试析房地产公司成本控制的要点问题

摘要：随着社会的发展，房地产公司之间的竞争越来越激烈，为了在激烈的市场竞争中保持优势，就需要做好房地产公司的成本控制。文章结合笔者多年的实践经验，针对房地产公司成本控制中的要点问题展开了探讨。

关键词：房地产公司；成本控制措施；固定成本；变动成本；成本构成 文献标识码：A

中图分类号：F293 文章编号：1009-2374（2016）09-0164-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.09.081

1 房地产企业成本构成

企业成本由固定成本和变动成本两部分构成。固定成本是不变的，主要指土地成本、设计成本、建设成本，这些成本可以在不变成本中，通过预算就可以简便计算出来的，相对固定，成本能最直接地衡量出建筑利润多少。变动成本就是融资成本，包含银行贷款利息和投资方利息两部分。可以说，市场经济的繁荣发展，使银行业介入了地产开发系统，成为了地产企业的强大后盾，银行贷款也是房地产企业最重要的融资渠道之一。这种成本的发生是不确定的。

2 房地产企业成本控制的重要性

和其他类型的产业相比较，房地产行业具有较大的特殊性，不同的房地产企业在销售方面取得的收入相差不大，因为市场的行情已经基本上稳定下来，所以房地产企业要想在竞争激烈的市场上占据一席之地甚至是处于领头羊的地位，只能或者是必须通过做好成本预算来实现。因为只有将成本预算控制好，才能使房地产企业按照既定的发展目标前进，不仅能够保证工程的建设质量，同时会降低成本投入，利润空间自然而然地就会提升上来。因此，成本控制工作对促进房地产企业目标的实现等方面发挥的作用是不容忽视的。

3 房地产企业成本管理

3.1 制定目标成本

人是房地产企业中最为活跃的因素，同时又是最具决定性的因素，所以人员和企业目标的制定有着不容分割的关系。因此，在为房地产企业制定成本控制目标的时候首先要注重全员参与，让房地产企业中的每一位工作人员都了解和熟悉成本目标，不仅是施工人员，也包括管理人员、技术人员，不仅是上层领导，更包括基层的工作人员，让每一位工作人员都意识到了解目标成本与自己的利益是息息相关的。在制定目标的基础上对所有的人员进行监督和管理，让他们的一举一动都朝着目标的实现而迈进。除此之外，为了强化目标的实现效果，管理人员应该对整体的目标进行细化和分解，从大到小、从整体到部分，这样一级一级地对目标进行分解，最终落实到最基层的施工中去。然后将目标预算付诸真真正正的实践，这样一来，目标从抽象变得具体，并且在实现目标成本的过程中要不断对其进行完善和改正，将实际执行和目标之间的差距找出来，并不断改正，保证施工人员和管理人员紧紧依靠目标而努力，促进工程的顺利实施和完成。

3.2 制定完善的成本管理制度

众所周知，制度具有约束性强的特点，在制度的约束与管理下，成本控制工作的开展会更加高效，所以要建立并健全成本管控制度，制度的建立只是一个方面，更重要的是将制度的具体内容付诸实践，让成本控制工作完全按照制度的规定来开展。

3.3 做好配合

工程载体是影响成本控制水平的重要因素，成本只是影响一个工程项目成功与否的因素，能够很好地实现工程的既定目标更受到各个部门协调能力的影响和制约，为什么这样说呢？因为只有加强工程单位中不同类型部门之间的密切协作与沟通，才能使施工质量、施工进度与施工的安全性同时得到保证，这就是节约成本的重要体现。反之，一旦工程质量得不到保证就会返工、重修或重建，而一旦安全得不到保证就会加剧安全事故的发生，造成的后果极其严重，而施工进度得不到保证同样会增加企业运营成本，严重的会引起延迟交付而产生的赔偿，由此看来，协调好各部门之间的关系并加强合作，保证施工质量、施工进度以及施工的安全性，最终实现降低工程成本的目的。

3.4 动态、静态双重控制

要想促进成本控制工作的顺利开展，不能仅仅依靠静态控制措施，同时也不能只靠动态控制手段，而是实现二者的有机结合，将施工中的不同环节进行联系，让工程的整体进度得到良好的协调，保证整体的施工质量，任何一个环节发生些许的变动，成本控制模型会随之发生变动，便能及时地做出应对措施，增强了成本控制的可操作性与可控制性，动静结合的成本控制措施直接加大了对于成本的管控水平，更重要的是一旦发现问题就会在第一时间内发现并做出应对，在项目的任一时间点都能实时掌握项目最新的成本状态。

4 房地产项目成本控制具体措施

4.1 财务成本控制

资金成本和税务成本是财务成本的两个主要组成部分。企业的资金得到了怎样的分配和利用，可以通过现金流量的使用报表体现出来，在此基础上分析资金利用的合理性并有针对性地做出调整，发挥和实现资金的最大利用价值，同时企业要对税务方面的法律法规了然于胸，以期达到节约税负的目的。

4.2 工程成本控制

建设成本和配套成本是工程成本的主要构成部分，成本控制机构在分析施工成本的基础上制定成本控制方案和控制目标，并实现对于工程施工进度的良好的控制。在施工过程中要控制变更的出现，完善签证管理，禁止暗箱操作，从各个方面对工程成本进行控制。

4.3 管理成本控制措施

要想提高房地产企业的整体成本控制水平，离不开企业中的全体工作人员，只有全体人员共同树立足够高的成本控制意识和观念，才能发挥资金的最大利用效率，为房地产企业谋求更多的经济效益和社会效益。

4.4 房产公司各阶段成本控制

4.4.1 前期控制。一般情况，拿地后首先进行的是三能一平和临时围墙，围墙设计样式及标准影响经济性。我们公司曾有项目，一来就按2.1米的高度砌围墙，结果不符合地方相关标化规定。规定中市区项目临时围墙高度要达到2.5米，只能重砌，这既浪费钱又浪费时间。再一个就是围墙样式选择也直接影响造价，一般砖砌围墙几百块一米就够了，但如果换成镀锌铁皮的，造价就达每延长米上千元。如果是营销需要，仅部分采用镀锌铁皮就可以了，不需要全部采用，毕竟这是个临时性的围护设施。地质勘察也不容忽视，我们有个项目，网格距选择太大，布点不合理，结果勘察报告失去了对实际的指导意义。这个项目的桩基招标工作已结束，打工程试桩时发现，实际发生的打桩地质情况与原先的勘察资料出入比较大，桩基施工单位要求调整合同。最后重新补勘，重新招标，前后浪费了三个多月时间，想想对于房产公司，三个月工期就这样浪费了，财务成本增加了。

4.4.2 设计控制。

第一，设计的经济性。设计阶段是成本控制是整个成本控制中最重要的一个环节，尽可能采用限额设计，设计前尽可能提供详细的产品定位，相关的前期设计资料、技术经济指标，比如土建这块设计的经济性主要是钢筋和砼的用量指标上，而用量指标在地下室的成本控制中尤其重要。如果在设计中没有限额指标，造价就无从控制。常规地下室钢筋含量每平方米为150～200kg，砼含量为第平方米1立方。地下室影响砼用量的地方主要是底板的厚度，而底板厚度跟地上建筑的层数、抗震等级、人防、地质条件等原因是相关的。设计的指标差异对成本的影响是不可逆的，设计不光要考虑可靠和安全性，更应在保证可靠性前提下兼顾设计的经济性，从源头上控制成本。

第二，设计资料的完整详细和准确性。完整而精度较高的施工图纸对成本的控制也是不可忽视的。设计资料完整的项目，我们可以采用施工图包干合同，成本会在可控范围。图纸不完整，无法实现包干，项目进程中的设计变更而造成的造价调整会难以控制。

设计变更是工程变更的主体内容，约占工程变更总量的70%以上。常见的设计变更有：因设计计算错误或图示错误发生的设计变更，因设计遗漏或设计深度不够而发生的设计补充变更，所以提高设计的精度可以在源头上控制成本。

4.4.3 合约控制。动态成本控制要以合同为中心，在合同签订过程中相关条款的约定对成本的影响是隐形的。

如现阶段总包合同一般还是采用可调价格合同的居多，合同中要明确约定计价的依据、标准。设定临界浮动点的，涨浮临界点以内部分是否可调，合同中也需明确。一般总价下浮的合同，价差也应该参与下浮。有个案例，总包合同下浮率很高，但在计价依据相关文字上却模棱两可，分析后大体意思是定额部分下浮，人材机补差不下浮，而定额钢钢筋才2000多元一吨，商砼200多元一立方，人工是30多元一工，光价差部分下不下浮造价就要相差1000多万元。

合同条款和文字的严密性是需要每一位成本相关人员反复斟酌的，以确保公司利益最大化。

4.4.4 工程施工过程中的变更控制。施工全过程中，要严把施工方案审批关，不轻易变更措施方案。

5 成本控制中的评估界定

将目标成本确定下来，为了增强实施效果，应该建立目标责任制，将成本控制责任落实到每一个人身上，对成本控制效果进行实时和全程的控制，并且对成本控制效果进行反馈，根据结果确定改进措施，将实际的成本控制效果和目标成本进行实时的比对，以期对整个项目的成本水平进行体现；应该建立成本数据库，为成本控制提供必要的数据，同时成本数据库的建立也是重视知识体现，在房地产企业内部营造一种积极好学的范围，为做好成本管控打好坚实的基础。

综上所述，房地产行业的发展虽然取得了长足的进步和改观，但是其中存在的诸多问题仍然是很棘手很明显的，尤其是成本控制方面的问题直接制约着房地产企业利润的获取，目前房地产企业在管理方面具体来说存在管理过于粗放、不够精细化等各方面的问题。而房地产企业要想促进自己的长远健康与可持续发展，必须花费更多的时间和精力进行成本控制策略方面的创新，做好成本核算工作，减少不必要的成本浪费，提升利润空间。

参考文献

[1] 黄岩.浅析房地产开发企业成本控制[J].经营管理者，2010，（13）.

[2] 吕萍萍.房地产开发成本核算与控制[J].现代经济信息，2010，（12）.

作者简介：汪小杰（1978-），女，浙江淳安人，身份证号码：330127197810185320。