公租房REITs破冰

保障房资金问题一直是业内的老大难，被寄予厚望的房地产信托投资基金（REITs）在呼吁了多年以后，如今终于崭露一丝曙光。8月中旬，国投瑞银基金公司与上海市虹口区公租房公司合作，将上海虹口区数个已开发的公租房项目打包，推出首只公租房基金。截至目前，该基金仍处于募资阶段。但根据设定的条件，该基金有望转化为REITs，进入流通领域，如成功推出，预示着REITs业务多年后首次破题。

首只公租房基金诞生

据了解，瑞银资管近期已经与上海市虹口区公租房公司、太平资管和国投瑞银基金公司签订四方协议，推出首只公租房基金，该只公租房基金所打包的是已经开发的上海虹口区公租房项目，以租金形式进行回报，并不介入开发阶段。该基金目前已处于募资阶段。

依靠公租房的租金收入能否保证投资者所要求的回报，一直是市场的疑问，国投瑞银母公司——瑞银环球资产管理中国方面称，一方面基金介入后，公租房仍享有原先的税收优惠、补贴收益等；另一方面与周边市场的商品房相比，公租房的租金不会太低。

另据瑞银资管相关负责人介绍，虹口公租房项目租金收回后将把收益按比例分给投资者，该产品和国外的REITs相似，会进行强制分红。以后转换为REITs上市后，则按股份数来分享收益。

上海虹口区负责人曾公开表示，希望通过这一创新产品，能够在资本市场上盘活固定资产的同时，又能确保基金投资的物业能够继续保持公租用途不变，这将是个多赢的金融创新和市场化改革的尝试。

“可以这样认为，坊间有多种房地产基金事实上已经在运作。通过房地产固定资产能运营能产生持续收益，就可以理解为基金。”中国社会科学院金融研究所副主任尹中立向记者表示，当前之所以还没有一支真正意义上的REITs，是因为“政策口”没有放开。

条件成熟将转为REITs

一位不愿具名的瑞银人士向记者表示，之前的基金产品一般只介入公租房建设开发阶段，然后通过政府回购退出。而该基金则是投资于虹口区已开发的公租房并且拥有产权，它的意义在于可以获得稳定的租金收益来源，为日后转成REITs产品公开上市打下基础。

与可以进入公共流通领域的REITs相比，这只公租房基金目前是私募股权封闭式基金。值得注意的是，尽管该基金是封闭式，但却是根据REITs的运营方式来设置的。也就是说，一旦监管允许及条件成熟时，将存在转换为REITs在国内公开上市的可能。

然而，如何为公租房私募股权封闭式基金找到合适的出口，从而转化为REITs，则是今后将要面临的问题。

在金融信托专家孙飞看来，“参照目前的相关法规，该封闭式基金还找不到任何的转信托的途径。”

“据我了解，今年下半年资产证券化将会有更大规模的放开，但是肯定不会一步到位。”在裕元资本管理集团董事长闫宗成看来，该封闭式基金或会随着政策口径的张开而进入市场流通。“但就近两年而言，该基金市场化的可能性并不大。”

实际上，当前有种“准REITs”模式已经在资本领域有所实践。有业内人士推测，该公租房基金当前若要达到盈利，“准REITs”模式或是一个突破口。

期待保障房REITs的“春天”

港股市场上，已有多只以内地商业地产为标的的REITs产品。近年来鹏华、诺安、广发等基金公司相继开发了投资海外REITs的QDII产品，但市场上仍然缺乏投资于国内保障房的REITs产品。

近年来，随着业内人士的呼吁，在保障房中引入REITs缓解政府资金压力成为一个突破口。

事实上，2012年初，瑞银环球资产管理中国、国投瑞银基金就曾与北京市签署公租房股权投资基金项目备忘录，试点发行房地产信托基金。彼时担任北京市住保办常务副主任邹劲松表示，北京已将五个公租房项目进行打包，申请试点发行REITs，一旦获得中国证监会批准，即可将公租房进行资产证券化。但截至目前都没有下文。瑞银相关人士则对此不予置评。

一个数据或许预示着公租房基金的“春天”将来临。据瑞银环球资产管理表示，根据中国政府的“十二五”规划，政府计划在2011年至2015年间建设保障性住房3600万套，将对公租房基金产生极大的市场需求。