差三厘米 赔四万五

伴随着发了高烧的房价,投资购房一阵热似一阵。有些开发商为降低建筑成本,趁机玩起了猫腻,房价不打折扣,却在房屋质量上悄悄地打起折扣,妄图浑水摸鱼大捞一把。不过,江苏省常熟市的一位开发商却因此栽了跟头,仅仅因为房屋的层高比设计高度低了3厘米,最近被法院判决赔偿业主4.5万元。这都缘于他“倒霉”地碰到了一位较真的购房者……

层高玩猫腻,购房人较真

2006年5月20日,浙江省东阳市的陈庆发先生来到常熟市,与常熟市优筑房地产开发有限公司(以下简称优筑房产公司)签订了商品房买卖合同一份,由陈庆发向优筑房产公司购买常熟某镇集贸市场第1幢858号商铺。合同中约定:该商铺为商业营业用房,框架结构,建筑面积共115.89平方米(阁楼高度2.2米以下面积不计算在建筑面积中);商品房单价每平方米4800元,按建筑面积计算该商品房价款,金额为55.6272万元。

合同除约定了付款方式外,附件中还对商铺层高进行了明确约定:该商铺一层层高为4米;其第二层层高为3米

合同签订后,陈庆发先后支付了优筑房产公司房款人民币55.52万元。在收到上述房款后,优筑房产公司确认陈庆发房款已缴清。2007年1月,优筑房产公司将陈庆发所购商铺连同钥匙交付陈庆发,双方办理了交接手续。但由于交接单上未写明交接时间,双方均不能确认具体交接日期。此后858号商铺一直由陈庆发使用。

孰料一次偶然的机会,陈庆发在测量房高时发现,自己所买的商铺第二层高度为2.75米,与合同约定有很大差距。“自己所支付的购房款分文不少,为何房屋比约定的要矮?为了赚钱,开发商竟然用这么卑鄙的手段!”在与开发商协商无果后,陈庆发于2009年1月4日向江苏省常熟市人民法院,要求优筑房产公司赔偿30万元。

公说公有理,婆说婆有理

常熟市人民法院于2009年2月10日公开开庭审理了此案。庭审中陈庆发不紧不慢地提出自己的主张:“优筑房产公司交付的房屋与合同约定严重不符。首先,合同约定第二层层高为3米,而经过我自己测量,第二层的高度实际仅为2.75米。其次,根据优筑房产公司的房屋模型,第二层为标准层,不是坡顶层,合同也没有约定第二层为坡顶层。而优筑房产公司提供给我的房屋第二层是坡顶层,缺少一层楼板,违反了约定。如果是这样,根据“坡屋顶内的使用面积应单独计算,不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积”的规定,优筑房产公司不应按标准价格计算第二层面积的房价款,故优筑房产公司应折价退回相应房款。根据合同约定,优筑房产公司应将验收合格的商品房交付买受人使用,但本案讼争的商品房至今消防设施未能重新验收合格,视为房屋未交付,优筑房产公司应对此承担违约责任。为此,因第二层层高不符合合同约定和坡顶层缺少一层楼板,请求法院判令优筑房产公司退还给我按商品房总价折价计算的房款10万元;和房产公司逾期交房的违约金20万元。”

优筑房产公司认为,该商铺所在的镇集贸市场的第二层层高设计图纸就是2.8米,不是3米。合同上的3米是笔误,该笔误在当天签约的其他客户的合同中同样存在。后来优筑房产公司发现了该处笔误,在以后的合同中已经改正。在验收时,陈庆发也知道并且接受了这个层高。陈庆发声称“坡顶层缺少一层楼板”更是不符合事实,我方与陈庆发签订的合同中并没有约定坡顶层要加上一层楼板。故陈庆发称优筑房产公司违约并要求优筑房产公司退回房款10万元,显然没有任何事实和法律依据。陈庆发主张因商品房未能重新验收合格故视为优筑房产公司未交付构成违约,该主张不能成立。陈庆发已经实际使用,且领取了房产证。

法院根据陈庆发的申请,委托江苏正成测绘技术有限公司对该商品房第二层的实际高度进行了测绘,测绘结果为:第二层商铺层高为2.77米。陈庆发、优筑房产公司对此测绘结果均无异议。另外,法院查明,在设计编号为05088的常熟某镇集贸市场剖面图上,陈庆发所购商铺及与之相同结构、类型的商铺,第二层层高设计为2.8米,因此,实际层高少了3厘米。

到底谁有理,法院来辨析

常熟市人民法院认为:陈庆发、优筑房产公司签订的商品房买卖合同合法有效。本案中,双方签订合同后,陈庆发已付清全部购房款,优筑房产公司已在合同约定的期限内将验收合格的房屋交付陈庆发使用,双方已履行了合同的主要义务。

双方争议的焦点一是商铺第二层的层高是否达到了合同约定的层高。双方在合同中约定,商铺第二层层高为3米。现商铺第二层测绘结果为层高2.77米,与合同约定相差了0.23米。虽然第二层的层高与设计层高相差仅0.03米,也并不影响陈庆发的实际使用,但是未达到合同约定的层高。优筑房产公司应承担相应的违约责任。

那么,商铺第二层是否应当按照房屋建筑模型的显示来确定坡屋顶缺少一层楼板,即以坡屋顶面积充当了标准层面积?陈庆发、优筑房产公司在合同中约定了每层商铺的层高,但对第二层是坡顶层还是应有楼板并未约定。陈庆发虽然提供了房屋模型照片,但照片并不能确切反映第二层坡顶下应有楼板。且从照片反映的情况看,房屋内还有柜台等,应是一种效果模型。陈庆发因此认为优筑房产公司具有违约行为并主张赔偿损失的理由不成立,本院不予采纳。

双方争议的主要焦点三是优筑房产公司是否存在至今逾期未交房的违约行为,应否承担违约责任。根据合同约定,优筑房产公司应当在2007年1月1日前,将经验收合格的商品房交给陈庆发使用。某镇集贸市场于2006年11月通过竣工验收,同年12月12日消防验收合格。嗣后,优筑房产公司于2007年1月将陈庆发所购的858号商铺连同钥匙交付给陈庆发,陈庆发接收该商铺后一直使用至今,并未发现房屋主体结构质量存在问题且严重影响正常使用。现陈庆发认为竣工验收是优筑房产公司通过不正当手段骗取得来的,主张逾期交房违约金,缺乏事实和法律依据,本院难以支持。至于双方实际交付日期是否在2007年1月1日后,优筑房产公司是否应承担逾期交房的违约责任,由于陈庆发未能向本院提供确切的交房日期,本案不予理涉。

2009年10月30日,常熟市人民法院一审判决优筑房产公司给付陈庆发人民币4.5万元。

诉讼讨说法,购房需“较真”

陈庆发、优筑房产公司均不服常熟市人民法院一审判决,先后向苏州市中级人民法院提起上诉。

二审中,陈庆发坚持认为,房屋模型上第二层是标准层,与坡屋顶之间有一层楼板作为整体隔断,在功能上形成阁楼。因此,他所购买的商铺第二层坡屋顶下确实少一层楼板。而一审判决在对房屋建筑模型的认定上偷换概念,将本来显示房屋内部结构的正剖面图偷换成“但照片并不能确切反映第二层坡屋顶下应有楼板”。

优筑房产公司则认为:本案所涉房屋为总体二层房屋,第二层层高设计时高度为2.8米,审图时也是2.8米,在建筑施工时也是按图施工的。商品房买卖合同中写成3米层高,是工作人员因混淆而造成的笔误。因上诉人根本无法履行交付层高3米的房屋,该约定是无效不能履行的约定,上诉人并无违约行为,根本不存在违约之说。

苏州市中级人民法院审理后认为,从现有证据看,优筑房产公司系按图施工,陈庆发以具有装饰效果图特征的模型照片主张应有楼板依据不足,对陈庆发的该上诉理由不予支持;实际层高2.77米与优筑房产公司认可的2.省略