再见,商住用地

过去几年，商住房在北京新房市场所占比重不断提高。2016年以来，北京商住公寓的成交规模已经超过住宅，成为新房成交主体。然而，由于商改住本身不合法规，再加上商住的火热侧面推动了楼市价格上涨，目前北京住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场，政府不再供给新增商住用地，

北京严控商住

“前一阵子流传的那份商住文件，你知道更具体的情况吗？”北京一名业内人士问记者，他所询问的，正是8月17日，北京多部门参与召开的名为“关于严格遏制商改住项目研讨会”。

不过，探讨之后，目前尚未出结果和文件。但从这次会议流出的消息来看，目前北京住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场，政府不再供给新增商住用地。若此令一出，未来北京楼市将再无新增商住房。

据了解，北京将现有的商业地产项目分为拿到地但未开工的、开工但未预售的、已开工但未竣工的、已销售的四类。

参加《关于严格遏制商改住项目研讨会》的专家与专业人士提出，“除了已销售的这一类项目之外，其他三类的一切手续可以停办，未开工的要暂缓发开工证，重审规划方案；已开工的可以暂时停工，重新审查施工图设计、规划、开工方案等，确保不进行商改住。”

另外，还有一份关于严控北京商住楼市的《请示》流传于网络，其不但要求“坚决不能再新增商住，商办用地暂停上市，坚决不开商住改住宅的口子。”还发表了更为严厉的措辞，“没建的商住楼将重新开会研究，对已批未建图纸一律重新再审。发现疑似问题将整改，对违法销售企业将。”

虽然统一意见暂未形成，不过北京对商住的态度很快会趋于明朗。目前北京各部门正对相关项目进行摸底，校核设计方案后，会将审核结果汇总上报。

撑起楼市半壁江山

北京市相关部门之所以重新讨论限制商住房，链家研究院分析师许小乐认为，这首先是因为商改住改变了土地规划用途，一直是政府严格禁止的项目。

此前北京市政府已历经了几次商住整顿， 2010年“6？28”监管令，2011年“5？16”商改住禁令，今年的通州商住限购，以及本月进行的第四次商住整顿重启。

“但从实施效果看，这些政策并未得到很好的执行，缺乏监管实施细则，开发商仍然打球，在建造时候预留出上下水管道、接入天然气管道，改变房屋平面布局，对房屋重新进行分割等。”许小乐说。

近几年北京的土地供应规模和住宅供应规模逐年下降，土地价格不断攀高，整体有效供应不足的情况下，新房市场出现高端化倾向。因此，北京市不少商住公寓项目出现开盘日光现象，成交热度十分惹眼。

据中原地产数据统计，2012年至2015年，北京新增商住公寓的供应套数从22038套攀升至36406套，涨幅为65.2%，同期供应面积的涨幅为35.6%，2014年前北京商住占市场成交量不足20%，这一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。

在楼市升温时，商住吸引了越来越多的投资者进入市场，某种层面上推动房价的飙升，既不利于北京市房地产市场的平稳发展，也不利于北京市进一步稳定和控制人口，这是北京严控商住的主要原因。

尤其是今年上半年北京商住房再掀热潮。据亚豪君岳会统计，2016年前8月北京商住类产品共成交41629套，相当于去年同期的5倍，相比去年全年成交量也高出98%，创造历史新高。成交量翻倍增长，前8月商住类产品成交金额高达774.82亿元，比2015年全年还高出88%。

全面限购可能性不大

对于此次北京商住的专门研讨，业内也揣测纷纷。此前诸多开发商更是吸取通州商住房限购时的前车之鉴，每当有限购传言传出时，就会出现一大批商住项目开发商连夜卖房的盛况。

在今年6月中旬，北京商住就曾面临一次限购传闻。不少商住项目纷纷打出产品或将限购的口号。在恐慌的催动之下，6月北京商住创下了10.9万套的成交高峰。

中原地产首席分析师张大伟认为，商住公寓政策不会太紧，未来不可能全面限购。最近5年，公寓类土地过剩1450万平米，按照成交平均公寓的单套68平米，也就是说公寓类潜在供应为21万套左右。

在他看来，按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算，公寓的潜在供应大约可以卖10年。商住公寓潜在供应非常惊人。所以从房价调控的角度看，不太可能严格限购。

商住限购与否尚未可知，不过，关于商住的整顿确实正在加大力度。在继通州商住项目全面限购、通州商住项目样板间封闭之后，门头沟商住项目也已经启动“内部整顿”。

据记者从门头沟多个项目了解到，这一整顿的具体内容包括在项目现场增设区住建委公示的“商住项目购买提示公告”，项目售楼处样板间内所有与居住有关的装修设计全部拆除。同时，要求项目销售时不得向客户强调项目的可居住功能。

许小乐也认为，从目前政策导向看，政策倾向于限制新增商住房供给，限制在售新建商住房和限制存量商住房流通可能性不大，已经购买了商住房的人群大可不必惊慌。 商住限购大事件

无论如何，在北京暂停商住用地的大背景下，楼市商住库存经过未来数年的消化完之后，将逐渐退场。