容积率的影响因素与对策研究

摘要：针对目前房地产开发容积率普遍偏高的问题，本文阐述了容积率的概念，分析了容积率的影响因素，以及容积率过高的不利影响，最后，本文对如何有效的对容积率进行科学管理提出了针对性的对策建议。

关键词：容积率；影响因素； 对策建议

Abstract: in view of the current real estate development capacity rate is higher, the paper expounds the concept of volume rate, analyzed the influence factors of volume rate, and the high volume rate of the adverse impact of, at last, the paper discusses how to effective cubage rate of scientific management puts forward corresponding countermeasures.

Keywords: volume rate; Influencing factors; countermeasures

中图分类号：TU761文献标识码： A 文章编号：

容积率的概念与界定

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。在合理的空间环境下，容积率越大，表示地块建设开发强度越高，土地利用率也越高；反之，容积率越小，地块建设开发强度越低，土地利用率也越低。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。尤其是近年来，土地价格连番上涨，许多开发商为了追求高利润，通过变更项目规划设计来调整容积率。

2009 年 4 月，为了打击开发商调整容积率的行为，住房和城乡建设部、监察部联合发文《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规[2009]53号），要求各地领取规划许可的所有房地产项目进行清理，尤其是针对项目提高容积率、改变土地使用性质的情况进行彻查。

二、影响容积率的主要因素

容积率是宗地和城市建筑容量的主要控制指标。从景观特色、防灾要求、建筑设计等角度出发考虑，容积率应有一定的指标限度。超过限度将使居民生活条件、生态环境、城市功能受到影响。综合考虑，影响容积率指标的主要因素有以下几个方面。

1．城市规模因素

城市人口的总体规模、用地规模、城市布局结构等都是在城市总体规划中所确定的，并且需要通过一个恰当的容积率去实现。通常情况下，大城市、特大城市的容积率大于中小城市容积率。

2．地理位置因素

在我国，南方地区比北方地区城市的容积率普遍要高，这是因为在不同的地理位置日照间距要求不同，这直接影响居住用地的容积率指标。在我国，是以冬至日的日照标准确定间距系数，例如，北京是1.86，而广州是0.99，明显低于北方城市。

3.地块的使用性质因素

由于各种用地有不同的“功能”要求，所以不同性质的土地容积率也不同。通常商业用地的容积率高于住宅用地容积率。

4.地块的区位因素

城市的不同区位，土地价格差异也是非常明显的，为了提高土地使用效率，地块容积率也有所不同。市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，容积率偏高。

5.地块的基础设施条件因素

基础设施条件包括开发建设的支撑条件，即基础设施的水平以及自然条件等。较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。所以基础设施配套好的区域容积率高于基础设施配套差的区域容积率。

6.土地出让价格因素

容积率与出让价格成正比。土地出让价格越高，开放商为获得土地付出的前期成本越高、建设后期的风险也越大，为了获得期望利益和风险提高的补偿，容积率也会相应提高。

7. 建筑规模因素

建筑总量、建筑层数或高度也会影响容积率的高低。建筑容量与建筑层数或高度成正比，建筑层数越多，容积率越高；若同样的建筑层数，建筑密度越高，则容积率越高。

以上各因素是影响容积率的主要因素，控制容积率要协调各因素的关系，通过综合研究，利益最大化后确定。此外，还要考虑城市的文化特色，以及其他行政因素对容积率的影响。

三、地块容积率过高的不利影响

地块容积率是城市规划中的一个重要问题。如果地块容积率不合理，可能会带来明显的或潜在的城市“病害”。容积率过低会导致土地利用不充分，资产流失等问题。但是目前，由于土地价格上涨过快，开发商为了获得超额利润，往往导致容积率过高。容积率过高直接导致人口密度增高，交通流量增大，严重影响居民的生活质量，甚至导致环境质量恶化。所以，在实行市场经济和城市土地租让制度条件下，“容积率”对居民生活和环境质量的影响是不可忽视的。

1.对居民生活品质的影响

高容积率的住宅项目意味着高密度的居住人口，导致小区中业主的生活舒适度下降。首先，高密度的居住人口对区域内的健身设施、儿童活动设施以及建筑物内部的电梯、消防通道形成较大压力，频繁使用会加剧这些设施的老化，形成安全隐患。其次，高容积率导致绿地相应减少，影响居住区内的生活环境与品质。此外，楼间距过近、道路狭窄，停车位置不足也是高容积率建筑的不足之处。

2.对生活安全的影响

居住密度大，出入的人口、车辆频繁，外来人员混入其中的难度也会相应地降低，这就对高容积率建筑的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统必须进一步提高。

3.对生态环境的影响

高容积率建筑必然挤占原有的公共设施建筑用地，导致区域内的绿地面积减少，公共设施薄弱。其次，区域内人口增加，对环境清洁、保护工作都提出了挑战，区域内的生态环境容易受到破坏，影响居住环境。

四、加强对容积率科学管理的对策建议

首先，严格执行城市规划要求，制定公开透明的建设用地容积率指标。根据城市总体规划的要求，严格执行各区域控制性规划中对区域建筑容积率的限制标准；在土地出让时，明确相关指标，同时将各区域建设用地容积率公布于众，进行群众监督，合理开发利用土地资源。

其次，严格控制容积率的调整程序。对于规划变更和容积率调整，一定要坚持原则，严格杜绝开发商“以钱买容”现象；对于合理的规划变更和容积率调整，规划部门要严格依法按程序审批，维护好社会公众利益，并请监察机关做好监督工作。

再次，完善政策制度，加强对建设用地容积率管理情况的监督和检查力度，严惩违规案件。要完善相关政策制度，坚决杜绝不合理的容积率调整问题的发生。同时，加强对控制性详细规划中建设用地容积率管理情况的监督和检查，重点对建设用地容积率指标的规划管理情况和调整容积率指标、改变土地使用性质的情况进行检查；对违规变更规划、调整容积率等违法、违纪行为要及时纠正，追究责任人的相关责任，对工作人员的圈钱交易等行为进行严惩。

最后，实行阳光规划。设计方案国内外公开招标，投标。坚持规划公开，实行规划公众参与制度，将规划方案进行听证，通过公示牌、互联网、听证会等多种手段，最大限度地收集民意。

参考文献：

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