台州房地产业发展的分析与思考

[摘　要]房地产业成为我国最具活力、发展最快的行业之一。房地产业的快速发展，极大地改善了城市居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。房地产业是否健康发展，关系到国民经济发展的大局，关系到能否满足广大人民群众的基本住房需求，关系到全面建设小康社会目标的实现。本文试从房地产业的投资运行和价格走势等方面，对台州房地产业的发展状况及存在的问题作一些初步的分析，并提出若干对策和建议。

[关键词]房地产业　分析　思考

一、台州房地产业的发展态势及目前状况

1998年，国家城镇住房制度改革政策出台，实行多年的住房实物分配制度嘎然而止，这标志着台州房地产市场的真正启动。

（1）台州房地产业开发投资状况

1.投资规模不断扩大，增长幅度连续多年在高位运行

1998年城镇住房制度改革之后，城镇居民对住房的巨大需求得以释放，房地产业迅速发展，1998－2005年，全市累计完成房地产开发投资额376.04亿元。2005年，台州房地产开发投资额突破百亿大关，达116.12亿元，是1997年的11.13倍。1998－2005年，台州房地产开发投资年增长幅度最低为12.3%，最高达82.16%，年平均增速达到35.15%。

分县市区来看，椒江(包括台州经济开发区)、温岭、临海、玉环房地产开发投资规模大，发展快。2005年，全市房地产开发规模前三名依次是椒江区、路桥区、玉环县，占全市房地产投资的比重分别为38.32%、14.09%、9.47%，临海市占9.36%，排在全市第四名。三门县的房地产开发投资2002年才起步，但2002-2005年的投资开发总量达11.39亿元，超过了仙居县；而仙居起步早，发展速度也快，2005房地产开发投资额是1998年的117倍，但年度仍居全市末位，占全市的比重仅为2.93%。

2.房地产业的增长主要依靠住宅需求推动，城镇居民住房使用面积不断扩大

从1998－2005分年情况看，住宅开发占房地产开发投资的比重在六成至八成间波动。2005年全市住宅开发投资额为86.10亿元，占房地产开发投资额的74.1%，所占比重比1997年提高5.42百分点，投资额是1997年的12.01倍，年均增幅达到36.43%，年增幅高于房地产开发投资1.28个百分点。随着住宅开发力度的加大，城镇居民住房面积不断扩大，据市城调队调查，2005年底，市区居民人均住房使用面积为27.06平方米，比1997年增加了9.76平方米。

（2）台州房地产价格状况

1.房地产价格阶段性快速上涨

台州房地产市场的自住需求和投资需求空前高涨，表现为房地产价格持续上涨。2003年1—4季度，台州市区房屋销售价格分别比上年同期上涨5.2%、6.0%、11.7%和14.9%，涨幅呈现逐季走高态势。在房价不断攀升的过程中，房屋的投资需求也被不断激发，台州市区商品房销售逐渐进入期房预售阶段，多数住宅小区的普通住宅开盘没多久就被抢购一空，商品房的预售率将近100%。尤其到了2004年，台州的土地交易价格一路攀升，推动了房地产价格进一步上扬。2004年1-3季度，台州市区土地交易价格同比涨幅分别达到20.4%、24.4%和10.3%，土地价格的大幅上涨直接导致了台州房价持续攀升。在市场需求不断扩张和土地价格大幅上涨的推动下，台州房地产市场一度出现房价涨幅超过城镇居民收入增幅的现象。

2、房地产二级市场价格涨幅大大超过一级市场。

从1999年下半年起，台州开始放开住房二级市场，允许房改房上市交易，这项政策对房地产市场的发展产生了巨大的推动作用。个人只要到二级市场上卖掉原先几万元一套的房改房就可获得大量资金，为购买新房奠定了经济基础，使住房换代需求在短期内急剧增加。据统计调查数据显示，2003年和2004年两年间，台州市区商品房价格和二手房价格均出现较大幅度的上涨，其中商品房价格分别比上年同期上涨7.3%和3.7%，二手房价格上涨得更厉害，分别比上年同期上涨18.3%和23.5%，二手房价格涨幅要远远高出商品房价格涨幅。

（3）房地产业对台州经济的贡献逐年增大

房地产业是国民经济的重要组成部分。2005年，我市房地产开发投资额达到116.12亿元，是1997年的11.13倍，占全社会固定资产投资总额的比重从1997年的9.61%上升至21.6%，房地产开发投资年平均增幅比全社会固定资产投资增幅高13个百分点，对国民经济的影响愈来愈显重要。

1、房地产业增加值占GDP的比重逐年提高。

2005年，台州全市GDP总量达1251.77亿元，比1997年增长1.68倍，年均增长13.12%，其中房地产业增加值年均增长19.3%，房地产业增加值增速超过GDP增速6.18个百分点。2005年，全市房地产业增加值达到57.78亿元，占GDP的比重从1997年的3.01%提高至4.62%，房地产业对经济增长的贡献逐年加大。

2、房地产业营业税占全部营业税的比重大幅度提高。

房地产业的快速发展给地方财政带来了巨大的收益，2001-2005年，全市房地产业营业税累计为136991万元，在全部营业税中占到25.69%。其中，2005年房地产业营业税为48846万元，比2001年增长2.84倍，年均增长40%，比全部营业税年均增幅高14.27个百分点，房地产业营业税占全部营业税的比重也从2001年的18.13%，上升至2005年的27.89%。2006年前三季度全市房地产业营业税更是高速增长，共完成48483万元，是2005年全年的99.26%。

二、台州房地产业发展中存在的一些问题

（1）中低档住房比重偏低

目前台州房地产市场产品结构的主要问题是中低档住房比重偏低、高档商品房比重偏高、住房超前消费的现象突出。根据我国目前的经济发展水平，一套住房合理的建筑面积为90平方米以下，而目前市场供应的主流已经超越这一界限。统计资料显示，台州竣工的商品房平均每套建筑面积呈逐年增加之势，1997年竣工的商品房平均每套建筑面积为161平方，2005年增加至178平方米。在房地产住宅投资中，1998－2005年经济适用房所占比重都在10%以下，而别墅、高档公寓则由1997年的1.4%上升到2005年的4.9%。住宅竣工面积中别墅、高档公寓所占比重从1997年的2.4%上升到2005年的10.3%。台州房地产开发过程中，别墅和公寓住宅高档化、面积扩大化，造成了住房市场产品结构不合理，供求结构失衡，有效供给不足等问题。