绕开二手房交易陷阱

在目前尚不规范的二手房市场上，买房似乎成了“聪明人的游戏”，有许多陷阱等着你，如果眼不明、心不亮而又缺乏经验，那就只有等着吃亏了。

新房的价格持续上涨，居高不下，动辄每平米上万元的价格实在让人难以承受。于是很多购房者便把目光投向了价格相对低廉的二手房产上。但在目前尚不规范的二手房市场上，买房似乎成了“聪明人的游戏”，有许多陷阱等着你，如果眼不明、心不亮而又缺乏经验，那就只有等着吃亏了。

据北京市消费者协会透露，2006年12315投诉举报系统接收二手房消费者投诉1073件，占全年总投诉量的3.91%，而这其中绝大多数投诉案件的根源都在于消费者缺乏较系统的二手房消费常识，在二手房交易中无法保障自己的基本权益。

了解产权 不要买到抵押房

购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必须要考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。要确保房产安全无误，了解房屋的产权状况是必须做的。

刘先生通过中介公司看好了一套二手房，与之签订了房产认购合同，并向该中介公司交了10000元定金。根据合同要求，刘先生必须在两日内将申请贷款所需材料交给中介，才能办理相关手续。但是，由于担保人“个人收入证明”没能开出，刘先生与中介商量能否将房产证和土地证先拿到银行办理抵押贷款。谁知中介却告知他该房屋没有土地证，并解释说，没土地证没关系，不影响房屋居住和使用。

签订了合同的房子却手续不全，刘先生认为中介是有意欺骗，要求其返还定金，取消房产认购合同，并投诉到市消协。消协调查发现该中介所售房屋正在银行抵押，属违规售房。

刘先生只是损失了一部分定金，有同样遭遇的林先生却把房款都搭上了。他去年底在北京通州区选中了一套二手房，按照与卖方的约定，签订了《房地产买卖合同》并办理了公证，随后，他向国土局办文窗口递交了《房地产转移登记申请表》，并向卖方支付了全部购房款。20个工作日以后，林某带上回执去窗口查询，却被告知房产在交件后第10天被法院依法查封，不能办理转让手续。林先生只得踏上追讨房款的漫漫征程。

二手房转让面临的主要法律风险就是所转让的房产权利是否完整，是否存在出租、债务、查封、抵押或其他限制转让的情况。因为在合同签订后，向国土房产部门提出产权转移申请，直到国土局审核完毕，并发给房产证之间需要一段时间，目前一般为21个工作日，在这段时间可能由于卖方的债务原因造成房屋不能转移，如法院的查封。对于买方来说，这种风险很大，有可能房钱两空。

理财提示 要了解房屋产权状况，购房人要做到以下几步：

第一步是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，包括原房主是谁、档案文号、登记日期、成交价格等。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。

另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。

物业交验 别掏不该掏的钱

大多数购房者都认为房子的产权过户做完了，买房的事也就完成了。其实不然。路先生的买房经历或许可以让你有所警惕。

2006年3月，路先生通过中介公司购买了一套二手房，并于5月中旬办理完过户手续。过户之前，路先生觉得那家中介公司一直非常热情，不论是推荐房屋、约自己看房，还是最后的买卖双方见面签合同、谈价格，都没有出什么太大的乱子。相对于那些见诸报端通过中介买房上当受骗的案例，路先生暗自庆幸，觉得买房并不像媒体所说的那样陷阱重重。

拿到新的房产证，路先生的心踏实下来。装修、搬家、买新家电，一切都准备就绪。正当路先生准备安安稳稳过自己新的生活时，物业公司却找上门来收供暖费和物业费了。

拿到单据一看，路先生傻了眼。原来，该房屋原先的业主拖欠了近两年的供暖费和物业费，全部算下来有将近7000元。这可是一笔不小的费用。路先生拒绝交费，并打电话给原先的业主联系。可是业主拒不接电话。打电话找中介公司要求解决，中介公司却称，房屋交易已经完毕，交易过后所有的事情都与该公司无关。由于全部房款早已支付给原先的业主，无法从中扣除前业主所欠费用，并且房产现在也已经变更为路先生名下的产业，因此路先生没辙，只好自认倒霉，承担了全部的物业费和供暖费。

与路先生相比，唐先生的做法高明一些，但仍留有隐患。2006年10月，唐先生委托中介买了一套二手房，一家人年后正式入住时，突然被该小区物业公司告知：该户自1998年至今没交物业费，如果续交，必须把前9年费用补齐。唐先生暗自庆幸，幸亏自己签合同时留了个心眼。原来，去年他与中介签购房合同时，原户主告诉唐先生和中介，小区没有物业费。当时唐先生不放心，提出写个字据。于是双方在交接单上注明：2006年10月以前的物业费由原户主承担，2006年10月以后的由买方承担。在中介见证下，双方签了字按了手印。不过，物业公司告知他原户主拖欠了1000多元物业费时，唐先生还是有些后悔，因为自己当初在买房时，没到物业公司了解原户主的相关情况，增加了不少麻烦。现在为了这1000元打官司有点太不值得了。

理财提示 完整意义上的房屋买卖应该包含正规的物业交验手续。目前市场上许多不法中介为了达到快速成交的目的，通常都不会告诉购房者物业交验的必要性，更不会去协助购房者与业主双方完成物业交验。对此，消费者在二手房交易过户时，一定要有正规的物业交验过程，应注意在转让合同上写明水、电、公共设施、设备及相关费用的交接手续，防止出现欺诈隐瞒、疏漏等不利于维权的情况。

另外，购房者最好不要一次性支付全款给原业主，最好先支付部分房款。物业交验时，购房者和业主双方最好一起到房屋现场，并在交验当天一同填写《物业交验单》，确认签字无误后，购房者才向业主支付购房尾款，以免吃亏上当。

提防中介 防止定金打“水漂”

上海的林先生和女朋友的家都在外地，结婚买房时，因为手头不宽裕，就选择了二手房。他们委托的中介公司推荐了杨浦中原地区一套二手房，60多平米售价30多万元，他们与介公司签了意向金协议。协议约定：“购买意向得到出售方签字确认之日，意向金全部转为定金……如果买卖双方房地产买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费1万元。”林先生当时想，这套房他已决定要了，房主也是存心要卖的，这1万元就等于提前交了定金，也没什么损失。

但林先生后来才知道，那套房子的现有户口不能迁出去。想到自己家的房子却要挂着陌生人的户口，不知道往后会有多少麻烦，林先生就不想再要这套房了。但当他向中介公司要意向金时，对方说，根据意向金协议所约定的内容，这1万元作为服务费，不再归还。林先生也曾经想过用法律手段讨回意向金，但咨询了好几位律师，都说赢这场官司的可能性很小。他在网上查询时，也看到类似情况都是买家输官司。林先生这1万元就此打了“水漂”。

北京的左先生也遇到了这种倒霉事。今年年初，他与某知名房产中介公司通州华兴园店签订了购买通州区翠景南里西区一栋二手房的合同，并交了1万元押金及9100元费。该店业务员承诺很快就能让他住上房子，但此后半个多月始终没有音信。随后左先生得知，该房主根本未将房子委托给该公司，而且房子已卖与他人。左先生多次找中介要求解决此事并退款，还在2月7日签订了退款协议。但该店却一直以没钱为由拒绝退款。这让左先生进退两难。

理财提示 购买二手房时，买主常会碰到这样的事情：其支付一定定金供中介方与出售方谈判，而在协议里，没有对一些可能影响买卖的情况，如维修基金、户口、房屋交付等做出约定，但是却约定了违约责任。因此，建议买房者应该提高保护意识，细读条文，慎重签约，避免落入合同陷阱。

房屋质量 避免质次价高

前年年底，邱先生经人介绍买了一套二手房。当时中介和房主都说房子质量好、小区管理好……但住进来后才发现根本不是这样。

首先是小区安全，住进来第一个星期，邱先生放在楼下的自行车就被偷了，他跟物业公司说明了情况，但物业公司也不管，他只好自认倒霉。最令人气愤的是，邱先生家里用的自来水一直有杂质。他问了自来水公司，对方说是房子旧，水管老化了。他当初买这套房时，房主说是只住了8年，后来才知道是12年了。邱先生要求物业公司更换水管，物业公司却说必须经过整幢楼所有居民的同意，但一些人因为自己家水管没问题，一直不愿意换，无奈之下，邱先生只好自己去买净水器，但这样的水喝着总是令人不放心。

彭女士遇到的情况就更隐蔽了。她2006年买到了一套二手房，因为看房的时候比较匆忙，因此她没有多加细看就签了合同。等到办理完过户手续，卖家将家具搬走，彭女士再次来到房间时，才发现原床底的地板有裂缝，卫生间的排水系统也已堵塞。彭女士于是找到中介，认为中介此前就知道这些问题，但并没有提醒自己，应当负有一定责任。但中介公司以彭女士没有看好为由，屡屡推脱责任。

理财提示 一般购房合同会约定，买方已被邀请看房，并同意以房屋的现状进行交易。因为邱先生和彭女士的疏忽，没有发现房屋的质量问题，如果不属于重大质量问题，卖方也未故意隐瞒，彭女士只能自己委托他人修复。

买二手房，查验物业管理的水平和追溯旧房的历史，也是必做的功课。物业管理是否规范，房屋质量有没有问题，这些都与生活质量息息相关。如果邱先生和彭女士买房前能认真看看房子的结构，或者问问周边邻居，就不会遇到类似麻烦。除了到现场外，还要想办法问问对方卖房子的真正原因、水电煤气供暖或其他公共设施的情况以及是否由于违章装修改建而存在隐患等，以免购买后再生枝节。

弄清税费 避免引起争议

2005年5月，杨小姐通过中介购买了深圳市宝安区丰泽湖花园一套价值52.5万元的房子，并交了1万元定金给卖方。因为6月1日起购买未满两年的房子要交营业税，于是买卖双方经过协商，大家分摊约1.4万元的营业税，其中卖方承担约1万元。但后来因买卖双方发生矛盾，房价也上涨了，卖方决定不卖，于是杨小姐把卖方告上了法庭。

林女士于2006年6月从其朋友处以受赠形式获得住房一套，私下支付了购房款38万元。2006年11月，“受赠”住房涨价，林女士欲转让房屋赚取收入，但得知国家政策规定必须据实缴纳20%的个人所得税。因林女士的房屋是受赠的，无法扣除相关成本，需全额缴纳营业税、印花税、契税等，各种税费合计，比正常过户的税费要高出许多，由此增加了更多的经济成本。

理财提示 很多人是第一次买卖房产，所以对要交的税费并不清楚。而中介的买卖合同各家都不相同，有些列了税费，有些则没有。所以买卖双方在签订协议时应该注意看清楚税费列单和谁承担税费，同时列明：如果遇到新政策出台，就按照政策规定税费，该由谁承担就由谁承担。

此外，自二手房交易调整税费后，出现了不少以“赠与”形式的交易房。有部分人为了达到逃避缴纳营业税和个人所得税等目的，通过赠与方式进行产权转让，而私下卖方收取买方房款。这种方式双方均存在风险，“受赠方”权益更是严重受损。根据《合同法》有关规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。也就是说，假赠与中，买方如拿到房产后发现有质量问题，在法律上不受保护，很难要求卖方赔偿。