DIY主题式酒店公寓一年赚百万

口述/王雯执笔/Quietude

酒店公寓已不甚稀奇，但主题式酒店公寓在国内却尚算新鲜。王雯和老公黄微，这对80后的小夫妻，从最初的两万元资金，仅用了短短一年时间，已经撑起了价值百万的主题自助公寓。虽然在王雯看来，他们目前还处于创业初步阶段，但以客人的口碑相传和同行的悄悄踩点来看，他们的成功已初露端倪。

从“短租”二房东起步

2003年，我刚刚走出大学校门，初出茅庐的我在昆明市一家四星级酒店做销售，两年后辗转去了房地产业做策划。2006年，我邂逅了我现在的老公。当时，他提出和我一起开办酒店公寓，可是我觉得时机还不成熟。直到2007年的六月，我们才决定开始创业。我和老公把身上的钱全部凑到一起，加起来只有两万出头，就这样开始了我们的事业。

起初，我没从单位辞职，利用业余时间从“短租”开始做起。当时我们只有三套租来的房子，装修、家具和电器都是业主的。一开始，租客对装修的要求并不高，差不多的就可以了，但后来，我们发现部分业主配的家具和电器质量不够好，装修设计又没有统一性，无法满足那些品位较高的客人。我们一合计，决定追加投入，向我老公的父母借了十万，加上之前经营获得的一部分收入，加大了投资力度。

扩大事业是从全市到处拿房间开始，但却产生了一个问题――虽然这样能降低成本，但却给管理带来了诸多不便，尤其是安全隐患。因为都是门锁管理，每次新客人入住都要换门锁，遇到很忙时候，万一来不及给新入住的客人换门锁，那不安全因素就会增加。听说， 外省市就曾发生过有不法分子利用短租公寓从事犯罪活动的案子。

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基于安全的考虑，我们决定集中房源，统一管理。我们选中市中心的一栋大厦，这幢大厦的楼下就是沃尔玛超市，周围各种商业资源非常丰富，交通也很便利。我们租下了这幢大厦的5套房子，把门锁全部换成电子门卡锁，杜绝了安全隐患。此外，还租了一间办公室，办了营业执照，真正开始了我们的创业之路。这时，我们也改变了由业主装修和配家具的做法，由我负责设计装修风格和购买家具、电器，真正把酒店公寓做成了有特色的主题公寓，让客人有回家般的温馨享受。

一路走来，真得很辛苦。最开始的时候没有工人，是我和老公一手经营所有酒店公寓，上到创办公司，下到打扫卫生，都是我们亲力亲为。我印象最深的是去年有一天，我们因为公司发展需要再进一套客房，但却一不小心请了2个装修的门外汉，把房间刷得很糟糕，还把涂料洒到了木地板上。无奈之下，我们只得花钱把他们打发走了。然后，老公再去买了新的乳胶漆，把房间重新刷了一遍。直到第二天凌晨2点，我们两个人还趴在地板上刷被他们弄脏的地板。哎，那天正是老公的生日！想想真得很辛酸！

高性价比+家的味道

我们所有出租公寓的装潢都由自己设计装修。很多同行认为，我们这样做成本太高，赚不到钱，而且装修还有装修期，不能马上产生效益。的确是这样，我们一套房子的装修期会在1个半月左右。这样一来，一个半月的租金都打了水漂。但我们还是坚持特色经营，因为据我所说，到目前为止在昆明市还没有其他酒店公寓能做到每套房间都各有主题，且装修风格各异。而我们选择的客房大多集中在40-50平方左右，坚持每套都有自己的特色。比如，红色幻想公寓、浪漫梦幻公寓、幽蓝和风等，客人可以根据自己的爱好选择房间，而且家具家电也是选择口碑较好的品牌。这样的付出虽然辛苦，但也会得到客人的夸奖。有好几次，客人都提出想买我们的房间或是让我们去帮他做设计装修呢。

我算过一笔账：我们每套客房的软装成本约为2-3万，成本确实比较高，甚至高过有些四星级酒店的配置，而出租价格却不到他们的三分之一，然而这就是我们吸收租客的卖点！我们相信，特色经营和高性价比才是我们的核心竞争力，我们只有把握住了这点，事业才会越做越红火。

此外，家的概念也是我们一直想突出的。我们的主题式自助公寓除了常规的全套家具电器、独立整体浴室等必要的硬件外，还提供了厨房，包括厨具和碗筷，以及打扫卫生的工具。你可以想象，住在这样的自助公寓就像在家里一样自由、温馨。当然，如果客人有要求，我们也提供常规的酒店服务。

我们才刚刚开始

渐渐地，我们的主题公寓经营业务上了轨道，而我们采取的是滚动投资的做法，即一赚到钱就进房子，让“雪球”越滚越大。就这样，我们一边努力经营公寓，一边滚动投资，现在，我们的客房已由当初的3套达到了现在的20套，且做到了每个房间的风格都不同。

如今，我们已经请了工人，注册了商标，也取得了酒店特种行业资格证书。初步估计，整个品牌价值在30万元左右，再加上房间的价值及房间内所有家具电器价值约40万元，还有一套价值在30多万元的自住房，总共约有100万资产。虽然，滚动投资还亏欠着十万，但是我们预计一年内就可以收回。之后，我们还将继续投资和扩大规模，并开设分店。

“安逸局”可谓是我们梦想开始的地方，有过艰难，也经历过麻烦的大搬家，但一路走到今天，我和老公都十分有成就感！我一直想装修一套田园式小居风格的客房，它就是我的下一个目标，相信一定会很美。

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如果，你也想涉足主题式自助公寓――

1. 资金链

初次资金的投入因城市和地区会有所的差异，要事先做好市场调查，不要盲目模仿。要注意的是，主题式自助公寓是一项相对比较大和长期的投入，必需有一定的经济基础作为后盾，尤其是滚动投资的话，资金链的把握相当重要！

2. 客房挑选

对于客房的选择要考虑周全，要像选择自己的家一样去选择客房，这其中的因素包括交通、周边设施、物业服务等。客房可不长脚，不能说搬就搬，这些前期的工作做足了，才能省去之后的麻烦。

3. 设计

公寓做出自己的特色才能吸引客人，装修就是其中的一点。你要对设计有想法，常看一些时尚家居装修类的书刊，提高自己品位和审美。硬装方面也要多多积累经验，以免超支或延误租期。

4. 亲力亲为

做这一行，就一定要热爱它，做好吃苦的心理准备。尤其是辛苦创业初期，很多事情都要自己亲自去做，而不仅仅当一个管理者。从清洁工、修理工到装修工，都要一一体验。同时，你要对客户开发和基本酒店服务比较了解，还要对房间设计、整体策划以及推广定位都要有自己心得。

理财师小锦囊

（理财师简介：王庆炜 上海银行漕河泾支行慧通理财中心 金融理财师AFP）

自助酒店式公寓有着鲜明的消费群体。我们主人公的寓所就似乎受到很多崇尚“体验旅游”的新兴一族的青睐，通过口口相传和网络日志，吸引了不少客人。其实，除了这类消费群，自助公寓也适合一些工作地点不固定的商务人士，或有一定消费能力并且对生活质量有要求的外来白领。所以，建议我们的主人公可以考虑拓宽这类消费群体，在商务楼、商务网或年轻白领浏览较多的网站进行宣传，扩大影响。同时也可以建立会员制，吸引那些定期会在昆明居住一段日子的客人，形成稳定的客户群。

从文中可以看到我们的主人公充分考虑了“自助服务为主”的特性，考虑了这类客户对出行、生活便利的要求，所选择的寓所都在交通方便，商业发达的地区，这也充分体现了房产投资中“地段为金”的理念，对寓所的出租率是有所保证的。

然而，在主人公不错的成绩背后，我们能看到这个家庭同时也面临着较大的收入风险。因为夫妻两人投身于同一公司，一旦宏观经济或房屋酒店租赁行业、公司个体经营发生变化时，那将会对他们的工作和生活造成极大的影响，故笔者给出以下几点建议：

首先，预留3~6个月的生活费支出作为家庭备用金，以应付紧急事件的发生。

其次，以公司名义或自行联系社保中心等机构缴纳三金，同时拿出年度收入的5―10%购买商业保险，尤其是重大疾病险。

再次，主人公应坚持基金投资，俗话说“鸡蛋不要放在一个篮子里”，主人公应注重分散投资风险，对于每个月的结余，也可考虑选择一组优质的开放式基金，定期定额进行投资。

最后，考虑到房地产行业与宏观经济密切联系，笔者建议“步步为营、稳扎稳打”，在保证一定的运营资金的基础上，适当运用财务杠杆，解决资金困境，但切忌不记成本大肆举债。那么，如何才能在现有的资金下扩大经营规模呢？考虑到目前银行房贷政策从紧，单是从银行借贷或向亲朋好友举债已经无法解决这个矛盾，笔者建议考虑“房屋托管”这一形式。一些居民手中有空置房屋，既想出租获取稳定收益却又无暇顾及或不太熟悉租赁市场。我们的主人公可以考虑与其或房产中介合作，签订1―3年或更长时期的租约，以不多的资金就获取了自己想要的房源，扩大经营规模。

随着经济持续高速增长，中国城市居民已进入大规模商务、旅游消费阶段，这无疑带动了中国住宿业的蓬勃发展。本文的主人公正是抓住了经济发展中显露出来的机遇，成就了自己的创业梦想。