公允价值计量在房地产会计实务中的应用

【摘要】 随着经济的快速发展，传统的成本计量模式已无法满足经济环境变化的要求，我国的新会计准则引入了公允价值计量，并明确了公允价值计量在投资性房地产会计实务中的应用。与成本计量方法相比，公允价值计量的使用能够更好地反映投资性房地产的特性。本文就公允价值计量模式在房地产会计实务中的应用进行了分析。

【关键词】 公允价值计量 房地产 会计实务 应用

1. 公允价值含义与适用范围

1.1公允价值的含义

国际会计准则委员会（IASB）将公允价值定义为，熟悉情况的交易双方在公平交易的环境下自愿进行资产交换或者负债清偿的金额。我国对公允价值的定义与IASB所给的定义基本相同，《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义是：“公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”公允价值来自于公平的交易环境，作为一种新的计量属性，是进行交易的双方在充分考虑市场信息的基础上达成的理智的共识，达成这种共识的市场交易金额就是公允价值。

1.2公允价值计量的适用范围

当前，公允价值计量在我国企业主要运用在金融工具、资产减值、投资性房地产、企业债务重组及非货币资产的交换等几个方面，准则中明确了投资性房地产只要满足一定条件，就能够使用公允价值计量模式计量的规定。

2. 公允价值的确定方法

资产与负债公允价值的确定，根据是否存在可观察的市价分为市价法与现值估价两种方法。

2.1市价法

市价法主要用于被计量的资产或负债存在可观察市价情况下公允价值的确定。市价法的运用强调，某一资产或者负债的价值应与发挥同等效用替代品的市价相等。这要求比较被计量的资产、负债与在市场上进行交易的同类的资产或负债，最理想的情况是对照资产、负债的物与被计量的对象完全一致，但在很多情况下，对照物与被计量的资产或负债并不完全一致，这时要适当进行调整。

2.2现值估价技术

当合同约定现金流存在，计算时可运用传统现值法，也就是只使用单一的和风险成正比关系的利率，传统现值法基于未来的现金流量与风险程度能够通过单一的利率反映的假设，这一过程的关键在于选取一个合适的利率，这就需要对被计量的资产或负债同市场中具有可观察利率与现金流量特征相似的参照对象进行识别和对比分析，通过分析来确定公允价值。当合同约定现金流不存在时，可通过期望现金流量法确认。该方法首先对所有可能出现的现金流量进行考虑分析，在此基础上计算获得现金流量的期望值，进而确定被计量资产或负债的折现利率与现值。

3. 公允价值计量在投资性房地产会计实务中的应用

3.1在房地产会计实务中应用公允价值需要满足的条件

一般情况下，采用公允价值计量方式时，应当满足以下两个基本条件：第一，投资性房地产所在的地区应当具有较为活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易中获得同类的或者是类似的房地产市场的价格信息，从而能够更好的实现对公允价值的科学估计。从中也可以看出，在投资性房地产准则中，公允价值计量方式的应用是禁止出现过多假设条件的，也并不是所有的房地产市场都适合使用公允价值，因此，应当按照相关规定进行公允价值的确定和使用。

3.2公允价值在房地产会计实务中的具体应用

3.2.1投资性房地产公允价值的确定

新会计准则规定，公允价值可以分三个层次进行确定。根据同类资产的市价确定的为第一个层次，该层次的资产市场活跃，资产的市价就是该类资产的公允价值；比照类似资产的市价确定公允价值的为第二个层次，该资产虽不存在活跃的市场，但相类似的资产存在活跃市场；第三个层次的资产既不存在同类市场也不存在类似市场，该类资产公允价值可以根据资产的未来现金流量，采用合适的折现率计算出的现值进行评估确定。由于我国现阶段的房地产市场存在着不同城市发展不平衡的问题，房地产企业在确定一个房地产项目的公允价值时，要严格根据以上的三个层次确认计量。

3.2.2公允价值计量对房地产装修费用的影响

装修费用是投资性房地产后续支出的一部分，房地产企业获得更高的房地产使用效能，往往要通过对投资性房地产的扩建、改建或者室内装璜的方式提高房地产的使用效能。当用于改扩建或者装修的支出符合确认的条件时，应将这部分费用资本化。当房地产开发企业对某一房地产项目进行再开发，并且将来仍然是投资性房地产的，再开发期间不进行折旧或者摊销计提。由此，应在“投资性房地产”总科目下加入“在建”子科目，并根据规定进行会计核算。因为投资性房地产可采用成本计量与公允价值计量模式，而两种计量模式的会计处理的差异性较大，同时不同的计量模式也会对房地产装修费用的处理产生影响。

通常情况下，投资性房地产的后续计量应采用成本计量模式，选择成本模式计量装修费的，按照固定资产的相关规定的要求进行后续计量，并按期（通常按月计）计提折旧，对于出现减值迹象的，根据资产减值的规定处理。通过公允价值计量后续装修费用的，不计提折旧或摊销扣除，应当以投资性房地产资产负债表日的公允价值为基础对账面价值进行调整，并将公允价值和原先账面价值的差额计入到当期损益之中（公允价值的变动损益）。

3.2.3公允价值计量在投资性房地产转换中的应用

在会计处理方面，企业如果将自用房地产转换成投资性房地产时，就会遇到公允价值计量的影响。非投资性房地产在转换前通常是按实际的成本计量，转换为按公允价值计量的投资性房地产后，就会发生转换之前资产的实际价值和转换时公允价值不吻合的情况。按照转换当日的公允价值计价，若转换当日发生资产亏损，即公允价值小于账面价值之差，则将价值差额计入到当期损益之中，当投资性房地产出现升值，对冲或者转让时冲销两者间的差额。由投资性房地产转换成自用房地产按时，实际成本计量模式下的资产核算不会发生资产价值变动，也就不存在变动损益的核算。但为保持投资性房地产资产价值原貌，应将该投资性房地产转换当日的账面余额、累计折旧（或摊销）、减值准备等内容，分类转入到固定资产、累计折旧、资产减值准备等科目；采用公允价值计量的房地产转换资产，应按照资产转换日的公允价值作为房地产转换后的账面价值，房地产公允价值和原账面价值之间的差额计入到当期损益中，当房地产处置或者报废后，再将公允价值的变动损益转入到“营业外收入”科目中。

结束语：

我国公允价值计量的理论与实务发展尚不成熟，在房地产会计实务中的应用还不广泛。要更加合理有效的应用公允价值，需从我国市场经济的实际出发，制定和完善相关的配套政策，完善应用体系，同时注重借鉴国外的先进经验，不断优化调整公允机制计量模式，使公允价值计量在房地产项目的具体应用更加的方便可行。

参考文献：

[1] 魏晶晶，王文华.如何看待公允价值走进新会计准则[J].会计之友（下旬刊）， 2007，（03）.

[2] 郑胜寒，章颖薇.对衍生金融工具公允价值计量的再认识--从会计角度看雷曼兄弟公司破产案[J].财会月刊，2009，（01）.