“物业革新”宜早不宜迟

最近几个月，物业管理纠纷再次成为社会热点，其中的过程奇怪曲折：业主有业主们的欠费理由，物业公司有他们的委屈，小区业委会难当大任(或干脆没有)，法院的强制执行又不得人心。

物管企业交替成导火线

我国物业管理行业从上世纪80年代起发展至今已经25年了，人们对物业管理的认识在不断发生变化。从一定程度上说，在追求功能、追求环境和追求文化之后，越来越多的人认识到，物业管理对整个住宅居住质量的提高是很有作用的。

但是，由于以及相关制度设计不合理等诸多原因导致了纷繁的物业纠纷，业主同物业服务公司之间矛盾层出不穷。

第一个业委会告赢物业公司的案例、历时3年之久的北京美丽园小区业主委员会对物业管理公司弹劾事件，使我们看到了中国住宅商品化过程中有关物业的所有矛盾。其中，“新旧物管企业交接难，已经成为物业管理纠纷的中心。”

一位朋友愤愤地说，住宅改革及住宅商品化本身没有错，但问题是对那些管理混乱、漏洞百出的物业管理的服务，业主很难对其解聘，交接工作非常艰难。

最近，新浪网做了一项名为“社区要实现业主自治还是要保留社区管家”的调查。这项调查的参与者达到了7690人。其中。84．19％的人认为“物业管理公司没有真正做到为业主服务”，76．04％的人认为“物业公司就知道收钱”。在“社区应不应该保留物业公司”中。66．83％的人选择了“没必要”。当问到“你认为业主自治可行性如何”时，84．71％的人认为“需要政府部门重视才可行”。这个调查表明：对现行的物业公司管理小区的模式，大部分人都不满，但是，绝大部分的人也明白：没有政府部门的支持，这个想法挺难实现。

物管企业交替呼唤退出机制

针对新老物业公司交接产生的纠纷。有关部门应该如何解决?对于老赖着不走的物业公司，难道就没有制裁手段吗?

物业管理协会资深物业专家张玉亭建议，行业协会应该对此建立企业诚信记录档案，并在媒体上对老赖着不走的企业公开曝光和谴责。有关管理部门应该对老赖着不走的企业加强制裁措施，或吊销其企业资质或彻底将其清除出市场。新旧物业公司交接就好比是一对离婚的夫妇，应该遵守合同约定的规定，好聚好散。如果前物业公司在公开招标中落选了，就应该拿出勇气按照规定时间退出小区。

上海陈海杰律师事务所认为。新旧物业公司的交替难问题，不仅是因为某些物业公司心态上的失衡，为新物业企业的进驻设置障碍；更主要的是因为相关立法的缺失，使得在发生原物业公司不愿退出历史舞台的情况时，除了寻求有关的行政部门进行协调，业主无法通过法律的途径来保障自己的合法权益。虽然国务院颁布的《物业管理条例》对物业公司交替作过一些规定，但实际上执行起来，由于没有规定相关的部门对他们进行强制执行的措施，致使老物业公司如果赖着不走，对其也束手无策。有关法律的进一步完善才是解决问题的最根本办法。

物管费包干制还是酬金制

炒掉物业是否最佳的解决物业问题的途径呢?有业内人士分析，从某一方面来讲，物业管理“包干制”是激化物业公司和业主矛盾的一大原因。据有关资料显示，广州、上海、北京的物业公司90％以上都是实行包干制。

所谓“包干制”，就是指在约定一定的服务内容和标准的前提下，业主向物业管理企业支付固定的物业管理费用，物业管理企业自负盈亏。但“包干制”本身存在一定的缺陷，从机制上来说，无论物业公司干多干少，干好干坏，收入都一样。同时，这种“量入而出”的行为，难免导致运作不规范的物业管理公司为节省开支而降低服务水平。

“包干制”的弊病使物业收费的另一条路一酬金制，受到业内的关注日渐增多。

酬金制的核心是“按实结算”，即物业管理企业是按照约定的比例或固定的数额提取酬金，预收的物业服务资金，除酬金外，其余全用于管理和维护支出，结余或不足部分由业主享有或者承担。

与包干制不同，酬金制要求物业公司公开成本，详细编制，每年1至2次公布全部决算执行情况。业主委员会要审核预算、检查物业所公布的决算细目。不但这种收费方式，要求业主需掌握一定的财务知识，对物业公司提交的年度账目进行审核，并且对现有的《物业服务合同》也要作出多处相应调整。

酬金制是否真的能够解决物业公司与业主关于物业收费问题的种种矛盾?物业管理行业协会的蔡兴发认为，酬金制的推行需要有商业化土壤，但是就目前的状况来看，我国物业管理市场发展还没有成熟到可以普遍推选酬金制的程度。

“职业化”是必由之路

物业公司的专业化和业委会的职业化将促使物业管理走上合理竞争和规范发展的轨迹。

2006年10月28日。全国举行第一次物业管理师资格认定考试。这是物业管理行业的一件大事，也是我国物业管理不断走向规范化、专业化和职业化的象征。这项制度的推出，无论是对物业管理的市场培育，还是现场管理的实务操作，都是十分有益的。虽然整个物业管理行业从业人员都达到职业化要求还有较长路要走，但是这一制度的实施，对提升物业管理人员的职业道德、服务水平、自律以及执行国家法规等都会起到促进作用。

业委会是业益的保障，同样需要具有职业化的水平。怎么监督?怎么签合同?怎么开业主大会?这是一份专业性工作。三石律师事务所主任律师沈伟明表示，《物业管理条例》明确规定了业委会的职责，从中可以看出，业委会的工作是有很强的专业性的。业委会职业化是一个方向。如果业委会成员全部职业化有困难，业委会的主任尽可能做到职业化。

但是复旦大学社会学系副教授桂勇认为，现在业委会走职业化道路还为时尚早。因为除了要求业委会成员具有专业性外，还需要存在一个专门的劳动力市场，提供这方面的专职经理人。目前，大公司的经理市场还不够成熟的情况下，不可能期望这么一个小的职业化的业委会成员市场很成熟呢?“如果没有5千至1万元薪水，我想是没有人会全身心地利用自己丰富的技能以及社会网络关系来为业委会服务，从而为业主服务。”

时下，“美丽园”新老物业交接已完成，但人们对其的关注似乎并不会停止。

新闻背景

“美丽园物业”事件聚焦

首次行业组织(物业管理协会)介入，并第一个业委会告赢物业公司的案例――美丽园一度成为全国诸多社区维权的标杆与模范。

2005年3月，美丽园业委会为该小区服务的物业公司――北京鸿铭物业，要求其退回虚增的物业费成本。

2005年9月，海淀法院驳回业委会诉讼。

2005年12月，美丽园小区业委会二审胜诉。北京市一中院支持了业委会的诉求，将小区2．72元每平方米每月的物业费判至1．58元，美丽园业委会成为北京首个打赢物业费官司的业委会。

2006年9月1日，鸿铭物业突然撤离，美丽园停水停电，业主被迫买矿泉水来应急。

2006年9月7日。北京副市长吉林指示，绝对不允许物业公司断水断电断电梯情况发生。

2006年9月9日海淀区小区办要求鸿铭物业9月11日前恢复服务，同时要求业委会45天内开业主大会。

2006年11月8日业委会发出物业招标公告。

2006年12月10日。新物业进驻小区，鸿铭物业撤离。