完善土地市场的有效措施

【摘要】城镇土地市场是一个完整的市场经济体系中重要组成部分，完善土地市场经济，促进土地市场发育是社会主义市场经济体制的必然要求。本文首先阐述了建立土地市场经济体制的重要性，对城镇土地进行有偿使用的的可行性进行了分析，并对城镇隐性市场进行了分析，最后提出了完善土地市场的有效措施。

【关键词】土地市场；隐性市场；措施；机制

建立和完善社会主义市场经济体制是我国市场经济体系的战略任务，是经济体制改革的目标，城镇土地市场是社会主义市场经济的重要组成部分，完善和培育土地市场的进一步发展是十分重要的一环。

1 市场经济体制和土地市场的关系

城镇土地市场的发展步伐取决于整个市场经济的发展速度，作为城镇土地市场赖以存在的经济基础和客观环境，社会主义市场经济首先应该深化经济体制改革，建立现代企业制度，完善 企业经营机制，实现土地市场的市场化运作；然后还要对投资、财政、金融、分配等方面改革，消除市场经济发展的障碍，比如，在土地市场经济发展过程中，改革审批立项程序，从体制上把通过土地市场获得建设用地作为立项条件和必要程序，使土地使用权从制度上有了转变为商品的可能。

2 建立城镇土地有偿使用制度

土地作为自然资源，又具有资产的价值，并通过相应的价格表示出来。作为房地产开发的基础，土地进入市场进行交易是土地市场开发的前提，农村土地变为城镇土地，集体土地转为国有土地的时候要实现商品化运作，走商品流通通道，只有实现新增城镇用地和改变土地使用用途的城镇用地的有偿使用，从土地供应双轨制过渡到单轨制，才能实现土地使用权的商品化，具体措施如下：

2.1 实现土地资产的价格评估机制

土地资产的价值要通过价格机制反映出来，土地权使用流通起来以后，进入市场的土地就需要规定实物量指标加以评估，并要赋予价值量指标，这一切都需要通过市场运作来试下，通过通过市场评估等途径给出价值量。

为了促进土地市场的良好发育，规范的土地价格形成机制是强力保证。土地有偿出让形式应该满足市场需求规则，尽可能采取拍卖和招标形式,减少长期行政划拨的强制指导作用和不利影响。国家立法部门应该出台相应的土地价格评估办法，制定相应的评估法律，法规，并加强对评估结构和人员的监管。

2.2 建立健全土地交易制度

为了保证土地交易的公平、公正，必须针对土地市场交易制定相应的法律规范，使交易行为有法可依，照章办事，不仅指导交易者的个人行为，还有助于建立规范化的土地交易市场。为了进一步减少国家税收的流失，还要针对土地交易制定相应的税收制度，交易双方按照规章制度交纳一定的税费，并加强公开申报登记制度的执行力度，强化二级市场的监管，避免真空地带的出现，从而更好的服务于土地交易市场。

3 规范土地隐形市场

城镇土地隐性市场不受政府的市场监管，土地使用权的转让披有合法外衣，难以监管，甚至存在暴利、畸形交易活动的存在。城镇土地隐性市场是国家土地资源和税收的流失重地，针对土地隐性市场进行土地使用制度改革，增加财政收入是完善土地市场的关键环节。

3.1 城镇土地隐形市场的弊端

城镇土地隐形市场的存在必然会对城市土地的正常流转与合理利用及监管带来很多麻烦，并带来一系列的不良社会影响。

第一，由于国家对城镇土地隐形市场监管的缺失，使得城市土地国有制受到侵害和破坏，往往变为了单位或者个人的所有制，国家国土资源得不到保障。

第二，城镇土地隐形市场交易的地租高低和交易方式的畸形化，都给城镇土地正常交易市场带来了扰乱，更给国有土地使用权的转让、出售带来了不利影响。

第三，城镇土地隐形市场的交易往往是私下进行的，并没有在土地管理机关备案登记，往往导致土地权属的混乱，加之目前城镇土地隐形市场监管力度不到位，往往给城镇土地管理工作带来很大麻烦。

第四，城镇土地隐形交易市场的存在，扰乱了正常的价格体系，不利于稳定物价。随着城市圈的扩大，越来越多的人口流入城市，导致城市对土地的需求不断加剧，土地隐性市场的出租价位不断上涨，地价水平攀升很快，城镇土地隐形市场地价的盲目攀升，带动了周边工商业、服务行业的价格上涨，不利于稳定物价、抑制通货膨胀。

第五，土地所有权归国家所有，国家是土地收益的合法收益者，也是法定所有者。城镇土地隐形市场造成国有土地资产的流失，国家应得的经济收益没有得到保障，权力没有得到体现，地租大量流入单位或者个人腰包。

3.2 城镇土地隐形市场的整改措施

第一，疏堵并举，对城镇土地隐形市场交易中合理的部分进行积极的引导，逐渐加强土地市场的法制建设、地籍管理，在加强清理整顿的时候，逐步用合法的、公开的土地市场代替城镇隐形土地市场，并制定合理的土地使用权的地价标准；对其中产生不利影响的消极部分，通过法制手段予以强制取缔，并加强后续监督和管理。

第二，改革城镇土地管理制度。城镇土地隐形市场在整顿后逐步变为合法的、透明的、公开的市场，随着城市面积的扩大，土地市场交易活动在不断增加，建立健全相应的管理机构以及法律法规，制定土地使用权正常流转的宏观调控政策是十分必要的，另外，还要加强城镇土地市场人才队伍的建设，以适应不断发展的城镇土地市场需求。

第三，加大执法力度，在建立了相应的规范化的土地市场管理制度之后，还应加大土地执法监察力度，加强执法监督，通过清理建设用地，抓好土地市场秩序治理整顿工作，实行严格的行政问责、一票否决制度等有效措施，努力营造良好的土地市场外部环境，促进了土地市场建设。

第四，用立法手段建立地价标准。为了改善土地市场领导口头定价等混乱现象，应通过立法手段加快制定有科学依据的城镇国有土地基准地价制度，建立和完善城市标定地价体系,从而为形成市场地价提供一个客观依据。

3.2.1 规范国有土地基准地价和标定地价的公正、公开、公平性，建立健全定期披露制度，审核批准的国有土地基准地价和标定地价按期对外公布。在国有土地基准地价和标定地价的制度范围内，科学合理的制定城镇地价管理的具体措施，进一步遏制低价出让土地以及地产交易中的隐价和瞒价等违法、违规行为。

3.2.2 公布城镇土地交易信息，城镇出让土地的详细信息（比如，地理位置、面积大小以及地块周边的配套设施建设情况）都要如实对外公布，从而提高投资的有效性。

参考文献：

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