明年房价不会暴涨

目前楼市成交量的稳步回升，土地市场再度开闸，标杆房企指标未出现明显下滑。但我不认为市场已经好转。不能仅仅是看大企业的增长指标，还是要看整体。其实市场还是比较困难，只是在这种困难的市场环境中，中小企业的生存空间被挤压了，大型企业的市场占比反而在提高，基本每次调控都是这样。

但第三季度同比去年几乎持平，按照以前来看销售、开工等每年都是同比两位数增长，但今年来看这些指标，新拿地新开工同比是减少的。这就意味着明后两年可能会出现的情况，要么更加困难，要么可能会出现供不应求。因为新开工量持续萎缩，会对后市产生影响，至于是正面还是负面还有待观察。所以现在不能果断认为形势就是好转了。但从现在执行效果看，房地产企业销售额可能到今年四季度基本上会和去年持平，可能会略有增长。

年中的公司年会我说过，房地产最坏的时期已经过去了。上半年两会期间我曾经说过，预计房地产市场上半年会困难，下半年会好过一点，整体的走势应该是前抑后扬，逐步回暖。因为政策释放也差不多了。这种局面倒可能是决策者和企业经营者都希望看到的，既不打死也不要过热。这个局面才是正常的，如果这种局面能坚持5年、10年，也许真就是很成功的市场。

恰恰是2009年和2010年不正常，我认为调控不仅没有把原来的问题解决掉，反而导致了2004年以来房价的暴涨，因为打破了市场供求关系。

另一方面，土地供应闸门的收紧，招拍挂价高者得最直接的后果，正面意义是遏制腐败、规范市场，但是带来的负面效应就是推高房价，但如果在2004年严格推行8·31大限（所谓8·31大限，指的是2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行）时，就启动保障房建设，占据市场总套数40％的时候，可能推高价格的效应不会成为社会问题，市场反应不会那么大。但是当时忽略了保障房，所以房价8年来的涨幅，基本上是前20年的总和。现在想通过恶补保障房来压制商品房价格的矛盾就更明显一些。

目前仍是自住需求购房较为合适的窗口期，买房最佳的时期，我看其实就是2011年、2012年。这时候房价基本上不涨了，略跌。想以后指望房价大跌的理论都在数据上得不到支持，现实当中也没有可能性，因为房地产不是单纯只看本行业贷款的情况，还有不动产、土地等各方面，如果房地产暴跌将会涉及到整个资产贷款的威胁。房价大降在当前中国基本可以排除可能性。最近，可能包括明年都是置业的好时机。

业内有人预测明年3月份之后，房价将会出现大面积回弹。我觉得没有任何可能性。我不同意任志强提出的房价暴涨论，只看土地供应量和新开工量减少就推断出明年价格暴涨，这是在火热年代的数据参考标准；但在调控的环境中，这个参考数据不一定成立。

原因有几个：第一，政府不会完全放弃对房地产调控，我认为新一届政府会延续本届政府对房地产调控的思路；第二，保障房体系未完全建立，数量占比偏少，迫使政府不敢放松调控。现在如果放开，真有可能引起暴涨，调控的目标和计划也将功亏一篑。

建议更多的调控尽可能多用市场手段来调控，最好少用行政手段。

形成土地财政的路径依赖是20多年积累的结果，想两三年把它治理掉不现实。我认为在看得见的10年之内，中国地方政府对土地财政依赖的这一条是无法改变的，只能是逐渐减弱。

计划是十二五末实现量占比市场总额20％，我认为至少要达到套数占市场三分之一以上的份额，房价才会失去上涨的动力，才能谈放开；第三，我觉得现在整个中国城市化还处在高速成长期，终端需求还是非常旺盛的，在这个时候放弃调控可能会前功尽弃。这三个原因决定房价不可能暴涨。