优势。2005 年，福建联华信托推出的“联信·宝利”7 号通过信托持股并且在所有权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。夹层融资在中国有很好的发展前景，能够满足短期的资金需求。同时，房地产投资信托通过发行股份或受益单位，对不同地区和类型的房地产项目进行投资组合，并委托专门的机构进行资产管理，同时将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

中国标杆性地产——万科地产公司近年来融资行为不断变化：2003年年底，新华信托投资股份有限公司向万科发放2.602亿元的信托融资贷款；2008年9月发行59亿元公司债，数额为2007年该公司年度净资产的40%；2009年9月增发不超过112亿元A股股票，并且截止2010年年底，该公司已连续四年未进行股权再融资；2012年初，万科向华润深国投信托融资10亿元用于东莞紫台等项目开发。在我国房地产调控政策力度加大的背景下，万科通过多元化的融资渠道寻找相对低的成本融资，维持资金链不会过于紧张而断裂，保持了企业的竞争力。

三、融资风险分析

（一）融资风险与融资成本的关系

当融资风险表现为开发商因借款到期无法还本付息而增加的风险，这与融资成本密切相关。在不同的资本结构下，承担该风险的权益所有者和普通投资者需要相应不同的风险溢价来补偿，从而导致融资成本发生变动。如果融资风险增加，融资成本会相应下降；反之，相反。开发商需要寻求融资风险与成本相匹配的资本结构。

（二）风险管理

融资风险总体上可分为系统性风险和非系统性风险，具体来说分为清偿风险、政策风险、经济风险、汇率风险、利率风险、政治风险、法律风险等。本文分为系统性和非系统性风险进行宏微观方面的阐述。

1、加强风险防范意识

从项目选择到管理销售等各个环节都要提高警惕，建立风险管理责任体系，建立风险管理预警机制，利用及时的财务指标和相应的指标对企业融资风险进行监测、识别、评价、预警和预控，将风险管理的事后控制变为事前预控。如果条件应允，未来可将计算机信息系统建模技术引入地产融资风险管理领域，有助于预警机制的形成。

2、系统性风险管理

在需考虑融资项目的政治风险时，如果有国家或地方政府、金融机构、多边机构等做担保方，并且进行风险投保，那么就可以降低损失。

在规避法律风险时，开发商在项目申报、规划设计过程中应该征求当地法律顾问的意见，使项目从一开始就尽可能符合东道国和当地的法律法规要求，也可签署一系列相互保证协议。

为保证项目协议的顺利进行，地产公司可以引入信用提升机制防范信用风险。信用提升机制包括担保、有限担保、间接担保、暗示担保、银行信用证、抵押、保险、预定违约金、预留基金设置等。

对于汇率风险，可尝试通过汇率期权、掉期交易等金融衍生工具来对冲风险。同时，可以利用货币互换等方式规避利率风险。

3、非系统性风险管理

当借款方发生违约事件时，采用信用协议可以弥补贷款方的损失，包括取消贷款承诺，加速贷款的偿还等。项目融资中的信用协议同一般商业贷款的信用协议相比，在先决条件、附加要求和违约处理等几方面有所不同。此外，信用协议除基本承诺外，贷款方还会要求借款方做出有关资产担保的承诺。

对承建合同需要更多关注的是完工的期限和交房标准。如果期限过短会造成承建商过于赶工所带来的质量劣势，或者承建商同意误工及质量不符合要求的各种赔偿条件，即引发了完工风险。

支付协议也称“账户瀑布”，资金从收入账户进入，然后依次进入经营账户、债务清偿账户、资本支出和其他准备金账户。具体的项目现金流流入与流出的条例也包含在协议中。因此，项目经营、清偿债务及其他准备金的资金充分留存后，公司才能从中提取资金。

4、加强多元化融资

充分利用资本市场上的各种融资渠道，尝试引入民间资本，以期拓宽中小地产企业的融资渠道。

5、完善法律法规

我国应不断完善地产融资的相关法律，以助于优化融资环境。

四、结束语

寻找融资成本与融资风险相均衡和对称的资本结构是值得开发商团队去重视的，加强融资的可行性研究，大企业可拓宽新型的融资渠道，中小企业尝试引进民间资本融资，以期获得适合自己的低融资成本。再者，地产企业建立风险防范预警机制，利用财务等指标从各方面去预控融资风险，从而推动国民经济的健康发展。

参考文献：

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[3]刘颖，谢可.我国商业地产融资路径考察及融资环境分析[J].中国房地产金融，2013，（3）