金九银十谨慎置业

房地产行业中，很多楼盘选择在九十月份开盘，此时人们消费心理比较松动，往往形成很高的购买倾向，房产商的销售额也会出现明显的增长，这种现象被称作“金九银十”。然而，2009年的“金九银十”似乎并不是成色十足。甚至有专家指出，既然2009年前8个月70多个城市的住宅成交量和房价都创了历史新高，那么即使第四季度出现降温也属正常。

关键词引发的思考

先来看看近期楼市的2个关键词。

关键词一：丈母娘需求

9月3日，在成都举办的中国地产金融年会2009区域巡回峰会上，中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌，针对房价上涨的原因，发表了独到见解――“房价上涨，是因为丈母娘需求”。

此前，刚性需求一直被认为是本轮房价上涨的重要原因。顾云昌认为，丈母娘需求其实就是特刚需求，最根本的还是这种特刚需求持续高烧不退助涨房价。简单说来就是，小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘找女婿来分析情况，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房，这就是所谓的丈母娘需求。笔者认为，此观点难以立足，也许只是开发商为房价上涨扯上看似相关的理由。

关键词二：价涨量跌

上半年楼市可谓量价齐涨，但随着房价的持续追涨，七八月份成交量出现明显下跌。以北京的商品住宅市场为例，8月份扣除保障性住房后，期房、现房共成交13031套，环比7月．下降14.35％。数据显示，8月京城新开盘的81个项目的整体均价已达1.61万元，再创今年新高，同时环比7月上涨10.51％。可见，价涨量跌的局面十分明显。

9月初闭幕的北京秋季房展会统计数据也显示，展会期间，意向成交总套数为2588套，较4月份的春季房展的3483套减少25.7％。北京市内参展项目的成交均价为1.47万元／平方米，与春季房展会的1.16万元／平方米相比，上涨26.7％，而成交量则减少近3成。同时，外埠参展项目成交均价较春季房展时略涨了7％，而成交量则减少超2成。

金九银十能否出现?

一方面，是丈母娘需求在撑着场子，同时，目前北京、上海、深圳、杭州等城市，除了特刚需求，投资型需求、改善型需求似乎也在持续，长远来看，似乎中国房价呈现缓慢上涨之势。另一方面，价涨量跌的现实格局，令市场对金九银十这个传统销售旺季在今年能否出现打上了问号，更有人担心如果旺季不再，回暖大半年的楼市可能又将迎来拐点。

购房视需求而定

扑朔迷离的市场令购房者无从下手，很多消费者在观望一阵之后，可能又开始重燃购房冲动。为数不少的人也在为上半年不曾入市而懊悔不已。

众所周知，相对购房时机来说，购房需求更重要，像目的、预算、生活方式和观念等因素让购房者纠结万分。另外，从产品上分析，房源具有较强的异质性，地段、户型、区域配套、朝向、性价比、质量以及开发商等因素都比较繁杂。

在此，笔者将不同购房需求简单分为以下4类，在此借鉴一下市场营销学里一个基本的公式“市场=人口+购买力+购买欲望”去思考，从购房者的资金状况和需求的强烈程度两个要素来进行考量。

首次置业者：非“特刚”需谨慎，稍息择时 建议对于像丈母娘需求这种特刚需求，还是要尽早出手，中国房价在第四季度即使真的调整，但也不会出现大跌了。如果这种特刚需求又受限于预算因素，最好还是放弃脑海中根深蒂固的“旧不如新、小不如大”的传统置业观念，市区的旧房抗跌能力比远郊的新房好，小面积户型如果能够满足需求，购房成本和日后的追加成本都会较低，有明显优势。

对于非特刚需求来说，尤其是在预算不多的情况下，建议大家不妨还是观望一下，毕竟市场已经开始有调整的迹象，年底或2010年第一季度，在传统的购房淡季和市场调整下，择时入市应该比现在划算一些。

改善型需求者：入市与否，可随性而动 一般来说，相较首次置业者来说，该类需求者的资金相对充裕，当然，如果购房意愿不是特别迫切的话，观望一阵是不错的决策，因为房价即使不做调整，也不会像上半年那样疯狂上扬。

若要入市，根据各自不同的资金状况，可分为两种情况：如资金相对紧张，建议“舍一留一”，即卖掉首套，购买另一套，一买一卖，没必要太计较价格处于什么水平，接下来涨跌影响皆不是很大。如资金比较宽裕，则可“买一再留一”，即首套不卖，另置一套。这种情况按照不同目的，又可细分为两类。

一是单纯为了改善居住条件、增加舒适度。比如，有小再买大、有旧再购新等。在二套房贷政策已成大势的情况下，如果能申请到优惠贷款者可以考虑入市。二是为了增加生活便捷性、以求短期内改善居住环境的购房者。如为工作或子女上学方便而在市区购置临时居所，或由于个人爱好，在远郊寻求第二居所等。建议可先考虑租赁方式，再择机入市。因为尽管目前楼市已俨然回暖，但我国大部分城市的租售价格比还是维持在1：400左右，而国际公认的合理水平．是1：200。这对于短期需求来说比较划算，而且从机会成本角度考虑，节省下来的资金还可以选择其他理财方式，以实现较好的投资回报率。

投机需求：炒房期已过，切莫莽撞 要审时度势，近期房价虽依旧坚挺，但成交量下滑，加之国家的相关政策也已开始酝酿，房价的涨幅可能会渐渐慢下来。随着各银行收紧二手房贷款政策的实施，二手房交易成本也在上升。从各方面迹象来看，都说明短线操作、快进快出的风险是极大的。

投资需求：增强投资敏感性，理性为先 在通胀预期的影响下，房产已成为撬动中国经济回归正水平的支柱产业。有人拿今年的楼市运营情况和2007年做比较，不无道理，2007年下半年到2008年上半年的通胀期，不动产的增值保值作用十分明显，加之中国的理财产品一直较少，对于长期投资的消费者来说，人市是不错的理财选择之一，但一定要选择抗跌性较好的项目，因为长期来看，房价还是存在下跌的可能性。而且在近期房价普涨的情况下，很多没有升值空间的产品也鱼目混珠，顺势涨价。