论我国城市综合体的发展

摘 要： 在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，住宅地产退烧，商业地产升温，城市综合体已成为高端商业地产开发的主流模式。其规模大、商住皆有，可以满足开发商的资金周转，也能满足地方政府提升消费、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目标，可谓一举三得。

关键词： 城市综合体 模式 特征 发展

按照城市化发展规律统计显示，当城市人均GDP达到4000美元/年时，具备发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。但我国的城市综合体却在一二三四线城市遍地开花，甚至一个城市上百座。以成都为例，2007年第一座真正意义上的城市综合体财富中心浮出水面，但四年之后，却有近百座大小综合体拔地而起，总体量达到千万平方米。另据中国购物中心产业资讯中心预计，珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积2011年增幅将高达83.9%――商业地产已经取代住宅地产，成为最热门的投资品种。

1.城市综合体的概念

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其简称为HOPSCA，即Hotel酒店、Office写字楼、Parking停车场、Shopping mall购物、Convention会议、Apartment住宅，是一个城市最具价值的核心。

目前国内比较知名的“城市综合体”是“万达模式”，世界上最著名的“城市综合体”是曼哈顿城市综合体（克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心）。

2.我国城市综合体的模式

目前，在城市综合体建设中被视为先行者的万达、中粮、华润，其开发模式和运营模式已有不同。据赵炎（同策咨询与研究发展中心分析师）介绍，华润万象城主要是合作链开发模式，即华润置地与新鸿基地产的合作开发；万达模式主要是城市副中心造城开发；中粮目前主要还是城市中心为主。而对于运营模式，中粮是主题式购物中心，每个区域都有自己的定位和特色；万达是订单式，快速复制；万象城则走差异化路线，以高端商业购物广场、写字楼和高端住宅的整合模式为主。

3.我国城市综合体的典型特征

3.1超大空间尺度。

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

3.2通道树型交通体系。

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成了丰富多变的街道空间。

3.3现代城市景观设计。

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

3.4高科技集成设施。

城市综合体既有大众化的一面，又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

3.5地标式的城市建筑。

城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。

4.我国城市综合体的发展

4.1城市综合体项目要成功，关键是要做好“四态”。

顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长，住建部住房政策专家委员会副主任）认为一个城市综合体项目要成功，关键是要做好“四态”。

第一是形态。不少城市综合体都是当地的地标性建筑，既然是一个城市的地标、名片，外在的形态就一定要做好。

第二是业态。大城市综合体中既有住宅、酒店式公寓、写字楼，又有商场、酒店、主题公园等，是多业态、全功能、大规模的建筑，但整个城市综合体如何规划设计、不同业态之间的比例如何科学合理？这些要由当地城市发展进程、家庭收入情况、居民的购买力和消费结构来决定。像有些中小城市开发的城市综合体，就不一定需要那么多的商务楼，因为即便盖了也租不出去，当地没有这么大的需求。

第三是动态。人流的组织、交通的组织\空间的组合等，不同业态之间要做到互相不干扰，使综合体真正发挥紧凑型的\综合性的功能。比如说车库，白天是写字楼白领用，晚上上班和逛商店的人走了，当地的居民就可以用，可以节约很多的空间，很多人在当地生活、工作，减轻交通的压力，对资源和能源是有好处的。

第四是生态。这一点容易被开发商忽视，生态首先指的是自然环境，要有一定的绿化面积，不能全部都是混凝土建筑；其次是人文生态，让城市综合体的居民，商场和酒店里的客人，写字楼里工作的白领们等关系和谐。

4.2城市综合体项目的持续运转，与当地商业生态密切相关。

目前许多上马的城市综合体缺乏足够的客流支撑。根据中国购物中心产业资讯中心的报告，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米。沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米。石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米。贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。按照国家技术监督局和建设部颁布的《城市居住区设计规范》规定，每个可容纳5万人的居住区，应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为7000平方米。这意味着，东莞将拥有的购物中心可满足2500万人的购物需要，石家庄将拥有的购物中心可以满足1600多万人的购物需要，贵阳将拥有的购物中心可以满足1400多万人的购物需要，而沈阳将拥有的购物中心更可以满足四五千万人的购物需要。

无论城市化进程怎么迅速，如此众多的购物中心数量都显得过于离谱。没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体热潮怎么起来的就会怎么消失。

4.3城市综合体项目的长期发展，必须与城市的历史一致。

城市综合体既是对城市未来的规划、人口与自然资源的重新配置，又是对城市商业与审美的重新打造。目前的城市综合体继续发展下去，千城一面势不可挡，所有的城市有着同样的品牌，同样的趣味，同样的星巴克，同样的新天地，同样的设计师事务所――当所有的城市消灭自身历史向同一种模式看齐时，再美好的审美趣味也将变得恶俗。

5.结语

城市综合体在受到打压的住宅地产与受追捧的商业地产之间，走出了一条中间道路。与住宅地产不同的是，商业地产的泡沫不会那么大，受到市场的压力会立竿见影。根据中国的国情，在未来的发展当中，城市综合体应该成为主要的发展方向。

参考文献：

［1］凤凰网房产.顾云昌专访：城市综合体未来城市的发展方向.

［2］南都地产评论.城市综合体将让城市千城一面.

［3］中国投资.城市综合体：商业地产风向标.

［4］21世纪中国城市综合体高峰论坛2010年会.