关于房地产调控效果的研究之一:合理的房价变动趋势线研究

关于房地产调控效果的研究

合理的房价变动趋势是怎样的？这是一个必须搞清楚的问题。它是我们进行房价调控的基础，也是未来确定调控方向、把握调控力度的客观依据。

一、收入变动在趋势上决定房价走势

以美国、英国、日本、爱尔兰、新西兰、香港地区为代表（见图1―图6），其长达40年左右的房价变化表现出以下规律：

第一，房价涨幅围绕收入（名义）增长率波动，表明房价是收入的函数，收入变动在趋势上决定房价的走势。

第二，房价（作为资产价格）涨幅相对收入增速表现出更大的波动性，表明房价对影响经济增长的某些因素变动更为敏感，例如，房价相对于收入，对利率、人口结构、预期变动等所形成的冲击更为敏感。这一点决定了房价涨幅与收入增长率在短期会存在背离。

二、合理的房价变动趋势线：房价收入弹性≈1

为探寻合理的房价变动趋势线，我们搜集了OECD国家为主的18个经济体长达40年的住房价格与人均GDP统计，从中得出房价变化的长期趋势：房价收入弹性大致为1。18个经济体房价收入弹性的平均值为0.98。它意味着：在长期，住宅价格的上涨速度与人均（名义）收入的增长速度大致同步。

这些经济体的房价变动与收入增长大致同步并非一种偶然的巧合。房价变动本质上是地价的变动，在大多数经济体土地供给总量呈刚性，房价收入弹性约等于1，体现了土地作为（与资本、劳动并列的）一项基本生产要素稳定参与国民收入要素分配的要求。

三、导致房价涨幅在一段时间内持续高于或低于收入增长率的因素

从各个经济体的实际情况看，导致房价涨幅在一段时间内持续高于或低于收入增长率的因素主要包括：

（一）人口结构迅速变动带来的需求冲击

如日本1975年前后两个时期，房价收入弹性（E）截然不同。1960―1975年是日本快速城市化的后半阶段，E＝1.12（其间的1960―1965年，E＝1.43）；1975年后城市化速度陡然下降，对应的，1976―1980年E＝0.8。

（二）货币环境和利率政策变动对房价造成冲击

经典的案例包括，宽松的货币供应与低利率促使日本1987―1991年泡沫形成和积累（E＝1.28），持续的低利率环境导致美国2000―2007年的泡沫形成和积累（E＝1.76）。

（三）外部需求形成的冲击

如香港地区本世纪以来（2004―2010年）大陆人在港购房形成的需求冲击（E＝2.14）。事实上许多中心城市（经济中心、金融中心以及旅游胜地等）的住宅市场，通常是遭受外部需求冲击的目标。纽约长期（1976―2009年）的E＝1.25，其间的1983―1988年，E＝2.34；波士顿长期（1978―2009年）的E＝1.18，其间的1983―1988年，E＝2.09。

研究表明，合理的房价变动趋势是：房价涨幅与收入增长保持同步，即房价收入弹性约等于1。我们认为，合理的房价变动趋势线的确认，意义重大。它是我们进行宏观调控的基础，也是我们未来确定调控方向、把握调控力度的依据。它不仅体现着经济规律，也是引导民众对房价政治上应否满意的归依。■