从广州亚运城项目浅谈政府投资开发建设的几点成功经验

【摘 要】从城市建设、区域开发、资金筹措、经济效益等方面，分析了广州亚运城项目由政府投资开发建设所取得的成功经验，对于今后政府投资开发大型公共项目具有参考意义。

【关键词】亚运城；政府；投资

一、项目背景

2010年11月，第16届亚运会将在广州举行。广州市政府提出将把本届亚运会办成具有“中国特色、广东风格、广州风采”的，祥和的、精彩的体育文化盛会。

二、政府集中开发建设的几点成功经验

（一）城市建设上，较快按规划建设广州新城，形成区域优势

通常而言，新城的发展需要一些旗舰项目带动。广州举办第六届全运会，造就了一个天河商圈，并形成了新城市中轴线，彻底改变了城市形态；2001年举办九运会造就了天河新东圃，引发城市的东移，极大地改变了广州的城市发展。2010年亚运会在广州举办，将会推动广州城市空间结构的转型，造就一个率先实现基本国际化大都市的新广州。

近年来，为改变中心过于密集问题，广州市提出了建构“多中心、多组团”城市格局的发展策略。但由于广州新城距离主城较远，且缺乏强大的产业支撑，按照以往新城和开发区的经验，在较长的时期内不太可能纳入广州市的中心体系建设范畴。广州亚运城选址广州新城，使广州新城提前纳入广州的中心体系建设范畴，明确地将广州新城中心纳入到“两心四城”的亚运城市空间结构。

广州亚运城选址于广州市南部、番禺片区中东部，是规划的广州新城建设的启动区。其规划范围为京珠高速公路及地铁四号线以东，莲花山水道以西，清河路以南的区域，规划面积约2.7483平方公里，亚运城赛时总建设量约为108.08万平方米，亚运城赛后总建设量约为247万平方米。在举办亚运会及亚残会期间，其作为各参赛国或地区官员及运动员居住、生活、训练、休闲和娱乐的场所，赛后则作为中高档居住社区物业投放市场。广州亚运城的建设必将带动广州新城及周边区域快速发展，

（二）城市功能完备，形成宜居环境，带动广州新城的开发建设

广州亚运城的建设城市功能齐全，同时，广州亚运城作为广州新城的启动区，其城市基础配套也相当完善。基础配套工程也初具规模，包括广州亚运城用地红线范围内的市政道路工程（20米路宽以上）、桥梁工程、给水工程、排水工程、综合管沟、交通工程、绿化工程、照明工程等。

广州亚运城选址于广州新城，不仅可推动交通和市政基础设施的完善，而且将刺激市场力量、社会资金的汇集，从而为新城的开发启动带来众多力量。 同时，将进一步激活新城的居住功能，并衍生文化体育旅游功能。尤其是与亚运配套各类设施同时跟进，将开创国内新城开发的新模式，改变以往新城前期开发普遍存在的“有居住无配套、有硬件无软件”现象，为增强新城吸引力、激活生活居住和相关配套功能提供了条件。

（三）项目建设规模大，建设周期短，靠市场开发建设很难快速推动

广州亚运城建设项目总投资（含征地拆迁费）1341791万元。赛时总建筑面积147.82万平方米，临时建筑面积约3.85万平方米，地下建筑面积为32万平方米，架空层建筑面积为5.5万平方米。赛时建设规模需容纳14700名运动员和随队官员、10000名媒体人员、2800名技术官员（技术官员村）以及其他工作人员18000名（配套中小学内安排）进驻。亚残运会期间，需满足4000名参赛人员的使用需要。亚运城媒体村分南北两个区，共25栋建筑，北区8栋，南区17栋，分别为15层-22层，建筑面积为70-90平方米；运动员村分1-4区，共49栋建筑,其中1区10栋，2区13栋，3区12栋，4区14栋，分别为11层-14层，建筑面积为90-130平方米；技术官员村分南北两个区，每区6栋，分别为11层-12层，建筑面积为135-310平方米。同时为满足使用需求，赛时需建设红线范围内的基础配套工程。项目建设规模非常巨大，非一般的开发商能独立应对。

为快速推动广州亚运城的建设，广州市政府于2007年1月在广州大学城建设指挥部办公室及广州白云国际会议中心项目建设办公室基础上改组成立的一家市政府直属的副局级事业单位，负责广州大学城、广州白云国际会议中心、广州新城、广州亚运城及亚运场馆工程建设项目的组织实施和监督管理工作，并承担市委、市政府交付的其他工程建设任务。作为广州目前一家专业化、常态型，负责多项目、多专业、宽地域覆盖的集约化的政府投资工程项目管理机构，市重点按照“决策、执行、监督”相分离的原则，结合现代工程项目管理的原理，内设了10个部门。为确保广州亚运城的快速推进，市重点办专门从各部室抽调人手成立了亚运城建设指挥组。在广州亚运城的建设中，政府开通绿色通道，确保项目各项审批工作快速推进，市重点办各部（室）作为大本营，积极配合亚运城建设指挥组开展各项工作，确保了广州亚运城的顺利完成。

（四）项目短期内投资巨大，单纯靠市场开发很难快速融资

广州亚运城建设项目总投资（含征地拆迁费）1341791万元，其中资本金469627万元（占35%），由财政投入，债务资金872164万元（占65%），由市土地开发中心通过银行融资解决。根据相关建设资金使用计划，银行贷款主要集中在2009年，短期内如此巨大的贷款额度，很难快速取得。

为解决当前城市基础设施投资中存在的建设资金主要依靠财政性投资和银行贷款、投融资方式相对单一、投资责任制不够完善等难题，建立健全项目建设管理的市场化机制，形成城市建设的多元化投资主体，构建有效的竞争格局，减轻财政性投资的压力，广州市政府出台了《推进我市城市基础设施投融资体制改革的工作方案》。广州市按照“系统研究、统筹规划、整体部署、分步实施、稳步推进”的总体思路，根据“自主经营、自负盈亏、具备自我发展能力、企业产权清晰”的原则，组建了包括水务、垃圾处理、地铁、交通、燃气、亚运城建设、新中轴线建设等七大专业性基础设施建设投资集团。

（五）政府投资建设，消费者对亚运城项目的前景较有信心，项目经济效益远超预计

根据广州亚运城的规划批复，其经济效益方面，亚运城营业收入预计将达到171.9亿元。最后亚运城项目由富力、碧桂园、雅居乐、世茂、中信五大房地产巨鳄联合成立的广州利合地产开发有限公司以255亿元竞得。在广州亚运城开卖前，市场一致看好。亚运城号称中国第一盘，开发企业在广州设了六个体验点收筹售楼，并同时在北京、上海、香港、深圳等全国28个城市展开同步大型路演。开盘当天，销售点凌晨就出现排队长龙，导致主办方不得不规定“需持有认筹登记才准许入认购大厅”，使得一大部分买家“有钱也买不到亚运城”。有专家分析，投资者如此看好亚运城，主要是其头顶“亚运”的光辉，且由政府投资兴建，投资者对后市比较有信心。

三、结束语

总之，由政府投资开发开发建设，有利于集中形成区域优势，从而带动区域的后续开发建设；在资金筹措等方面，政府有着开发企业所不具备的优势；利用大型盛会之机进行城市开发建设，能取得较好的效果。