基于房产测绘实践的面积测量问题探讨

摘 要：本文基于笔者从事房产测绘的相关工作经验，以房屋建筑面积测量中存在的问题为研究对象，从外墙中共有面积部位的确认、阳台面积的计算、伸缩缝面积的计算、室外楼梯的计算和层高与净高等几个方面进行了探讨，相信对从事相关工作的同行能有所裨益。

关键词：房产测绘 面积测量 实测 面积

中图分类号：P2 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（c）-0041-02

房产测绘是一项政策性相对较强、技术性相对简单的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。自GB/T17986《房产测量规范》颁布实施以来，由于《房产测量规范》还不够很完善，个别条文解释不明晰，尤其是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员对《规范》中的某些条款还不是很理解，从而在房屋面积测算过程中对某些问题的认识和理解往往与《房产测量规范》存在一定的偏差。在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。

这里将测绘单位所遇到的几种面积测算难题汇总出来与大家共同探讨，希望能够引起房产测绘部门的共鸣并共同探索解决问题的途径。

1 房屋建筑面积的实测

《规范》规定房屋面积测算必须以实际测绘数据为准，而目前的普遍做法不是按实地量测尺寸计算房屋面积，而是实地校核相关边长，边长在一定误差范围内按设计图纸或竣工图纸尺寸进行面积计算与分摊。与《规范》规定的按实测数据进行测算有严重的出入。造成这个问题的原因主要是。

（1）房产测量工作是由观测者使用测绘仪器（手持测距仪、全站仪等）、工具（钢尺等）、按照规定的操作方法，在一定的外界条件下进行的，不论观测者多么熟练，使用的仪器多么精密，观测方法多么合理，对同一个量进行多次观测，其结果总是有差异的。在房屋面积测算过程中，按实测尺寸计算面积，其中不仅含有仪器测量误差、人为观测误差，而且因为房屋施工是粗线条的，墙面的平整度，垂直度，轴线定位的偏差，模板支护的位移都是不可避免的，在图纸中完全平行的两面墙，在实量时不同的位置就有不同的平距，所以实量数据的唯一性是不存在的。

（2）实测中受墙置偏移及抹灰层厚度等因素的影响，完全相同的两户，其实测数据总会有差别，使得同一户型的套内建筑面积千差万别。这样的结果，无论是开发商还是业主都不能理解和接受，甚至是管理部门也不能够理解和接受。

（3）实地校核相应边长，差值在一定的较差内按图纸尺寸计算，测绘实施过程简单；而按实测尺寸计算，实施过程较复杂。测绘单位普遍认为。

实测为准在目前是行不通的，实测的目的是求得测量现状与竣工图纸相“符合”而不是相“一致”，也就是实量部位的长度差不大于5 cm，就认为竣工图是可信的，可以作为最后测绘报告的数据依据，测绘单位对竣工图的面积负法律责任。竣工图纸可以用数码照像的办法保存在测绘单位的资料档案中。

（4）面积数值由测量单位负主要责任，而房屋在开发商或业主手中，他们有改变房屋现状的可能，一旦现状改变了，改变后的现状面积必定与测量时的面积不同。

（5）在实测时所有的部位都测量到是比较困难的，首先实测的部位多种多样，有的不是直角而是带有一定的弧度给丈量带来困难；其次实地需测量的部位已被周边新增加的建筑物、构筑物遮挡而无法实测；再有产权人不在家或已装修而无法实测的。一栋楼有一处实测不了，应不能算作实测。

2 外墙中共有面积部位的确认

《规范》中明确规定“房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的水平投影面积。”这里面自然包含了外墙抹灰及装饰（贴瓷砖或马赛克），具体各地掌握的加抹灰的厚度也不太一样，比如有的24墙算28、37墙算40；有的24墙算30、37墙算43等。目前我们贺州采用了这种观点进行测绘。远东国际城实测的面积要比预测的面积多了600多平方米，多出的这些面积大部分都是实测时把外墙抹灰及装饰（贴瓷砖）的厚度算入外墙的厚度。

3 阳台面积的计算

阳台是供人们活动、休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施，是户内与户外的过渡空间，一般有永久性上盖、有围护结构、有台面与房屋相连，根据其情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。《规范》根据其围护将阳台分为全封闭和半封闭。

上述阳台的概念是标准阳台的概念，近几年，在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式多种多样，当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时，例如：隔层有顶盖、与阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔二层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖的，这些特殊情况下的阳台如何计算建筑面积？

3.1 部份覆盖的顶盖（如图1所示）

（1）没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖，不算面积。（2）顶盖突出部分的长度是是否计算面积的标准。（3）顶盖突出部分的长度大于或等于0.6 cm，则计算面积；不大于0.6 cm的不算面积。

3.2 隔层的顶盖

顶盖相距两个层高的阳台，按维护结构水平投影面积的一半计算面积；上盖相距三个层高以上的视为无顶盖，不计算建筑面积。

4 伸缩缝面积的计算

国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相通，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。

因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。

一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大，若单独计算其通行的部分也只是门口那一小部分。一种观点认为：只要是通行的伸缩缝，均应全部计算建筑面积，虽然没有通行的部分没有使用到，然而，作为伸缩缝具有的功能，此部分空间全楼均得到受益。另一种观点认为：这种算法是不合理的，做为三缝（伸缩缝、沉降缝、变形缝）是结构上的要求。作为用户没有利用上是不应计算面积的，如果用户利用上了是可以计算面积的，且利用多少计算多少，还是比较合理的。笔者同意后一种观点，如图2所示。

（1）A空间大，阴影部份内可以使用，且与室内相通，全部计算面积。（2）B两边相通，但阴影部份与两边不相通，内不可以使用，则只计算相通部分的面积，阴影部分不计算。（3）C与其中一边相通，阴影部分不相通，内不可以使用，则只计算相通部分的面积，阴影部分不计算。

5 楼梯的计算

5.1 室内楼梯的计算

（1）普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊。我们根据“谁使用，谁分摊”的原则，按照建筑物的实际情况来进行分摊。例如同一幢楼楼顶是不封闭的，各个单元之间可以通过楼顶相通的，楼梯按照幢来分摊；同一幢楼楼顶是封闭的，各个单元之间是独立封闭的，无法相通的，以单元为单位进行分摊。这样的做法开发商及购房户比较容易接受，也显得合情合理。（2）滚梯（或称扶梯）的面积计算。自动扶梯在设计中就存在，而且无论从功能还是结构都是整个建筑不可分割的一部分，应该计入建筑面积，在实际操作中计入建筑面积。（3）房屋内的回形楼梯，其宽度大于0.2 m的二层以上的中空部分不计算建筑面积。（各地不计算建筑面积的中空部分的标准差异很大，不尽相同。有的地方大于0.2 m2的中空部分即不计算建筑面积）。（4）商住楼（或其他类似的情况）底层楼梯间的分摊方法。特指底层或下面几层为商业，上面为住宅，且商业不在供住宅使用的楼梯间开门的情况。

大家的做法主要是下面几种。

（1）谁使用，谁分摊。住宅使用底商不用的楼梯全部由住宅分摊。

如有的《细则》规定：“专为住宅部分服务的楼梯（含室外楼梯）等公用面积计入住宅部分的共有面积。”（2）此部分楼梯间因为有商业才存在，所以应由商业分摊。（3）此部分楼梯间由全楼分摊。摘录两份《细则》的规定：“商住楼的商业层内单独通往住宅的楼梯间，其面积列入幢共有建筑面积”；“商住楼的商用部位的楼梯间（不含商业自用）和突出屋面的楼梯间由全楼分摊；住宅部位的楼梯间由住宅分摊。”（4）此部分楼梯间由住宅和底层功能区按层数比例分摊。有的《细则》规定：“商住楼中，下部若干层为非住宅，上部为住宅的商住楼，设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯（电梯）的建筑面积，由下部非住宅和上部住宅按层数比例共同分摊。”（5）不分摊。

也有的《细则》规定：“商住楼中供住宅使用的商业房中（无门）的楼梯间，没有合法权属分割文件或买卖双方无协议约定的，不做共有建筑面积进行分摊给商业或住宅的任何一方。”

总的看来这个问题各地的执行方法比较多，不是很统一。按照第一种处理方法，同样楼层同样户型尺寸的房子，如果下面有底商，就会比纯住宅楼的多出几平方米的面积。而且商业如果有两层或者三层，上面的住宅层数再少一些，这时住宅就会分摊相当大的楼梯面积，这对于购房者显然是很不公平的。我们在实际工作中也是按照第一种做法来进行实际操作，虽然我们也意识到了这样分摊的弊端，但是《房产测量规范》没有很详细的规定，也只有按照“谁使用，谁分摊”群众比较容易理解、接受的原则来操作。后面的几种做法也都各有其利弊，没有哪一种做法有强有力的理论根据占据绝对的优势。

5.2 室外楼梯的计算

室外楼梯在计算建筑面积时，按n-1层计算，底层不计算面积，与室内楼梯的自然层计算不一致，即室外楼梯是上到n层的，在室外楼梯的计算中按n-1层计算建筑面积。如果有顶盖，计算全面积；如果无顶盖，则按各层水平投影的一半计算，例如：有一楼共八层，有室外楼梯到各层，无上盖，则计算面积：s=3.5S层，其中S层为单独一层的室外楼梯建筑面积。有两种情况下室外楼梯不宜计算面积。

（1）通行到另一幢房屋的无顶盖的室外楼梯，不服务于一幢楼，不应计算建筑面积。（2）室外楼梯的建筑材料是铁制的或木制的，也不宜计算建筑面积。根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积具备的普遍性的条件中规定“结构牢固，属永久性的建筑物”，因此对于铁制、木制这样的室外楼梯是不宜计算面积的。

6 层高与净高的区分

《规范》对层高没有很明确的定义，层高：系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。

《规范》没有给层高一个明显的误差，允许误差。国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.20 m以上的计算建筑面积，都包括2.20 m本身，其含义是层高在2.20 m或2.20 m以上的计算建筑面积。在实际操作中，当量测到的层高值在2.20 m时一定要注意。

净高：指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。当实际操作中，只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05 m，掌握的原则：凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。

经过一定的试验数据统计，算出来的层高的限差为5 cm，净高的限差为3 cm。

7 结语

以上几条是作者在实际工作中遇到的一些难题，见解不一定正确，望同行们给以帮助。

参考文献

[1]李倬杨.房产测量纠纷问题分析[J].科技资讯，2007（3）.

[2]闫岩师.无定向导线向量解算方法[J].科技资讯，2006（2）.