昆明市房地产业与区域经济协调性分析

摘 要：运用多元线性回归研究方法对昆明房地产业及其区域经济关系进行实证研究发现，房地产投资对于区域经济有正相关影响，房地产投资每增加1亿元，会带动区域经济增加2.718亿元。同时，通过建立了二者之间的耦合协调度模型，分别给出相应的定量模型及其评判标准，发现昆明市房地产业与区域经济发展趋于协调。

关键词：房地产业；区域经济；协调性；耦合

中图分类号：：F293.3；F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）29-0098-03

一、研究背景

回顾房地产发展历史，改革开放后，我国经济持续快速发展，人民生活水平不断提高，城市化进程不断加快，房地产业进入快速发展阶段。国民经济的迅速发展带动了区域房地产业的发展，而房地产业的发展又反过来促进了国民经济的快速发展。在这一过程中，房地产业扮演着越来越重要的角色。这一重要角色首先表现在对国民经济的推动作用方面。据有关部门统计，2011年全国房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%，与上下游产业间接拉动GDP增长3%。其次，房地产业的发展带动了相关产业发展，并起到了优化部分产业结构的作用。再者，房地产业的发展对加快城市化进程，改善城市形象发挥了巨大作用。伴随着国家对于城中村改造和基础设施建设投资力度的增加，城市面貌得到很大改观，城市竞争力不断得到增强。由于房地产业对国民经济的发展具有举足轻重的重要作用，使得房地产业的能否健康发展成为影响国民经济能否保持高速增长的重要因素。

目前，不少城市出现的房地产价格增长幅度严重背离城市经济发展水平、房地产业价格与居民收入失衡等现象越发明显。过快增长的房地产价格对地区居民的居住造成不利影响，进而影响到了区域的经济发展。因此只有掌握地区房地产业与区域经济发展关系的内在规律，才能够实现区域经济与房地产业的协调发展。

昆明市是中国面向东南亚、南亚乃至中东、南欧、非洲的前沿和门户，具有独特区位优势。作为国家“桥头堡战略”的重要枢纽区域，其房地产业的发展受到社会各界的高度关注。近年来，昆明市房地产业发展突飞猛进，大量的城中村改造使得昆明市城区面貌焕然一新，为昆明市经济的发展做出了突出贡献。但随着房地产业的急剧发展，也给昆明市经济的整体发展带来了诸多负面影响。房价收入比失衡、部分区域投资过度等经济问题逐渐凸显。因此，如何把握昆明市房地产业与区域经济协调发展的规律，成为必须进行深度研究的重点。

二、文献综述

国内很多专家学者也对我国房地产业与区域经济的协调发展进行了广泛的研究，从不同角度、运用不同方法、选取不同的指标进行实证分析，阐述房地产业如何与区域经济协调发展。

（一）房地产业与区域经济互动关系研究

谭刚（2001）的研究也认为房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业的发展越迅速[1]。沈晓敏（2008）从四个方面论述了房地产业与区域经济之间的协调关系，并以此确立了房地产业与区域经济协调发展的评价准则[2]。

以上学者的研究主要是从定性的角度来阐述房地产业与区域经济关系。这些研究大多通过房地产业对国民经济增长的贡献率、乘数效应等来讨论房地产业在国民经济中的地位。以下几位学者则从定量的角度来研究了房地产业与经济的关系。黄忠华等（2008）采用1997―2006 年中国的省际面板数据研究发现，房地产业投资对区域经济增长的贡献和影响存在较大差异，而这种差异与地区经济发展水平则明显相关[3]。卢小涛（2013）运用格兰杰因果检验、多元线性回归等研究方法对上海房地产业及其上海区域经济关系做了进一步研究，发现上海房地产业与其区域经济之间互为Granger因果关系，相对于上海经济增长对其房地产业发展的推动作用，房地产业发展对其区域经济的带动作用更为显著[4]。

（二）房地产与区域经济协调性分析

陈基纯、暖（2011）建立了房地产业与区域经济之间的耦合协调度模型，并以中国35个大中城市为例，对房地产与区域经济耦合协调状况进行了实证研究。结果表明，大中城市房地产业与区域经济系统远未达到良性共振状态，大中城市房地产业与区域经济耦合协调度在空间分布上大致符合东、中、西梯度递减的空间分异规律[5]。王鑫、董春丽（2013）构建房地产业与区域经济协调发展的相关指标，分析房地产业与区域经济在某一特定地区内协调发展的现状，并依此为地方政府提出政策建议[6]。

三、昆明市房地产业与区域经济协调发展实证分析

本节主要结合昆明房地产业和区域经济相关统计数据，对两者的相关性进行实证检验。

（一）昆明市房地产开发投资对GDP增长的贡献

本节主要介绍房地产开发投资对GDP增长贡献的研究方法[7]，通过对2002―2012年昆明市房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险。

经过整理得出2002―2012年之间昆明市房地产开发投资对地区生产总值的贡献和贡献率。计算结果表明，2002―2012年，昆明市房地产开发投资对GDP的平均贡献为4.50%，平均贡献率为28.21%，表明房地产市场化改革后，房地产开发投资对昆明市GDP的增长具有明显的推动作用。

（二）昆明市房地产业与区域经济总量关系研究

为进一步分析区域经济发展与房地产业之间的关系，在研究中选取房地产投资额作为反映房地产业发展的变量，而采用区域内的生产总值即GDP来代替经济增长的变化情况，建立二者的线性回归方程，回归结果如下：

GDP=731.697+2.718I （1）

在协整回归方程中，房地产开发投资的回归系数为2.718，昆明市房地产投资额每增加1亿元，将带动其地方生产总值GDP增加2.718亿元。说明房地产开发投资对GDP具有长期促进作用，如果房地产业运行良好，可以对GDP保持平稳健康发展具有重大影响。这一结论的意义在于，因房地产业关联度高、带动作用大，所以必须对昆明市房地产市场实行严格的宏观调控，引导其进行合理的投向，保持适度的投资规模，并正视市场的调节机制，使昆明市房地产业真正成为能够促进GDP的支柱产业。

结合前面的理论分析，从本节研究数据来看，昆明市房地产业在其经济发展中占有主导性和基础性的地位。

四、昆明市房地产业与区域经济的耦合协调度

在上一节中，主要分析了昆明市房地产投资的总量情况，以及房地产投资与代表经济的地区生产总值GDP之间的关系研究，经研究发现房地产投资对GDP具有正向影响。但是，假如不断增加房地产投资，过度发展当地的房地产业，而忽略当地经济的发展程度，会使得二者关系不协调，可能会起到反作用。故在本节主要探讨昆明市房地产业与区域经济的协调程度，目的在于研究昆明市的房地产业是否发展过度或者发展程度不够。

（一）房地产业与区域经济系统划分

从前面关于房地产业与区域经济的互动关系研究可以看出，房地产业为区域经济发展提供了动力，而区域经济的发展又为房地产业奠定了基础。房地产业与区域经济的协调发展过程，也是二者相互作用的过程。综上所述，可以把房地产业促进区域经济发展的机理分为投资效应、物质效应、产业关联效应和就业效应；将区域经济推动房地产业发展的作用机理分为资金效应、基础效应和消费效应。

（二）房地产业与区域经济综合发展水平测算

为了测算房地产业、区域经济两个系统的协调度值，首先要计算出两个系统的综合发展水平指数，为尽量减少人为因素，我们主要采用主成分分析法（PCA）对两个系统综合发展状况进行定量评价。

1.指标体系构建及权重确定

房地产业系统和区域经济系统的耦合协调发展评价涉及到社会、经济和环境因素等各方面，本着合理性、可比性和可操作性原则，本节将房地产业系统的指标体系划分为投资效应、产业效应、就业效应三大领域9项指标，以消费效应、资金效应、基础效应三大领域10项指标构建了区域经济系统的指标体系。具体指标及两个系统各指标权重根据专家打分法及相关论文给定[5]。

2.评价结果

计算出2002―2012年昆明城市房地产业与区域经济的耦合协调度及有关指标，见表1。

从以上计算的昆明市房地产业与区域经济耦合协调度值来看，昆明市房地产业与区域经济的耦合度越来越大，且自2009年起，二者属于初级耦合协调类，处于可以接受区，说明昆明市房地产业与区域经济发展协调良好，表明昆明市房地产发展对区域经济发展起到了很大的推动作用。同时，区域经济的发展也带动了当地房地产行业的发展。

从房地产系统f（x）与区域经济系统g（y）的对比关系来看，历年来均属于房地产滞后型，即房地产业滞后于区域经济发展，具体表现为房地产市场发展相对落后，市场供给不足，而需求旺盛，社会容纳能力较大。从T值来看，昆明市房地产业与区域经济的整体水平是在呈上升阶段。

五、结论及建议

（一）研究结论

1.较强的经济促进作用

从前面的研究可以发现，昆明市房地产投资在全社会固定资产投资中所占比重呈现一个递增趋势；同时，通过测算，可以发现昆明市房地产投资对于地区生产总值的贡献及贡献率越来越大，说明房地产业在飞速发展的同时，大大促进当地经济的发展。

通过研究，发现昆明市房地产业投资与其区域经济发展之间存在着较为显著拉动效用，房地产投资每增加1个单位，将带动昆明市经济增长2.718个单位。因此，在制定相关产业政策时，理应统筹规划，实施合理协调发展。

2.房地产业与区域经济发展走向协调

通过建立房地产业与区域经济的耦合协调度模型发现，昆明市房地产业与区域经济大多处于过渡类。2002―2008年，二者关系由濒临失调衰退类转为勉强耦合协调类，表明在这段期间，昆明市房地产业与当地区域经济发展逐步走向协调。且到了2009年，随着昆明市大量的城中村改造的出现，使得昆明市房地产业快速发展，城市化进程加快，同时，促进了昆明市经济的发展，二者的协调关系也转为可以接受的初级耦合协调类。

（二）建议

根据对昆明市历年房地产业与区域经济的实证研究，结合近期房地产市场的特征，本文认为应该从以下几个方面着手，进一步改善昆明房地产业发展的环境，以使其与当地区域经济发展关系更加协调。

1.控制房地产市场供应水平，优化房地产的投资结构

房地产业作为当地区域经济发展的中流砥柱，其更重要的一个作用应该是一项安居工程，使得当地居民有屋可居。基于近期部分学者的研究结论来看，昆明市商品房供应速度过快，已经超过当地需求范围[8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特别是低收入者的住房需求。因此，应当加大政府的投资力度，根据不同阶层和消费群体，设置相应的保障制度；同时做好本地低收入者和外来务工人员的住房保障工作，扩大保障房的配租比例。

2.合理控制房价，抑制过度投机行为

房地产业快速发展的背后，必然会带来一连串的问题，而房价增长过快就是最大的问题之一。房地产销售价格波动幅度较大，就会给投机性需求创造空间，而过度的投机容易造成房地产市场泡沫，进而导致当地区域经济的虚假繁荣。若此类现象得不到控制，其最后结果将是导致当地房地产业的衰败，甚至是区域经济的倒退。因此，在坚持贯彻落实房地产限购政策的同时，政府部门应该适当给予当地房价合理引导，灵活运用所得税、房产税等手段来确保房地产市场合理运行。

3.创建合理房地产业金融体制

昆明作为云南的省会城市，其发展建设具有深远的战略意义。创新的房地产金融政策制度、良好的资金融资渠道对于吸引投资尤为重要。因此，在配合国家宏观调控政策的前提下，昆明市应尝试建立类似上海自贸区的经济带，为中小企业和大型企业提供发展平台。同时，应鼓励昆明市现有的金融机构不断完善制度创新，积极推进信贷政策，通过金融产品创新，提升中小型企业的竞争力。

参考文献：

[1] 谭刚.房地产周期波动：理论、实证与政策分析[M].北京：经济管理出版社，2001.

[2] 沈晓敏.广西房地产业与区域经济协调发展研究[D].南宁：广西大学，2008.

[3] 黄忠华，吴次芳.房地产投资与经济增长――全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济，2008，（8），56-72.

[4] 卢小涛.上海房地产业与区域经济相关性研究[D].上海：上海师范大学，2013.

[5] 陈基纯，暖.中国房地产业与区域经济耦合协调度研究[J].商业研究，2011.

[6] 王鑫，董春丽.房地产业与区域经济发展的协调性―以无锡市为例[J].经营与管理，2013，（8）.

[7] 丁胜兵.房地产开发投资对GDP的贡献度研究―以西安市为例[D].西安：西安建筑科技大学，2009.

[8] 云南财经大学保障房课题研究组.昆明市住房保障体系研究[R].昆明市住房保障局，2013.