买二手房合同范文
时间：2023-02-24 08:14:32
买二手房合同范文第1篇
身份证号码：身份证号码：
地址：地址：
联系电话：联系电话：
按照《中华人民共和国合同法》和其他有关法律、法规，经甲、乙双方协商一致，本着平等自愿原则，订立本合同。
第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
（一）座落于安阳市街单位，建筑面积平方米；
（二）出售房屋的所有权证证号为号为；
（三）房屋平面图及其四至范围见附件一；
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条乙方在前付给甲方定金（币种）（大写）元，（小写）元。
上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。甲方收到定金后，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿定金，乙方未能如期签订购房合同、付清房款，则支付给甲方的定金不予退还。
第四条该房屋房价款为人民币（大写）____________元，（小写）人民币______元。
房价款的支付方式和支付时间为：
乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：
1、乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。
2、乙方逾期支付房价款超过___天，且所欠应付到期房价款超过______元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后___天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还。
第五条甲、乙双方定于_____时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于____前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方应在_____前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
1、甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。
2、甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的约定价值评估价值市场价格承担赔偿责任。
3、甲方逾期交付房屋超过___天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后___天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之一支付违约金。
第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条甲、乙双方同意，在本契约生效后___日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
1、该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
2、该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金；双方约定，该费用由甲方承担。
3、除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承担甲方承担乙方承担。
第八条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。
第九条该房屋毁损、灭失的风险自权利转移之日起转移给乙方。
第十条该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：
第十一条本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十二条本契约自甲乙双方签订之日起生效。
第十三条甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，按下列约定处理：
1、提交安阳市xxxx仲裁委员会仲裁
2、提交xxxx仲裁委员会仲裁
3、依法向人民法院。
第十四条本契约一式三份。其中甲方留执一份，乙方留执一份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。
第十五条甲、乙双方约定补充条款如下：
（一）附属设施：
1、水
2、电
3、燃气
4、有线电视
5、通讯
6、其他
（二）装修情况：
甲方（签章）： 乙方（签章）：
身份证号码： 身份证号码：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
买二手房合同范文第2篇
买二手房前要全面弄清相关情况
买房前，首先要详细了解二手房的情况，弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不能买。
注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。因为有的房屋是以标准价格购买的公有住房，有些单位在向职工售房时，与职工签有服务合同，原单位有权优先购回，这样的房屋，买时价钱一定很低，但如果到了年限购回时，这样的房屋永远不会属于自己。所以在购买这类房子时，一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。
还要看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。
了解物业管理、保安装备、小区环境，水、电、供暖的情况也非常重要。
认真考察好房屋周围有无污染源，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等方面情况。
消费者在通过中介购房时，也要弄清中介公司是否经过政府行业主管部门的批准，是否取得执业资质。
如果一切都考察好，感到万无一失，确定要购买时，一定要到政府指定的交易所办理产权交易手续，按国家规定交纳各种交易费。一手交钱，一手办证，领取政府颁发的产权证。
小心高龄二手房装嫩推销
这是房产中介的惯用伎俩。二手房交易过程中问题最多的老房“装嫩”卖高价现象，有的房主为了尽快出手，故意把房屋建成的时间说得很近；因多数银行不愿给高龄二手房发放贷款，中介也趁机通过更改房龄的手段帮助客户拿到贷款，在推销房源时对高龄二手房往“年轻”描述更是中介的惯用伎俩。对此购房人应明察秋毫，谨防吃亏甚至是惹上诉讼的麻烦。
在弄清房屋产权的同时，要弄清房屋的年限，这就需要看清房产证。
辽宁省沈阳市中级人民法院宣判一起房屋纠纷案件：
李女士在一家房产信息咨询中心看好一套介绍为2006年的房子，第二天便与原房主签订了《房屋买卖定金协议》，并支付购房定金和中介保证金1万元。5天后，三方又签订了房屋买卖补充合同，合同中注明房子建于2006年。
然而，李女士在交首付款前发现房屋建于1992年，遂要求解除协议。法院审理后判定：解除协议，原房主返还原告定金、中介公司返还中介保证金共1万元。
辽宁华君律师事务所律师高阳认为，房屋在长期的使用中，由于自然损耗和人为损耗，价值会逐渐减少，且高房龄与修缮维护费用成正比，种种因素都将增大持有成本。因此，购房者在选购二手房时应当从多方面了解所购房屋的情况，在签合同之前尤其要考察好房龄。
在购得二手房屋后，当发现房龄与中介、售房者描述的不一致，应妥善保存并搜集证据，及时向法院维权。
为使消费者购买二手房风险降到最小，各地纷纷推出各种保证。如重庆启用二手房新版合同等方式，以帮助消费者规避交易风险和纠纷。有的城市还对房地产经纪服务收费进行清理，要求房地产经纪服务必须明码标价，房屋中介机构须在门店显要位置公布服务项目及收费标准。还有城市二手房交易在网上签约，房源备案信息和信用档案也都在网上进行公示。
买二手房合同范文第3篇
如何挑选二手房?业内人士认为,购买二手房自住和投资的不同目的有不同的选择,但购买的程序是相同的。买二手房的最大风险是产权是否清晰,所以一定要看清是否有房产证,房子能否买卖,业主是否把房产抵押或者欠有巨额外债被法院查封。产权问题需要到房管局去查询,一般的买房人对此并不熟悉,所以通常由中介来协调双方的关系对产权情况进行核查。
投资二手房要精打细算
二手房的价格一定要低于市场价格的10%到20%才值得购买,因为还要交中介费和各种税费,房价太高了就不划算。当然也要尽量找市场低估的二手房。购买二手房之前,最好先实地了解一下物业周围房子其月租赁价格大概在什么水平。购二手房出租的回报率在7至8厘左右比较划算,回报率=年租金÷总投入。如张先生在上海某区买了一套130平方米的房子,投资900000元,月租金达8000元,年租金96000元,96000÷900000=9.3厘。
投资二手房还要注重供求关系,这关系到房子能否保值、增值,能否尽快出手,多年闲置卖不出去或者每次“变租”都会三五个月租不出去,便是投资失误。
另外,要做好长线投资的准备。以目前的价位,一手业主大都已蚀让20%―30%,甚至40%―50%,楼价下跌机会不大,但强劲反弹的机会也很少,所以最好不要“短炒”。要作长线投资。若你看好未来经济的发展,又有一笔两三年内不必动用的资金,投资二手物业,不失为好主意。
除了上述因素之外,对投资者购买二手房有三点建议:第一,择房产淡季购买。因为旺季市场火爆,行情看涨,而淡季市场冷淡,价格偏低。第二,在挑剔中选择。比如说自己经济压力过大,房子太旧只能凑合着用等,增加讨价的筹码。不过,挑剔要适度,否则坐失良机。第三,在摸底中成交。业主出售二手房有的是出国转卖,有的是重新置业。报价的心理差异很大,多打听、多了解业主的目的和心理,就能掌握主动,降低购房成本。
买二手房自住要量体裁衣
买二手房自住的人在考虑产权、价格、地段以及保值、升值方面因素是与二手房投资者相类似的。不同的是购房者多是资金有限,难以承受新房的经济压力,他们有很多主观的要求,比如居家的舒适性、交通要便利(地铁附近或者公交方便)、考察物业管理好坏、选择小区环境、个人对楼层的喜好、没有电梯的房子管理费会比较低、还有孩子上学、方便自己上班等。
很多买二手房自住的人特别关心房子的新旧和楼龄长短,因为这关系到居住的年限。二手房的新旧、楼龄长短主要看保养好坏。另外二手房的使用时间还牵涉到土地使用期限问题。房产证上并没有写明房子是何时盖的,但有使用期,商品房是按土地出让的时间来计算,住宅是70年;但房改房比较特殊,有可能已经建了很长时间甚至10年多,但只要它转给了私人,则重新计算使用期。
而从居家的舒适性考虑主要注意以下几点:
1.单个房间的物理性。包括房间内的温度、湿度、光线的明暗和强弱、房间内的色彩和色调,空间的形状、空间的大小等。
2.空间的形状。形状以规整为宜,避免选择异形房间做卧室。异形房间较多的住宅区,其施工的标准化、规模化程度低,造价一般高于规则形套房,高造价必是高售价。
买二手房合同范文第4篇
朋友们都认为：现在存钱的速度赶不上房价上涨的速度，与其存钱买将来更贵的房子，不如现在借点钱先买房子。他身边两个IT界的好朋友，正准备买房。在接下来的几个月时间里，小汪基本上一有时间就全程陪同他们看房。最终两个朋友各买了套160平米的房子。
有了朋友的“洗脑”，再看着昆明不断上涨的房价，小汪有点坐不住了。他经过短暂的思考，和家人沟通后，决定加入购房大军。小汪月收入将近三千元，平时开销不大，除了没自己的房子，小日子过得还挺滋润的。现在他虽不着急结婚，但要是等到结婚才买房子，那房价还不知道涨成什么样子了呢。
买，这房现在就得买。但是买多少钱的房子还是一个值得商榷的问题。
小汪工作时间不长，基本上没有存款，即使贷款买房，这个首付要怎么付还是个问题。父母都是工薪阶层，也没有太多的存款。商量来商量去，父母决定把积攒的10万元拿出来支援他买房子。即使是这样，小汪能买的房子也就在25万元左右。
既然价格范围已经定了，综合考虑到房价、配套设施、环境、离工作地点的距离等多种因素，小汪选择去西市看房。然而，不找不知道，一找吓一跳，要么就是房价太高，要么就是离市区太远，合意的新房几乎找不到。而且这里的楼盘100平米以下的小户型很难找到，而大户型的房子总价格是小汪绝对不能接受的心理价位，根本就买不起。他又到其他片区去看，一个月下来仍没有找到合适的房子。小汪都有些泄气了，几乎要放弃买房子这档子事了。再与父母商量，还是老人的话提醒了他，如果一定想要有套自己的房子，干吗非要买新的，有多少钱就办多大的事。对，小汪决定重新确定购房方向，认定一个目标――二手房。
再去看房时，小汪的眼前豁然开朗了许多，可选的房源一下子多了起来。还是25万元左右的房价，还是在西市区，可供小汪选择的二手房在不同小区里都有现成的。经过一番比较，最后他将目标锁定在同一小区的两套房子上。两套房都是96平米，户型一样，一共七层楼，一套在五楼一套在二楼，五楼那套光线更好些，但价格比起二楼那套要贵出几万块钱。考虑到资金的限制，犹豫再三，小汪决定还是买二楼的那套。
接下来就是贷款的问题了，究竟是贷30年还是20年，小汪和父母算了又算。30年的贷款每月需还1100多元钱，但总计利息有21万，而如果每月多还200元选择20年的贷款，就可节省7万元的利息，而且30年的时间听起来似乎太漫长了，还是贷20年的。
有了自己的房子，小汪心情好很多。回过头来想想自己初次置业的这些日子，虽然辛苦，也收获了很多买房的知识。买房的过程中，他看到了租房的市场很火热，干脆就让房子自己养自己吧，反正他不着急住，家里有他的房间。小汪以每月1200元的价格把房子租了出去，这样他每月只要出300元钱就可以供房了。
二手房链接故事：
郑先生有一个和睦的家，妻子贤慧敬老，儿子8岁,聪明懂事，旁人看来几乎是美满的、羡慕的。可是只有郑先生自己知道自己的苦楚。
郑先生结婚多年，一直和父母同住在老房子里，房子太小，生活很不方便。他最需要解决的是居住问题，但妻子从前在国企工作，改制下岗后一直闲赋在家，家里的用度全靠他一人负担。于是郑先生决定，尽快在市区内买套二手房。
关于为什么要买二手房，郑先生是这样考虑的，购买新房等待交房的时间太长，即使是现房也需要一段时间来装修，而二手房则可以直接入住，最方便不过。这些年来，他和妻子都省吃俭用，手里的存款足够买一套不错的二手房，但考虑到孩子以后上学还需要花很多钱，他决定能省就尽量省一些。
为了节约时间，郑先生在寻找房子时采用了一些战略。他先收集市内知名度和诚信度都很高的中介公司电话，然后逐一打电话给中介公司列出自己的条件：桃源小区、新迎小区、席子营小区，2室1厅，30万元以下，然后再从中介公司提供的房源里筛选，最后是看房。就这样，郑先生只用了两周的时间就找到了自己满意的房子，房子在新迎小区里，虽然是二楼，但光线很好，两间卧室都是向阳的，还有两个阳台。房子的建筑面积有63平方米，总价28万元，对于郑先生来说再合适不过，看了房子之后，他立刻付了定金。
郑先生决定用贷款的方式买这套房子，先付50%的首付，也就是14万元。他到银行请工作人员帮忙核算，在几个方案中，他选择了每月还1100元，15年还清。这样每个月还有1000元的用度，剩下的几百元存起来以备不时之需。不到一个月的时间，郑先生一家已经住进了自己买的房子里，一些亲戚朋友都感到很诧异，但看过房子后，又觉得郑先生的做法不是草率的。
对中低收入的家庭而言，买二手房不失为一个好的选择。他们的目标非常明确，使用这种方法不仅可以保障自己的利益，而且简单易行，省时省力。在付款方式上面也从长远考虑，没有选择一次性付款的方式，为自己的孩子留了一部分教育资金，同时也有抵御风险的能力。
专家支招：
开始置业的年轻人怎样买房（冯女士，置业顾问）
年轻人工作时间不长，储备的资金有限，第一次购房目标不一定太高，选择价格相对较低的二手房最合适。绝大多数二手房有很好的区位优势，周边交通状况、配套设施相对完美成熟，生活成本相对低，无论是支付房款还是居住生活，都不会对年轻人造成太大的经济负担，非常适合处于事业发展阶段的年轻人以及中低收入的阶层。
一是选择邻近工作单位的二手房。首次购房的年轻人，一般工作时间不长。初入社会，需要花钱的地方很多，生活必需品的不断配齐、同事同学关系的维护、各种社交场合的投入以及参加各种各样的培训，开销已经耗去收入的大半，再加上恋爱、结婚，即使在高薪行业工作，也很难有丰厚的积蓄。
交通便利是很多年轻人的首要考虑因素。没有那么多钱，又想有个自己的家，可以考虑在单位附近购置二手房，二手房设施齐全、交通方便、居住者素质相对较高。这样既可适当改善居住条件，又能预留恰当的理财空间。与直接购买新楼相比，购买二手房可以减少很大一笔开支。
二是选择实惠的小户型。年轻置业者不同于普通的低端购房者，他们有自己独特的生活模式，事业刚刚起步，虽有较丰富的薪金但积蓄不多，既要考虑眼下居住的方便，还应考虑日后转手，购房带有明显的过渡性质，购买时总价低是关键。如果以后工作岗位有变动，也可随之调换住房，而原住房如处于成熟社区，出租或出售都将十分容易。
现在不少楼盘推出了小户型住宅，设计十分精巧，总价也不高，配备也很齐全，正适合年轻群体的需要。
需要注意的是，处于事业发展阶段的年轻人也好，中低收入的阶层也罢，买房前最好清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、现金、可以套现的股票等。根据“现金流”，考虑付款方式和所能支付的首付款，从而考虑所购买房子的总价。此外，还要看购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等；家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤气电话、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。有孩子的，一定还要预留这方面的费用。月支出控制在家庭总收入的30%以下，是比较安全的。
二手房交易当心中介设陷阱（李先生，房管局产权管理人）
随着房地产市场交易越来越规范，在二手房交易中，又出现了隐瞒房龄等新问题，要谨防此类陷阱。
陷阱一：老房装“嫩”
刘先生看到一则中介广告，称有套三室二厅98平方米的房屋，1999年建造，报价26.8万元。刘先生觉得价格、面积、新旧程度均较为合适，当天便赶到中介机构，付了5000元订金，签订了购房合同。
但时隔不久，刘先生调查发现，该房屋是1993年建造的，与实际房龄整整相差6年。得知这一情况后，刘先生赶到中介机构，要求退房，退回订金。但中介机构认为，合同本身没有错，且刘先生不将情况了解清楚就签合同，本身也有过错，即便要退订金，也只能退一半。双方陷入僵局。
此类情况并非个别现象，尤其是一些老小区住房建造年代较早，在办理房产证时，并没有注明建造年代，从而给卖房者有机可乘。如果卖房者与中介机构串通，故意提供不真实情况，那购房者只能钻套了。因此，购房前，千万不要冲动，尤其是签合同前，一定得了解所购房屋的实际情况，对房龄有疑问，可向中介机构提出申请，或在合同违约中注明。
陷阱二：夸大宣传
张先生一直打算购买一套10多万元左右的自用住房，他到一家中介机构看房讯，中介向他强力推荐的是一套60多平米的住房。尽管张先生觉得要价20多万贵了些，但中介以非常诱惑的言辞说服了他，并当场签下了购房合同，付了2000元订金。但当他实地看房后，发现该房屋面积小，且采光不足，有的房间大白天都要开灯，便不想再买。找中介协商未果，只得到房管局投诉。在房管部门的协调下，张先生终于拿回了订金。
房地产中介机构随意夸大所售房屋的情况确实存在，一些中介机构在收了卖房者的好处后，不顾事实乱吹，或是死磨硬泡，缠个没完，使购房者“入套”。因此，消费者买房时，耳朵根子一定不能太软，万一入了套没法解决，那就该及时找相关部门维权。
陷阱三：信息不对等
王某在房屋中介机构人员参与下，签下合同，购买北市区一处住房。他原本以为，中介机构会为其办理贷款，不用他自己操心。哪知，中介压根没帮他办，时间一长，拿不到钱的卖房者来气了，提出要调价，谢某自然不肯，双方为此发生争执。王某认为，是中介机构提供的信息不对等，没有说明办理贷款的相关情况，才会发生这种误会的，因此，错在中介机构，卖房者的损失应该由中介机构来承担。
中介机构信息不对等的情况时有发生，一些中介机构为了将长时间脱不了手的房屋处理掉，在信息上作了手脚，只提供对其有利的信息，让购房者无法及时全面了解情况，尤其是一些贷款方面的情况，一些中介机构故意不明示，让购房者一头雾水或者吃亏。
二手房杀价方法（黄先生，置业顾问）
中介机构抓住买房者的心理，希望通过各种手段的宣传使房价上涨，在买房时一定要记得砍价。可以采取下面的方法：
1、多到几家房产公司和楼盘去看，多比较，不要过分相信销售人员的一面之词。
2、要买现房，不要买期房，因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间，希望能够成交。而且现房房屋质量可以观察，选择性更强。
3、针对房产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价，先杀25%―30%，可能他们会说你乱砍价，不要理会他们，你只要留下自己的电话号码，他们会打电话找你的。现在是买房市场，应该是买房者说了算才对。
另外，要多走几家，因为买房是一辈子的事情，杀价25%得到一套房子是值得的。
买二手房合同范文第5篇
2006年12月，李小姐通过北京某知名中介公司买了套二手房，房主是位老太太。交易过程中，李小姐和中介公司签了份居间合同，由中介全权相关手续，李小姐只在最后签合同时见过老太太一次。
当李小姐钱款付清，拿到了房产证之时，她却莫名奇妙地收到一张法院的传单，她非法占用房屋，要求其归还或交还房屋款。原来，老太太早在2006年6月份就已立下遗嘱，死后将房子留给其弟弟；半年后，老太太因神志不清一直住在医院。委托中介公司把房子卖给李小姐的，其实并不是老太太本人，而是其养女；当初在买卖合同上签字的，也不是老太太本人，而是其养女让她婆婆冒充的。法院最终判李小姐当初的房屋买卖合同无效。
这是北京天如律师事务所接到的一个棘手案子，事务所主任孙律师告诉记者，目前李小姐正准备中介公司，整个纠纷是由中介公司当初在签订居间合同时，未尽其职责，对卖方的真实性没有进行认真审查造成的。
不断走高的房价使二手房成为购房人尤其是初次置业的年轻人的首选，尽管有不菲的杂项费用（约为房款的10%，其中包括税收、中介费等等），但正如购房者龚先生列举出的理由：“现在现房本来不多，买二手房能看到实物、不用看沙盘，听开发商画饼，住的方便不方便问问周围邻居就好，而且省得装修那么麻烦。”二手房的交易日益火爆，从一线城市大街小巷铺开的中介公司门面可见一斑，就京城来说，最近两年，北京的二手房每年的交易量都超过7万套。
但相对于新建商品房买卖来说，二手房交易风险较高，其具有操作不规范性、过户手续繁杂、交易双方多为个人等特点。记者通过采访银行、中介及房屋买卖双方时注意到，由于二手房有的使用时间比较长以及和卖房人之间信息不对称，不少投资者对购买二手房还是比较谨慎。正确认识二手房交易中可能存在的风险，对于有意出售或购买的双方来讲都十分必要。购买二手房要注意哪些风险呢？通过对采访链家房地产高级顾问叶先生和北京天如律师事务所的负责房地产交易的孙律师，记者发现二手房交易至少存在五项常见风险，而通过对这些风险的防范，购置二手房会更加顺利。
二手房性质的瑕疵：
1、房产权利有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。2、房产已被出租。买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。3、买方购买准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。
风险防范：
购房者在投资之前，首先要验看该房的产权证正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。
其次，要了解该房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。
再次，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。
最后，尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权，弄清该房有没有共有人、产权有没有抵押等情况，这样就可以使购房人免受不必要的损失。
审查产权证时，应注意到以下几方面：
1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
2、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。
4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证，基本是1998年以前取得的，而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。
此外，购房者还要注意：在房屋买卖交易完成的同时，应要求卖方及时协助自己到房地产管理部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。
如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。
卖方资质上的瑕疵：
1、卖方并非产权证上的所有人，也没有所有人的授权。2、卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意，前面李小姐遇到的就是这方面的问题。
风险防范：
要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。因此，产权人是一人以上的，一定要有委托书，而委托书最好是经过公证的。
南京市有一个三口之家，儿子为了谋取不义之财，瞒着父母把房产证和私章偷出，同时还伪造了委托书，将房子卖出。事情败露后，买房人既搬不进，也讨不回钱。像这种情况，如果在事先能查明，完全是可以避免的。
其次，与业主约定迁出时间。专业人员认为，由于历史原因，譬如前些年的房改房，除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权，但法律规定他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出的条款，这样买房者可以主动些。
二手房价格上的瑕疵：
1、二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2／3左右（具体视房子时间而定），过分高于此价格将存在贬值的风险。2、二手房售价中计算了违章搭建部分的价款，但实际上这部分面积并未载入房产权证。3、二手房存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。
风险防范：
价格问题是二手房交易中的重要问题。卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，因而差价不大；而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实，二手房估价则应从几个方面具体分析。
房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，此外，楼层、朝向、平面布局等对价格也会产生相当的影响。
环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。
另外，地区居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否独立封闭等也会对房屋价格产生较大影响。
去年8月份购房的丁小姐于去年11月底与业主办理完过户手续。当丁小姐拿到新的房产证准备开始过自己新的生活时，物业公司上门来收供暖费和物业费了。拿到单据后丁小姐傻了眼。原来该房屋原来的业主拖欠了近两年的供暖费和物业费，全部算下来有将近10000元。丁小姐拒绝交费，并打电话与原先的业主联系，可是业主拒不接电话。打电话找中介公司要求解决，中介公司却称，房屋交易已经完毕，交易过后所有的事情都与该公司无关。由于全部房款早已支付给原先的业主，无法从中扣除前业主所欠费用，并且房产现在也已经变更为丁小姐名下的产业，因此丁小姐只好自己承担了全部的物业供暖费。
购买房屋一定要有正规的物业交验过程，并且不要一次性支付全款给业主。先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后再支付剩余房款。如“我爱我家”公司，就会协助购房者与业主双方在房屋现场进行物业交验，并要求双方在交验当天填写《物业交验单》，确认签字无误后才会代购房者向业主支付购房尾款。
二手房质量上的瑕疵：
1、住宅本身的质量瑕疵。如存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。2、相邻关系上的瑕疵。如邻里之间存有公用面积纠纷、原居住人存有过度复杂的社会关系等。
一些购房者往往只看重房屋的地理位置和价格，而对于房屋质量问题却很少关注，也往往因此出现很多在房屋成交后才出现的漏水缺电情况。
风险防范：
购房者一定要对房屋质量仔细验看，除了实地考察外最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。特别是需要小心检查屋内水、电、气等设施是否完好，查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬，观察屋内电线是否有老化的现象。购房者对简单的新装修更要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝，天花板的渗水痕迹等。
二手房交易过程的瑕疵：
主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗，以及交易过程规范的风险控制。
2006年8月，金先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以金先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是金先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，金先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。
从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。
风险防范：
对于金先生在交易时出现的这一问题，专业人士指出，二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。
1、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。
2、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。
买二手房合同范文第6篇
新房的价格持续上涨，居高不下，动辄每平米上万元的价格实在让人难以承受。于是很多购房者便把目光投向了价格相对低廉的二手房产上。但在目前尚不规范的二手房市场上，买房似乎成了“聪明人的游戏”，有许多陷阱等着你，如果眼不明、心不亮而又缺乏经验，那就只有等着吃亏了。
据北京市消费者协会透露，2006年12315投诉举报系统接收二手房消费者投诉1073件，占全年总投诉量的3.91%，而这其中绝大多数投诉案件的根源都在于消费者缺乏较系统的二手房消费常识，在二手房交易中无法保障自己的基本权益。
了解产权 不要买到抵押房
购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必须要考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。要确保房产安全无误，了解房屋的产权状况是必须做的。
刘先生通过中介公司看好了一套二手房，与之签订了房产认购合同，并向该中介公司交了10000元定金。根据合同要求，刘先生必须在两日内将申请贷款所需材料交给中介，才能办理相关手续。但是，由于担保人“个人收入证明”没能开出，刘先生与中介商量能否将房产证和土地证先拿到银行办理抵押贷款。谁知中介却告知他该房屋没有土地证，并解释说，没土地证没关系，不影响房屋居住和使用。
签订了合同的房子却手续不全，刘先生认为中介是有意欺骗，要求其返还定金，取消房产认购合同，并投诉到市消协。消协调查发现该中介所售房屋正在银行抵押，属违规售房。
刘先生只是损失了一部分定金，有同样遭遇的林先生却把房款都搭上了。他去年底在北京通州区选中了一套二手房，按照与卖方的约定，签订了《房地产买卖合同》并办理了公证，随后，他向国土局办文窗口递交了《房地产转移登记申请表》，并向卖方支付了全部购房款。20个工作日以后，林某带上回执去窗口查询，却被告知房产在交件后第10天被法院依法查封，不能办理转让手续。林先生只得踏上追讨房款的漫漫征程。
二手房转让面临的主要法律风险就是所转让的房产权利是否完整，是否存在出租、债务、查封、抵押或其他限制转让的情况。因为在合同签订后，向国土房产部门提出产权转移申请，直到国土局审核完毕，并发给房产证之间需要一段时间，目前一般为21个工作日，在这段时间可能由于卖方的债务原因造成房屋不能转移，如法院的查封。对于买方来说，这种风险很大，有可能房钱两空。
理财提示 要了解房屋产权状况，购房人要做到以下几步：
第一步是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，包括原房主是谁、档案文号、登记日期、成交价格等。
第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。
另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。
物业交验 别掏不该掏的钱
大多数购房者都认为房子的产权过户做完了，买房的事也就完成了。其实不然。路先生的买房经历或许可以让你有所警惕。
2006年3月，路先生通过中介公司购买了一套二手房，并于5月中旬办理完过户手续。过户之前，路先生觉得那家中介公司一直非常热情，不论是推荐房屋、约自己看房，还是最后的买卖双方见面签合同、谈价格，都没有出什么太大的乱子。相对于那些见诸报端通过中介买房上当受骗的案例，路先生暗自庆幸，觉得买房并不像媒体所说的那样陷阱重重。
拿到新的房产证，路先生的心踏实下来。装修、搬家、买新家电，一切都准备就绪。正当路先生准备安安稳稳过自己新的生活时，物业公司却找上门来收供暖费和物业费了。
拿到单据一看，路先生傻了眼。原来，该房屋原先的业主拖欠了近两年的供暖费和物业费，全部算下来有将近7000元。这可是一笔不小的费用。路先生拒绝交费，并打电话给原先的业主联系。可是业主拒不接电话。打电话找中介公司要求解决，中介公司却称，房屋交易已经完毕，交易过后所有的事情都与该公司无关。由于全部房款早已支付给原先的业主，无法从中扣除前业主所欠费用，并且房产现在也已经变更为路先生名下的产业，因此路先生没辙，只好自认倒霉，承担了全部的物业费和供暖费。
与路先生相比，唐先生的做法高明一些，但仍留有隐患。2006年10月，唐先生委托中介买了一套二手房，一家人年后正式入住时，突然被该小区物业公司告知：该户自1998年至今没交物业费，如果续交，必须把前9年费用补齐。唐先生暗自庆幸，幸亏自己签合同时留了个心眼。原来，去年他与中介签购房合同时，原户主告诉唐先生和中介，小区没有物业费。当时唐先生不放心，提出写个字据。于是双方在交接单上注明：2006年10月以前的物业费由原户主承担，2006年10月以后的由买方承担。在中介见证下，双方签了字按了手印。不过，物业公司告知他原户主拖欠了1000多元物业费时，唐先生还是有些后悔，因为自己当初在买房时，没到物业公司了解原户主的相关情况，增加了不少麻烦。现在为了这1000元打官司有点太不值得了。
理财提示 完整意义上的房屋买卖应该包含正规的物业交验手续。目前市场上许多不法中介为了达到快速成交的目的，通常都不会告诉购房者物业交验的必要性，更不会去协助购房者与业主双方完成物业交验。对此，消费者在二手房交易过户时，一定要有正规的物业交验过程，应注意在转让合同上写明水、电、公共设施、设备及相关费用的交接手续，防止出现欺诈隐瞒、疏漏等不利于维权的情况。
另外，购房者最好不要一次性支付全款给原业主，最好先支付部分房款。物业交验时，购房者和业主双方最好一起到房屋现场，并在交验当天一同填写《物业交验单》，确认签字无误后，购房者才向业主支付购房尾款，以免吃亏上当。
提防中介 防止定金打“水漂”
上海的林先生和女朋友的家都在外地，结婚买房时，因为手头不宽裕，就选择了二手房。他们委托的中介公司推荐了杨浦中原地区一套二手房，60多平米售价30多万元，他们与介公司签了意向金协议。协议约定：“购买意向得到出售方签字确认之日，意向金全部转为定金……如果买卖双方房地产买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费1万元。”林先生当时想，这套房他已决定要了，房主也是存心要卖的，这1万元就等于提前交了定金，也没什么损失。
但林先生后来才知道，那套房子的现有户口不能迁出去。想到自己家的房子却要挂着陌生人的户口，不知道往后会有多少麻烦，林先生就不想再要这套房了。但当他向中介公司要意向金时，对方说，根据意向金协议所约定的内容，这1万元作为服务费，不再归还。林先生也曾经想过用法律手段讨回意向金，但咨询了好几位律师，都说赢这场官司的可能性很小。他在网上查询时，也看到类似情况都是买家输官司。林先生这1万元就此打了“水漂”。
北京的左先生也遇到了这种倒霉事。今年年初，他与某知名房产中介公司通州华兴园店签订了购买通州区翠景南里西区一栋二手房的合同，并交了1万元押金及9100元费。该店业务员承诺很快就能让他住上房子，但此后半个多月始终没有音信。随后左先生得知，该房主根本未将房子委托给该公司，而且房子已卖与他人。左先生多次找中介要求解决此事并退款，还在2月7日签订了退款协议。但该店却一直以没钱为由拒绝退款。这让左先生进退两难。
理财提示 购买二手房时，买主常会碰到这样的事情：其支付一定定金供中介方与出售方谈判，而在协议里，没有对一些可能影响买卖的情况，如维修基金、户口、房屋交付等做出约定，但是却约定了违约责任。因此，建议买房者应该提高保护意识，细读条文，慎重签约，避免落入合同陷阱。
房屋质量 避免质次价高
前年年底，邱先生经人介绍买了一套二手房。当时中介和房主都说房子质量好、小区管理好……但住进来后才发现根本不是这样。
首先是小区安全，住进来第一个星期，邱先生放在楼下的自行车就被偷了，他跟物业公司说明了情况，但物业公司也不管，他只好自认倒霉。最令人气愤的是，邱先生家里用的自来水一直有杂质。他问了自来水公司，对方说是房子旧，水管老化了。他当初买这套房时，房主说是只住了8年，后来才知道是12年了。邱先生要求物业公司更换水管，物业公司却说必须经过整幢楼所有居民的同意，但一些人因为自己家水管没问题，一直不愿意换，无奈之下，邱先生只好自己去买净水器，但这样的水喝着总是令人不放心。
彭女士遇到的情况就更隐蔽了。她2006年买到了一套二手房，因为看房的时候比较匆忙，因此她没有多加细看就签了合同。等到办理完过户手续，卖家将家具搬走，彭女士再次来到房间时，才发现原床底的地板有裂缝，卫生间的排水系统也已堵塞。彭女士于是找到中介，认为中介此前就知道这些问题，但并没有提醒自己，应当负有一定责任。但中介公司以彭女士没有看好为由，屡屡推脱责任。
理财提示 一般购房合同会约定，买方已被邀请看房，并同意以房屋的现状进行交易。因为邱先生和彭女士的疏忽，没有发现房屋的质量问题，如果不属于重大质量问题，卖方也未故意隐瞒，彭女士只能自己委托他人修复。
买二手房，查验物业管理的水平和追溯旧房的历史，也是必做的功课。物业管理是否规范，房屋质量有没有问题，这些都与生活质量息息相关。如果邱先生和彭女士买房前能认真看看房子的结构，或者问问周边邻居，就不会遇到类似麻烦。除了到现场外，还要想办法问问对方卖房子的真正原因、水电煤气供暖或其他公共设施的情况以及是否由于违章装修改建而存在隐患等，以免购买后再生枝节。
弄清税费 避免引起争议
2005年5月，杨小姐通过中介购买了深圳市宝安区丰泽湖花园一套价值52.5万元的房子，并交了1万元定金给卖方。因为6月1日起购买未满两年的房子要交营业税，于是买卖双方经过协商，大家分摊约1.4万元的营业税，其中卖方承担约1万元。但后来因买卖双方发生矛盾，房价也上涨了，卖方决定不卖，于是杨小姐把卖方告上了法庭。
林女士于2006年6月从其朋友处以受赠形式获得住房一套，私下支付了购房款38万元。2006年11月，“受赠”住房涨价，林女士欲转让房屋赚取收入，但得知国家政策规定必须据实缴纳20%的个人所得税。因林女士的房屋是受赠的，无法扣除相关成本，需全额缴纳营业税、印花税、契税等，各种税费合计，比正常过户的税费要高出许多，由此增加了更多的经济成本。
理财提示 很多人是第一次买卖房产，所以对要交的税费并不清楚。而中介的买卖合同各家都不相同，有些列了税费，有些则没有。所以买卖双方在签订协议时应该注意看清楚税费列单和谁承担税费，同时列明：如果遇到新政策出台，就按照政策规定税费，该由谁承担就由谁承担。
买二手房合同范文第7篇
摘 要 随着市场经济的蓬勃发展，我国二手房交易市场近年来一直呈蓬勃发展势态，二手房交易量不断攀高，但比较于相对成熟的新房交易，二手房交易由于市场的不规范，法律法规的滞后，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易风险。本文针对二手房交易过程中经常出现的一些问题，进行简要的分析，提供相应的措施，减少风险的发生。
关键词 二手房交易 共有 按揭 抵押 中介
房地产市场通常将新建房屋的首次交易称为一手房交易，经过首次交易的房屋再交易成为二手房交易。从广义上讲，二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等。狭义上讲，二手房交易仅指二手房的买卖交易。本文讨论的是狭义的二手房交易，即二手房的买卖交易。
一、共同拥有产权的二手房交易
我国《民法通则》规定：共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，购房人应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，购房人应注意这些签字的真实性。同时还要注意是否所有的共有人一致同意转让该二手房。除未成年人的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须出具授权委托书。该授权委托书应是经过公证或律师见证过的法律文件。
此外，还有夫妻共有的二手房交易。根据《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间的共有财产，在婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。因此夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效。
二、已有银行按揭的二手房交易
随着时下炒房热的发展，炒房人中按揭买房的情况并不鲜见。或者是二手房主将已经全额付款的房产申请了银行抵押。因此在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证及原开发商的“五证”。如果二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。
在此类的二手房交易中，买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行同意。如果买方能一次性向卖方付款，由二手房主一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，应申请贷款银行配合卖方解除房产的抵押登记，以便买卖双方办理房屋的产权过户手续。
三、已经设定抵押的二手房交易
根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。买方在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查，然后与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件即抵押权人在转让协议上签字。转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。
四、进行拍卖房产的二手房交易
在此类情况中购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用如物业管理费、水电费等，拍卖机构一律不予过问。所以购买拍卖房产的投资人在应拍前应先了解被拍卖房产的有关情况，及时与拍卖公司、债权人及物业公司协商。
五、已有租赁的二手房交易
买家须实地查看卖家房屋有无出租。如果二手房出售前已经有租赁，那么在租期内在同等条件下，租赁人享有优先购买权。如果租赁人放弃优先购买权，卖方在得到租赁人出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖方不告知租赁人房屋出售的情况而擅自卖给他人，则租赁人有权向法院主张其买卖行为无效。对于购买人而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有租赁情况以确保交易的安全性。
六、已挂入房地产中介的二手房交易
随着二手房市场的空前活跃，房地产中介机构如雨后春笋般的不断涌现。由于房地产中介行业准入门槛低，从业人员的素质参差不齐，公司管理不规范，市场监管处罚力度不到位等原因，经常出现中介机构利用买卖双方信息不对称，收取不合理费用；模糊中介服务委托合同条款，欺诈买方或卖方，获取不当得利等事件。因此购买在房地产中介登记的房产时，要尤其慎重。因此购房人通过中介购房时一定要提高警惕，要选择信誉好、规模大、有资质的中介公司。审查其“三证”即工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书及经纪人注册执业证。尤其要注意查看备案证书的有效期和地址与实际是否相符，经纪人的执业单位和执业证是否一致。同时购房人买二手房要明确其应承担的费用。一是房款，要注意同卖房者当面谈价格、订合同，避免中介公司从中吃差价。二是中介佣金，注意向中介索要正规发票。三是向相关部门缴纳的税费，主要有财政部门收取的契税、房屋登记费，税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税，房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费，银行按揭产生的费用等。
参考文献:
[1]刘先勇.房地产买卖与租赁.时代出版传媒股份有限公司.黄山书社.2010.
[2]雷兰.二手房交易法律纠纷及风险防范.中国建材工业出版社.2007.
[3]陈文.如何防范房地产买卖中的风险.法律出版社.2004.
买二手房合同范文第8篇
【关键词】二手房交易 阴阳合同 法律效力 危害
阴阳合同又称黑白合同，是一种典型的交易现象，它是指在交易过程中，交易双方基于某种利益考虑，同时作出虚伪表示和隐藏行为，签订对双方主要权利义务关系规定不尽相同的一阴一阳两份合同，以阳合同进行备案登记以应对监管，以阴合同代表真意实际履行，以达到规避政府监管、偷逃税收等目的。
近年来，在二手房交易市场中，交易双方签订阴阳合同的行为屡见不鲜。有数据显示：2010年北京二手房总成交量为19.65万套，其中约有13万套存在着以签订阴阳合同偷逃税款的现象。
一、出现原因
二手房交易中需要以房屋交易价格为基础，向国家缴纳包括个人所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税等税种在内的税负。该税负金额通常不小，构成了除房屋买受价格外的一项重要支出。部分二手房交易双方为了降低交易成本、减少应交税费而选择了签订阴阳合同，将阳合同用于向行政管理机关备案登记及缴税，将阴合同用于实际履行。在实践中，阳合同中的交易价格往往从区域指导价格填起，通常被人为写低，而阴合同体现买卖双方的真实成交价格，用于交易双方结算及付款。
二手房交易区域指导价格是由相关行政管理机关根据区域房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等因素综合计算出来的，是一个区域房屋交易的最低计税价格，只要交易双方的合同成交价格高于这个指导价格，所交易二手房屋就可以进行过户登记。过低的区域指导价格与市场价格之间的巨大鸿沟为阴阳合同的产生及出现提供了空间及动力。过低的二手房区域指导价格的出现有其深层次原因：首先，二手房区域指导价格调整严重滞后。出于宏观调控房价的考虑，行政管理机关不愿意随着年年看涨的通胀率调高指导价格。近年来我国房价上涨过快，房价高昂，引起了巨大的社会矛盾。如果行政管理机关调高指导价格则就是给出了推高房价的信号，是与维护社会稳定反其道而行之。其次，二手房区域指导价格与基准地价及拆迁成本挂钩。行政管理部门及增量房开发商为了维护自身利益必然对及时调整指导价格和能够反映市场价格的指导价格投反对票。最后，市场价格难以确定。市场价格制定是二手房区域指导价格的基础，然而，决定某一具体二手房市场交易价格的因素众多。行政管理部门难以考虑穷尽全部影响因素。而房屋买卖中又不能对房屋价格进行强制性评估，如果二手房交易双方不选择房屋价格评估而直接选用区域指导价格，则会导致价格偏差的结果，为阴阳合同提供了空间。
二、法律效力
对阴阳合同进行法律分析的关键在于阴阳合同的效力问题。只有明确阴阳合同的效力问题，才能更好地指导司法实践，规范交易参与人行为。
笔者认为，阴阳合同应当被看做两个独立民事法律行为的联立，以此为出发点，分别讨论这两个民事法律行为是否各自有效，即阴阳两个合同是否各自有效，从意思表示、是否违反法律强行性规则等多个方面来全面地分析问题。
分析阴阳合同问题应该从虚伪表示及隐藏行为入手。阴阳合同即分别是隐藏行为及虚伪表示的体现及后果。虚伪表示又称为“双方虚假行为”，指表意人与相对人通谋而为虚假的意思表示。虚伪表示含有如下要件：首先，须为有相对人的意思表示（否则不能形成“通谋”）;其次，须表示与真意不符;最后，须表意人与相对人通谋。所谓“通谋”，指表意人与相对人互相故意为非真意的表示。虚伪行为产生如下效力：在当事人之间，因当事人无受其约束的意思（无法效意思），故虚伪表示无效。换言之，虚伪表示之当事人一致的意思就是该意思表示不发生效力，当然应无效。即是说，阴阳合同中的阳合同当然应无效，属于无效合同。而对于阴合同的效力则需要进一步分析。隐藏行为指隐藏于虚伪表示中依其真意所欲发生的法律行为，其与虚伪表示如影随行。隐藏行为含有如下要件：首先，表意人具有真实的意思表示;其次，表意人另外作成虚假行为;最后，以虚伪行为隐藏真实的意思表示。隐藏行为的法律效果是：首先，虚假行为无效;其次，被隐藏行为不因被隐藏的事实而无效，其是否有效，应适用关于该行为的规定。即是说，被隐藏行为可能是有效的，也可能具有效力上的瑕疵，也可能因违反了法律的强行性规定等原因而无效。于阴合同而言即是：阴合同不一定是无效合同，也有可能是可撤销合同、效力待定合同甚至是有效合同。
总结来讲，阴阳合同中，阳合同因缺乏真实的意思表示而无效，阴合同的效力因其是否违反法律的禁止性规定的不确定性而无法确定，只能在实践中具体问题具体分析：如果阴合同违反法律的禁止性规定，则阴阳合同总体均无效，否则就是阴合同有效，阳合同无效。如果登记机关已经对阳合同进行了登记公示，则应当按照《物权法》第二十一的规定认定为登记错误，需要进行更正。
因此，在二手房交易所签订的阴阳合同中，阳合同无效，而阴合同由于是基于买卖双方真实意思表示而签订的，签订主体适格，且没有违反国家法律强制性规定而应当是有效的。
三、产生危害
在二手房交易中签订阴阳合同会产生导致国家税收流失、破坏交易安全、妨碍宏观调控等危害。
二手房交易中买卖双方需要缴纳的税负主要有：个人所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税等，综合税负约为10%，这些税种所征税额或者直接以房屋交易价格为计税依据或者与房屋交易价格密切相关。为了维护自身经济利益，交易双方往往选择将阳合同中的房屋成交价格写为远低于阴合同中的成交价格，以达到偷逃税费的目的。在二手房交易中签订阴阳合同倒致了国家税收的流失，侵害了国家的利益。
于交易安全而言，二手房交易中签订阴阳合同易引发房屋买卖纠纷。以下例说明：张女士与李先生签订了《房屋买卖合同》，约定张女士将其所有的一套房屋作价166万元转让给李先生。为规避房产交易税，双方同时又签订了一份补充协议，在该协议中，房屋成交价格变为了32万元，房屋内家具、家电、装修等作价134万元，总价仍为166万元。谁知合同还未履行，李先生却以存在重大误解为由提讼，主张仅按32万元购买房屋，不再购买作价134万元的家具、家电及装修。如果李先生的诉讼请求得到法院支持，张女士将蒙受重大经济损失。幸运的是，法院经审理后认为，根据面积及区位计算，涉诉房屋市价明显远高于32万元，正常的市场交易环境下，理性的出卖人不可能将房屋以32万元卖出，因此，补充协议（阳合同）缺乏意思表示一致，且该补充协议的目的为偷逃税收，属于以合法手段掩盖非法目的的合同，应认定为无效。法院对李先生的主张不予支持，张女士免受了重大经济损失，避免了吃哑巴亏的尴尬局面。
近年来，我国房地产市场持续火爆、房价节节攀升的现实状况带来了严重的社会问题，房地产市场需要进行宏观调控。国务院出台的《五项加强房地产市场调控的措施》规定二手房交易征收20%的个人所得税。为逃避重税，阴阳合同大量出现，妨碍了国家的宏观调控，使国五条关于征收20%所得税的规定成为了一纸空文。
四、相应对策
（1）制定科学合理的计价体系，建立与完善二手房交易计税价格核定评估机制。房屋行政管理部门应完善二手房成交价格申报实施细则，严堵漏洞。在二手房区域指导价格方面，应建立信息数据库，对数据及时更新，客观反映市场变动状况，提供科学合理的计税价格依据。对于成交价格明显不合理的房屋实行强制评估。
（2）加大对二手房买卖中介的监管，对参与阴阳合同的中介进行惩罚性处罚。出于促成交易、获取佣金等目的，部分二手房买卖中介不仅帮助交易双方签订阴阳合同甚至提示、指导、怂恿、教唆交易双方签订阴阳合同。对此现象，目前仅有一些地方政府规章、部门规章加以规范。这些地方政府规章、部门规章的法律位阶过低，难以起到规范二手房交易市场的作用，应该考虑出台国务院条例加以规制，明确给出监管细则及惩罚性处罚办法。
（3）加强对二手房交易双方的守法教育。经济人的本性是趋利避害，这本无可厚非，然而也应当以法律为边界。交易双方参与民事活动首先应该遵循诚实信用原则，履行依法纳税义务。房屋行政管理部门应通过报纸、广播、电视等媒介向二手房市场交易参与者传达法律信息，告知相关权利义务，提示二手房交易中签订阴阳合同的法律风险，使交易者提高是非意识及自我保护意识，自觉抵制在二手房交易中签订阴阳合同的做法。
参考文献：
[1]雍奇秀.“阴阳合同”法律问题浅析[J].法制与社会，2013，（8）.
[2]初丛艳.“阴阳合同”问题浅析[J].北京仲裁，2005，（1）
[3]胡勇军.签阴阳合同避税险些吃了哑巴亏[J].浙江人大，2013，（2）.
买二手房合同范文第9篇
流程一：房源搜索
房源搜索是购买二手房的第一步。这一步主要是通过朋友介绍、媒体广告资源和经纪公司或中介机构三大途径完成的。
要注意的问题：
1、朋友介绍房源的，很容易孳生依赖和过份信任，以致于易于在整个交易过程中放松警惕，甚至无书面协议或现金收条等证据留下，留下的只有麻烦。
2、通过报纸、网络媒体等广告资源、更多的是网络自发信息寻找房源的，由于广告内容非常混杂，务必认真识别相关信息的真实性，可以先查清信息来源的个人身份或中介资质，谨防受骗。
3、委托经纪公司或中介机构购买的确省时、省力、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，并签订好能控制机构的委托合同，对费用要约定清楚，特别要注意定金的约定，因为有很多购房人反映，房没买成，定金却难以收回，还有很多公司在约定费用之外随意乱收费，购房人苦不堪言。
流程二：实地看房
选择好目标房源后，需要亲自到现场对房子的户型、结构、面积、大概位置、小区环境等结合承受能力作实地考察，并且一定要与产权所有人亲自面谈，初步了解房屋的产权性质，对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。中介机构一般在合同签订前是不让双方直接接触的，更要谨防中介欺诈。
流程三：背景调查
这一步至关重要，但在网上流行的二手房交易流程中却没有这一步，这是在决定购买还是不买的重要依据，是合同签订前的必备程序，如果自己无法完成，可以聘请律师辅助您作背景调查。背景调查的内容为：
1、在房管行政部门调查相关房屋的产权，查明该房屋产权是否有瑕疵，两证是否齐全，有无抵押等情况。如果有抵押，可能该房屋会因偿债而被强制执行，您购买的房屋可能被转移给第三人。谨防假证和房产材料。
2、落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。由于各类房屋因性质不同，交易的条件也会各不一样。有的单位福利分房，原合同规定不得对外转让，或者补齐单位差价款后方能转让；有的是相应行政法规直接规定交易条件，所以，还要咨询专业人员或律师，弄清楚您所欲购买的房屋的交易法律限制，和办理过户可能缴纳的各种税费。
3、落实好房屋共有情况，以及出卖人的权限，有无其它共有人书面售房同意书或授权委托书，不然，待您房款交出去以后，其他共有人请求法院确认买卖合同无效，那就风险太大了。
4、房屋土地使用权证确定的土地使用年限也是要注意查看的内容，不然您以同样的价格购买少于别人所购买房屋土地使用权20年的房屋，您瞧多亏呀。
流程四：谈判签约
背景调查清楚以后，决定购买的房屋时，重要的事情就是签订合同了。而合同签订的过程是一个双方协商的过程。合同要尽可能详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、过户税费分担情况、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。合同草拟好后，一定要请律师审查一下，作适当的修改后方可签字成立。超级秘书网
由经纪公司买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
流程五：产权过户
签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续；交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件；按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请；买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
买二手房合同范文第10篇
关键词：二手房市场，现状，问题。
Abstract：With the rapid development of the real estate market, new housing prices soaring, more people look to invest in a second-hand housing market, but because of the policy, industry standards and other factors, Chang chun City, the second-hand housing market is still a series of problems. In this paper, based on analysis of second-hand housing market situation in Chang chun City, pointed out that the problems of second-hand housing market, and propose specific solutions.
Key words:Second-hand housing market,status,problems.
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1.引言
房地产行业是我国国民经济的支柱产业之一，房地产市场的健康发展对促进我国的国民经济发展、维护社会的和谐稳定起着十分重要的作用。近几年，随着我国房地产行业的迅猛发展，房价节节攀升，很多购房者对于居高不下的一手房价格“心灰意冷”，转而将目光投向了比一手房价格低的二手房市场。长春市的二手房成交量也不断创出历史新高，呈现蓬勃发展的态势。但相比于较成熟的一手房市场，二手房市场对政策过于敏感，面对此起彼落的针对楼市过热出台的多项严控政策，2011年长春市的二手房市场略显平淡，二手房交易小幅下降。全年二手房成交3.5万套，成交面积359.6万平方米，同比下降6.8%；成交金额64.3亿元，同比下降2.4%。其中：二手住房成交3.3万套，成交面积268.7万平方米，同比微长1.3%；成交金额36.6亿元，同比下降15.7%。与新建商品房销售的存增比为0.46：1，两者之间还没有形成良性的互动效应。长春市的二手房市场亟需利好消息的促动。
2.长春市二手房市场的现状分析
2.1二手房成交价格依然不低
根据长房置换的数据统计：长春市二手房市场2011年的成交均价为5835元/平方米，最高的是朝阳区，交易均价达到6242元/平方米。二手房价格并未因多项的调控措施出现较大的波动，市场的整体价格依然以平稳为主。从数据中也不难看出，长春市的二手房价格相对于新建商品房价格来说，依然不低。
2.2二手房成交量萎靡不振
在众多调控政策下，全国各地的房地产市场都出现了不景气的情况。此时，绝大多数的购房者更看重的恰恰就是价格，以住关注的小区地段、周边配套设施的完善程度、房间格局、是否装修、物业服务等，现在都很难成为购房者考虑的重点。当前长春市二手房交易量萎靡不振、持续走低与价格居高不下存在很大的关系。
2.3市场供应量接近历史高点
相对于平淡的二手房成交量，二手房的市场供应量却没有明显的萎缩，目前长春市的二手房待售房源仍然充足，特别是通过中介机构待售的房源更是积压很多。据估算，当前长春市的二手房市场房屋存量已经接近历史高点。原因主要有以下几个方面：首先是新建商品房价格仍然偏高，并未有实质性的降低，对于一些准备购房者而言，这样的价格仍然是望而生畏；其次是二手房交易税费太高，动辄几万甚至十几万的交易税费，导致很多购房者望而却步；此外，一些计划购买二手房的资金充裕的买者又被限购政策拦住了前行的脚步，而那些资金不足的买者又因为银行按揭贷款政策持续收紧，无法贷款而买不了房子。众多因素综合作用起来，导致了长春市的二手房市场盘子很大，但成交量却不理想。
3.长春市二手房市场目前存在的主要问题
3.1阴阳合同还普遍存在
阴阳合同是一个历史遗留问题，涉及业主、客户、政府税收平台、中介四个方面，其中社会税收结构占据主导地位。即市场上阴阳合同产生的一个重要原因就是交易税费太高，造成房屋买卖双方不能接受这样的高税率，然后才通过阴阳合同避开高额缴税。其实阴阳合同并不是中介要去做的，主要是因为业主或客户的要求，毕竟客户都想买到便宜的房子，业主也想放盘多赚钱。这也正是目前想杜绝阴阳合同的一个瓶颈，要解决这个瓶颈问题，政府应该在税率这方面进行完善和科学的改革，把税率调整到一个买卖双方可以接受的心理范围，只有这样才能更有利于二手房市场和谐稳定的健康发展。
3.2中介行业还不够规范
二手房市场的很多行为都涉及到利益与诚信，利益与诚信的诱惑考验着每一个从业机构和从业人员的专业性，而且这个行业完全由民间资本参与，是一个完全自由竞争的行业，所以现在行业里有很多不规范、不尽如人意的地方。长春市目前的行业专业性不高，主要表现在服务不规范造成许多不诚信、恶性竞争、哄抬房价、欺诈等现象不能彻底根除。虽然国家人事部要求从业人员要获得全国的经纪人资格，但对于大多数的从业人员来讲，考取这个资格证书比过去中状元都难。长春市从业人员获得全国经纪人资格的不到总人数的5%，每年参加考试的，全国的合格率都没有超过10%。也就是说行业的规范要想单纯依靠政府的法律或所谓的经纪人资格有一定的难度。
4.针对存在问题的解决措施
长春市应尽快实行二手房网上交易管理平台。二手房“网签”是指二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订房屋买卖合同、税费缴纳、选择交易资金托管及银行等全部在网上进行，整个二手房交易流程及各环节将更加透明。这一模式在北京、上海、广州、深圳等一线城市已实施，除了北京、上海、广州、深圳等一级城市，现在的省会城市以及二级城市，比如苏州，宁波等等都有网签开通的，今年4月1日南京市的二手房网上交易系统也正式上线运行了。
二手房实现网签后业主资质经过核实会更加可信，房源信息也更加可靠，便于买房人找房子更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。二手房交易过程将全部实现信息化，可以大大缩短买卖双方的交易时间。整个网签过程市民也都可以通过网上实时查询，获知二手房交易的办理进程。二手房交易信息上网后政府部门全程、全方位监控二手房的整个交易过程，可以有效地杜绝部分不良中介通过“阴阳合同”赚取不正当差价，解决房产中介一房多卖、交易不成佣金要不回等一系列问题，网签后，中介将不再接触现金，除定金以外的全部交易资金（包括佣金、首付款、贷款、房款等）都要进入监管账户，保证买卖双方资金安全，确保整个二手房交易流程及各环节更加透明，更有效的保障中介行业的规范。
5.结语
当前我市房地产市场致命的一个弱点就是二手房地产市场还没有被有效盘活，实际上一手房地产市场和二手房地产市场的联运对促进房地产市场健康发展起着非常重要的作用，加快发展二手房市场的最终目的是要促进房地产市场的流通，市场经济只有流通起来才有活力，大家的居住条件才能得到真正的改善。房地产一二三级市场的协调发展，是以三二一为序来推动的。即通过盘活三级市场存量，带动二级市场增量销售，并以此作为规范一级市场的基本依据，从根本上促进房地产市场走向繁荣。
参考文献：
[1]张玲.浅析长沙市二手房按揭业务的发展及存在的问题[J].中国房地产业，2011-8：8-9.
[2]刘淑芳.浅析二手房市场的现状及存在的问题 [J].活力，2010-3：28.
[3]张新宇.南昌二手房市场现状分析[J].大观周刊，2011-31：98.
[4]范丰丽.二手房交易中的法律问题研究[J].法制与经济，2011-8：102-103.
[作者简介]：董 晶(1978― )，女，汉族，吉林长春人，讲师，吉林大学项目管理专业硕士，一级建造师，房地产估价师；主要从事工程项目管理研究；单位信息：吉林建筑工程学院城建学院，吉林 长春 130111）