楼市新政:房地产之殇

2010年以来，中国的房地产市场虽告别了2009一路高歌的局面，但九曲回肠的戏剧性发展，堪为一场回味无穷的舞台剧。

台下芸芸众生，不知看的是热闹还是无奈。

房地产悲喜剧

3月15日，北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地被远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司经过84轮的激烈竞拍以40.8亿的总价收入囊中，折合楼面价高达27529元／平方米，成为虎年北京土地市场上首个地王。

彼时，全国两会刚结束，代表委员们还没完全离京，北京这块神奇的土地便连续杀出三波地王高潮，且三块“地王”均由央企拍得。总理的一句“本届政府任期内一定要把房地产价格回归到合理的价位”刚刚落音，紧接着，全国房价戏剧性地一路凯歌，无所忌讳地全线高调上涨，以致央视白岩松无奈说出：现在的房地产价格总理说了不算，总经理说了才算。

然而，自4月中旬起中央连出房产调控组合拳：15日国务院常务会提出贷款买二套房首付不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；17日国务院提出房价过高地区可暂停发放第三套房贷；19日住建部要求商品住房严格实行购房实名制：21日证监会负责人明确二套房标准为认房不认贷。一系列政策被业内称为“史无前例的严控”，而精准打击投资和投机需求的调控组合拳使人们对楼市“高烧”降温充满期待，买房人进入观望期，而房主和开发商的心态也出现了波动。

虽然地产界人士“对此次政策的精准度和可操作性表示震惊”，然而公众却未有任何欢呼迹象：不怀疑中央调控楼市的决心，却很担心新政能否毫不变形地得到有力落实。因为之前太多的“国N条”经验已经证明，新政一阵风，最终大多无疾而终。毕竟，叠加于楼市之上的附着利益实在太多了：地方财政、国有银行、国有企业甚至保险公司纷纷深陷楼市，它们谁也不能“破产”，却又谁也不愿退出楼市，因此楼市只能疯狂并更疯狂着。

必须正视的格局是，在房价问题上，地方利益与中央要求是存在分歧的，不打折扣地落实新政是遏制房价的重中之重。落实的关键在于，不仅要给银行和地方政府一个表面的要求，更要给银行和地方政府一个“必须怎样做”的约束。倘若不能以强化问责的方式，对新政落实情况进行严格考核，对地方出台越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定进行坚决查处，特别是对土地出让金的收支使用进行规范监管，那么与地方利益相悖的新政，也许就难以在各个地方“落户”。

遏制房价过快上涨，需要一整套组合政策的配套，收紧房贷政策只是其中的一个方面。在此之外，楼市附着利益应该得到有效剥离和强力规范，土地财政的痛觉神经需要大胆触及，房地产税收政策应该尽快完善，炒房暴利应该纳入个人所得税征收并课以重税，地方政府调控楼市成效应该纳入政绩考核……

房地产虚高的原因不是单方面的，本刊无意归之于一至两点，更没有左右房价的能力，只望本次新政真正成为调控楼市的全新开始，而不是无疾而终的再次复制。

物业税非济世良药

随着中央和地方对房地产市场调控政策的不断亮相，物业税也推到了史无前例的聚焦点，诸多人士把它看成遏制炒房和控制房地产投机的一剂良药，并不时传出北京、上海、重庆、杭州四地即将开征的消息。不过，如果真正全面审视房地产市场和中国的经济环境，就会发现物业税只是部分人的一厢情愿，很难达到期望的政策效果。

支持人士一般认为，物业税一旦开征，房产商或炒房者手里的房产和土地因为要不断交纳物业税，如果不尽快销售的话，将成为拖累房产商或炒房者的“印度白象”。这样，在物业税的利剑之下，炒房投机者如果大肆买房的话，不仅其囤积居奇的希望会成为泡影，他们手中的房产还会成为不断消耗钱财的烫手山芋。同样，在物业税的利剑之下，房产商“圈地囤地”、“捂盘惜售”以图暴利的泡影也会立即破灭。挑破了房产商和炒房者囤积居奇的泡沫，房价的泡沫也会随之消除。

反对人士则大多表示，物业税对房地产市场调控的作用有限。众多国家案例和中国的现状证明，物业税不可能解决目前的问题，反而可能加重目前的市场失衡。因为，物业税的作用只是加快了房地产价格上涨或者下跌速度，而对于上涨和下跌方向控制却几乎没有作用，美国在金融危机之前多年的房价上涨已经证明了这一点。而在北京则更加极端，虽然法律明文规定了一些税是卖房人承担的，但实际上任何税负最终其实都由购房者承担。因此，物业税并不能保证让房子更加便宜，除非金融危机和物业税共同作用。

亦有不乏中间意见者认为：开征物业税势在必行，虽然不能改变房价上涨的整体趋势，但对于消除市场泡沫有积极作用――财政部财政科学研究所所长贾康在接受本刊采访时如此表态。他认为，造成房价上涨的动因很多，其中城市化进程的需求是主要原因。未来还会有5亿人口进入到城市居住，房屋的供应在相当长一段时间内都会比较紧张。在此前提下，必须运用税收调节政策。

贾康认为，开征物业税短期内不会改变房价上涨的整体趋势，而是改变人们对房屋需求的预期，可以对冲房价上涨的力量。开征物业税将增加物业的持有成本，对自主需求、投资需求(包括炒卖和囤房)来说，都会降低需求量，消除商品房市场的需求泡沫，从而使得市场供应量相对增加。从长期来看，开征物业税对稳定市场供求关系有积极作用。

与此同时，贾康建议开征物业税不求一步到位，而要尽快搭好和推出基本制度框架，在方案设计上注重“渐进”。对一般的消费性住房不考虑实征，对独立别墅、豪华公寓则可先行实征，也可设立一个优惠门槛，比如可对房屋所有人名下80平方米以内部分予以适当减免物业税。

分税制改革必行

如果物业税在房价的战役中不能成为决胜力量的话，谁又是高房价的主凶呢?房地产调控屡战屡败的根源在哪儿?讨论了多年的话题，终于把问题归结到了土地财政政策。

显然，地方政府“经营城市”的做法，事实上对房地产市场起到了“托市”之效，于是乎，人们也逐渐发现高价出让土地的地方政府才是最大的大赢家。

既然出让土地作为地方的主要财源，又如何寄希望于地方政府主动控制房价?因此，主张从制度安排上弱化地方“以地生财”就成为一种普遍的观点。弱化地方“以地生财”确实有利遏制高房价，但是造成地方政府的土地财政的根源是值得思考的。高房价能够给地方政府带来收入，然而同样带来高处不胜寒，威胁到地方的经济发展。其实，地方政府依赖土地财政，这也有很多无奈的成分。

尽管地方政府通过卖地获得收入，同时也看到前几年很多地方政府流行靠赠送土地招商引资。靠赠送土地招商引资，无非就是为了增加税收。要是

地价高了，就影响招商引资，从而断了地方税收，难道地方政府不担心这个问题吗?是什么原因导致地方政府固执坚持“以地生财”?

其实，一切皆源于1994年的分税制改革。按照分税制改革方案，中央将税收体制变为生产性的税收体制，通过征收增值税，将75名的增值税收归中央，而地方只能获得25％的收益。中央政府负责国防、外交、转移支付、战略性开发等预算开支，而地方政府则负责提供普通教育、医疗等公共服务。于是，地方财力和事权严重不相匹配的状况日益严重，地方税收难以支持这样开支，所以地方政府不得不把目光投向土地开发方面，从而导致土地价格不断上涨。

因此，要真正遏制高房价，必须进行分税制改革，必须从源头解决土地财政。而改革的重点则是要尽快调整中央政府与地方政府的征税比例。一些学者以及官员纷纷表示，希望全国人大常委会能够尽快将分税制改革提上议事日程，从而改变当前这种不均衡的税收分配体制。

选择一：土地出让金收归国税

北京大学经济学院教授李庆云认为，应尽快改革中央与地方的财政税收关系体制，地价所得收归中央，同时开征的房产税，留地方使用，使地方政府不再以高价拍卖土地、转嫁住宅配套设施来维持地方财政运转。他认为：“要从根本上打消政府的卖地>中动，就应该把土地出让金收归国税，而现在是收归地税。收归国税后再通过转移支付全额返还给当地，并规定有大部分金额是建保障性住房的，这样，地方政府建保障性住房的兴趣就会提高，这也需要从立法上加以确定。”

选择二：增加地方共享税比例

全国政协委员朱锦辉表示，要想扭转地方政府部门“卖地生财”的无序状态，必须对现行共享税的分配比例进行划分，适度提高地方政府(增值税等税种)的分享比例，尤其重要的是，要把营业税纳入中央与地方的共享范畴，以此彻底扭转地方政府借地生财的内在动力。

选择三：国税地税合并

广东旭飞集团有限公司董事长黄少良认为，建立中央到地方一杆到底的垂直管理机制。彻底改变目前只垂直到省级的半截子垂直体制。在一杆子到底的垂直机制下。将国税与地税合并，合并后的“税务局”内部业务分工。一块牌子，一套机构，一种管理体制，执行一个政策法令，履行一种使命。国税地税合并后，中央地方在税收上的分配比例在税务局的内部即可解决，无论是地方财政还是中央财政，根本原则即要保证事权与财权的对等，以杜绝地方政府通过卖地来弥补财政缺口的动力。

垂直机制建立后，还要明确规定各级人大的“钱袋权”。税法的制定、政府财政收支一律由人大决定，改变目前政府既是会计又是出纳体制的弊端，在每次人代会上，政府与检察、法院、审计部门一道向人大代表报告税收工作，接受人民代表的监督。

实体经济才是根本

在众多关于分税制的讨论里，常见的逻辑都是：分税制导致地方财政的税源减少、支出增大，所以必须依赖“土地财政”来填补赤字。而解决的方案，也大多围绕税种改革和平衡中央、地方两级政府的利益关系展开，以期改变地方财政对土地出让金的依赖。

在所有为高房价的合理性辩护的观点中，房地产业作为推动经济发展的支柱产业，始终是其核心论据。从1998年房改实际启动以来，“保证房价平稳上涨”，也确实是推动中央与地方GDP持续增长的潜在前提。说得直白一点，对土地财政形成依赖的，恐怕不仅仅是地方政府。就好像所谓流动性释放导致房价被炒高的原因，也不能仅仅归咎于货币宽松和储蓄过剩。

然而，制度设计究竟还能在多大程度上控制房价，也是不得不追问的一个话题。如果仅从逻辑上看，住房市场化最初的设计也是目标清晰、路径可依的：通过商品房市场的土地溢价收益，补贴政府保障房的供应，从而提高住房供应的整体效率，实现人均可住房面积的全面提升。为什么到后来成了单边突进，只见商品房市场的高歌猛进，却不见保障房供应的及时跟进呢?

此外，当初启动分税制的改革，是因为中央政府缺钱，现在重提改革分税制，是因为地方政府缺钱。既然都是缺钱，分配机制也只能起到缓兵之计。更何况，在出口和内需双双疲软的情况下，光靠政府投资来“保增长”，也确实不是长久之计。在短期内，从中央到地方，除了抬高公共服务的价格和向垄断行业增税，恐怕还是都得靠房地产业开源。尽管新的“国十条”信誓旦旦，甚至被解读为要彻底改变经济增长模式的结构性依赖，但真正落实到操作层面，谁来替房地产业减速所引发的投资和消费双重缺口埋单呢?

房地产业资深人士赵元元指出，必须承认：无论是紧缩货币供应还是提高贷款利率，政府所能动用的控制房价的工具，已经越来越少，其结构性效应，也已经越来越小。房价的涨落已然成为一个悖论：高房价掏空了居民储蓄，并抬高了生活成本，从而抑制内需市场的增长，最终又加剧了经济增长对房产业的过度依赖。反过来说，抑制房价会产生经济停滞的风险，从而引发就业等一系列的社会问题。这是一个短期收益与长期风险博弈的问题，显然不仅仅是税收分配机制的问题。

曾有人估算，从1998年到2D09年，既得利益集团让民众为高房价多付出了10万亿元人民币，相当于2.5个4万亿救市计划，如果这10万亿不被少数食利阶层掠夺走，中国内需怎么可能会长期低迷?

因而，赵元元强调说：“不解决民间实业资本如何有效“生钱”的问题，在一片虚拟资本推高的资产泡沫之上坐谈“分钱”，无异于缘木求鱼。说得直白一点，所谓房价高位运行的风险，可能并不像舆论所期望的那样，真正关乎国计民生。充其量，不过是国有银行系统的内部自控。最不济，也只是民间游资的闪转腾挪。

一则让人看到希望的消息是：5月13日，国务院鼓励和引导民间投资健康发展36条意见，旨在进一步拓宽民间投资的领域和范围，规范设置投资准入门槛，创造公平竞争、平等准入的市场环境。分析认为，与2D05年的政策相比，新政策更加细致全面，并且进一步降低了准入条件、扩大了投资领域，是对民营企业放开投资领域的又一个里程碑式的政策，以求在国际金融危机影响尚存的情况下，激发经济增长的内生动力。在充分利用闲置资金的同时，让游资远离房地产市场。

经济学家郎咸平曾说，中国人投资房产等固定资产是特别无奈的选择。黄金投资不保险，其他投资又不懂，没处投资成为难题。

“国务院的投资健康发展36条，虽然目前细节文件暂未出台，但已经能够看出国家引导民间投资发展的意图。在房地产调控的当下，充分调动民间投资的力量来代替对地产开发投资的过度依赖，让投资远离房地产市场，引导民间投资或许才是治本之策。”一位房地产媒体从业人员如此说道。